Но главный вопрос, который встает перед предпринимателями, - приобретать квадратные метры в собственность или арендовать их для нужд бизнеса? И тут на первый план выступает холодный расчет, ведь бизнес оценивается цифрами и показателями, которые выражаются прежде всего в деньгах. Подход различен, и каждый решает сам, что лучше для его дела, однако общие принципы и цели неизменны: устойчивость на рынке и извлечение максимальной прибыли. «Бизнес-класс» совместно с холдингом «Аквилон Инвест» подготовил наглядные расчеты обоих вариантов развития.

Предложение без процентов и переплаты

За основу мы взяли средний отдел в торговом центре «Империал», который свободен на момент публикации данного материала и ждет своего покупателя или арендатора. Коммерческая площадь отдела составляет 250,6 кв. метра. В феврале этого года девелопер проводит акцию* и предлагает его со скидкой в 15%. Стоимость площади ¬ 19 170 900 рублей, или 76 500 рублей за квадратный метр. Цена для торгового центра такого уровня вполне конкурентная и более чем привлекательная.

«Сегодня в Архангельске предприниматель сферы торговли может пойти разными путями: арендовать отдел, обратиться в банк, рассчитать стоимость кредита на данную площадь и выкупить ее. Наше предложение — беспроцентная рассрочка от девелопера на 24 месяца с первым взносом 20%**», -- поясняет заместитель директора по проектам коммерческой недвижимости холдинга «Аквилон Инвест» Андрей ЧЕТВЕРИКОВ.

В варианте холдинга «Аквилон Инвест» первый взнос за выбранную площадь составит 3 800 000 рублей, ежемесячный платеж ¬ порядка 640 000 рублей. Стоит учесть и то, что средняя ставка арендной платы в данном объекте коммерческой недвижимости варьируется от 800 до 1000 рублей за квадратный метр. ТЦ «Империал» уже сдан в эксплуатацию и заполнен якорными арендаторами: нулевой этаж - федеральная сеть магазинов постоянных распродаж «Галамарт», первый этаж - супермаркет продуктового ритейлера «Пятерочка». Они создают покупательский трафик и значительно способствуют повышению проходимости во всем торговом центре. Поэтому проблем с поиском арендатора у покупателя возникнуть не должно. Предположим, что арендная ставка будет минимальной - 800 рублей за кв. м. В этом случае ежемесячные платежи составят 440 000 рублей, с учетом 200 480 рублей, полученных от сдачи помещения в аренду, и через два года объект полностью перейдет в собственность покупателя.

Кредит на индивидуальных условиях

«Для меня лично как для предпринимателя аренда неприемлема, - отмечает Наталья ТРОФИМОВА (ТС «РИО МЕХА»), - Если вы хотите построить устойчивый бизнес и планируете серьезно развиваться в том направлении, которое выбрали, - площади необходимо покупать. Ведь для создания хорошего трафика и повышения суммы чека необходимо вкладываться: в качественный ремонт, промоакции, проведение мероприятий, внедрение дополнительных услуг. Лучше сосредоточиться на своем бизнесе, а не сидеть и думать о том, как бы после серьезных вложений условия аренды не поменялись или вас попросту не «попросили» освободить площадь для другого арендатора. Кроме того, своя недвижимость - это хорошая подушка финансовой безопасности: квадратные метры торговых площадей всегда в цене».

Возможный вариант решения вопроса с недвижимостью – покупка в кредит. Он так-же имеет свои преимущества. Если исходить из параметров первоначального взноса в 25% и процентной ставки 12,5% годовых, при кредитовании на срок 10 лет с применением аннуитетного графика погашения, ежемесячный платеж составит порядка 210 тысяч рублей, что соответствует арендной ставке за данный объект.

При применении же дифференцированного графика платежей при аналогичных условиях первый платеж составит порядка 270 тысяч рублей, в дальнейшем, уже через четыре года, платеж также сравняется с арендной ставкой, а дальше продолжит снижаться, что в результате даст общую экономию на процентах (по сравнению с аннуитетным графиком) порядка 1,5 млн рублей. При этом, как в первом, так и во втором случае вы становитесь полноправным собственником объекта недвижимости.

Таким образом, приобретение коммерческой недвижимости может не только стать хорошей инвестицией для бизнеса, но и перерасти в отдельное направление предпринимательской деятельности. Как отмечают специалисты, аренда больше подходит для федеральных игроков, поскольку позволяет наращивать экспансию на рынке и быстро открывать новые точки. Для местных предпринимателей, напротив, именно право собственности позволяет занять хорошую локацию и тем самым укрепиться в выбранной нише, а любые колебания в условиях аренды для них слишком чувствительны и могут привести к серьезным трудностям.

«В современных реалиях использование кредитных средств позволяет бизнесу развиваться ускоренными темпами. Сегодня Сбербанк, следуя запросам своих клиентов, постоянно совершенствует как линейку предлагаемых кредитных продуктов, так и подходы к рас-смотрению заявок. В части покупки недвижимости на текущий момент наиболее востребованным продуктом для предпринимателей является «Бизнес-недвижимость», – поясняет руководитель сектора кредитования малого бизнеса Архангельского отделения ПАО Сбербанк Татьяна РАЗДОБУРДИНА, - Выбрав данный продукт, клиент может приобрести недвижимость для использования в бизнесе с передачей в залог приобретаемого объекта. При этом Банк использует индивидуальный подход при структурировании сделок. Наши специалисты готовы подобрать для каждого конкретного клиента наиболее оптимальный вариант кредитования, который будет учитывать особенности деятельности. Для получения более подробной информации о кредитовании можно обратиться к сотрудникам Сбербанка по адресу: пр. Ломоносова, 137».

Аренда — тоже вариант

Если вы работаете в торговле, строите и развиваете сеть, аренда площадей может оказаться гораздо выгоднее, чем покупка в рассрочку или в кредит. В таком случае ежемесячный платеж будет списываться на расходы, отнести его в графу инвестиций или вложений никак нельзя. Рассматривая вариант с арендой, стоит учитывать и неочевидные факторы: кто будет вашим «соседом», каким образом осуществляется управление торговым центром и есть ли в нем те, кто уже купил площадь. По оценкам экспертов, торговые центры, где хотя бы часть площадей выкуплена собственниками, «наиболее живучи и стабильны». Собственник может дать дисконт по аренде, ведь ему важна заполняемость, он участвует в организации мероприятий для привлечения гостей, постоянно вкладывается в помещение — создает все условия для привлечения в торговый центр большего количества посетителей.

В пользу аренды для ритейла говорит и тот факт, что даже опытные игроки рынка могут просчитаться и ошибочно спрогнозировать выручку, а смена места расположения при-несет дополнительные проблемы с собственностью, которую нужно либо реализовать, либо сдавать. Вернемся к нашим расчетам: аренда площади в 250,6 кв. метра по ставке 800 рублей в ТЦ «Империал» обойдется в 208 400 рублей.

«Для нас аренда коммерческих площадей — самый подходящий вариант. Свободные средства в таком бизнесе, как мой, лучше направить в оборот: на расширение ассортимента и открытие новых точек, - рассказывает Светлана КОРОТОВА (торговые сеть «Goodwines Goodtimes» и «Дионис»), - В любом случае, каждый решаем сам. Главное - быть уверенным в надежности арендодателя и сделать максимально точный расчет, прежде чем принимать ре-шение об открытии торговой точки в том или ином месте».

Прямая речь

Андрей ЧЕТВЕРИКОВ, заместитель директора по проектам коммерческой недвижимости холдинга «Аквилон Инвест»:

  - Нарезка торговых площадей в ТЦ «Империал» производилась по самым современным стандартам с учетом требований и рекомендаций консультантов в сфере торговли, в частности правил товарного соседства. Пропорционально приобретаемой или арендованной площади владельцам будут выделены места для размещения наружной рекламы на фасаде здания. По пути к большим федеральным игрокам, которые создают основной трафик торгового центра, расположены небольшие отделы – для повышения покупательского интереса и спроса. У торгового центра уже есть ряд якорных арендаторов. Кроме того, сейчас мы ведем переговоры с профессиональными брокерами об управлении рядом наших объектов, в том числе и ТЦ «Империал».

Главное

С 1 февраля 2019 года холдинг «Аквилон Инвест» объявляет о скидках в 15% на приобретение 10 коммерческих площадей различного назначения в местах с высокой проходимостью. Подробнее о предложении можно узнать в офисе холдинга!*

Справка «БК»

ТЦ «Империал» расположен в центре Архангельска – на перекрестке улицы Воскресенской и проспекта Обводный канал. Первая жилая высотка в столице Поморья отлично расположена не только для комфортного проживания, но и для ведения бизнеса. Огромный паркинг на 110 автомобилей и большой поток пешеходов – гарантии того, что торговые точки самого разного формата не будут испытывать недостатка в клиентах. Внутренняя отделка торгового центра выполнена в современном стиле профессионалами в области дизайна – компанией NEW GRADE.

*Предложение действительно до 28 февраля 2019 г. Подробности по тел. (8182) 65¬00¬08
**Рассрочка оплаты предоставлена холдингом «Аквилон Инвест», предложение действительно до 31.03.2019 г., подробности по тел. (8182) 65¬00¬08