Особенности аренды

Рынок аренды причалов в городе сам по себе очень любопытный. Один из ведущих арендодателей на нем – администрация в лице департамента муниципального имущества. У таких причалов стоят, к примеру, «Пеликан» и «Ковчег». «Паратовъ» арендует причалы №110 и №111, находящиеся в распоряжении у Росимущества, которое, в свою очередь, передает его различным организациям для оперативного управления.

Ресторан-клуб официально открылся в 2015 году, когда этот причал был в ведении другого оператора – «Двинарегионводхоза». Арендные платежи в ресторанном бизнесе, наравне с фондом оплаты труда и закупкой продуктов, чаще всего занимают большую часть расходов предприятия. Если, конечно, помещение не находится в собственности.

Как утверждает Сергей КОПОТУН, директор ООО «Паратовъ», изначально величина арендных платежей составляла 50 тысяч рублей в месяц, что в принципе устраивало обе стороны. Затем «Двинарегионводхоз» отказался и от 110-го, и от 111-го причалов, ему на смену в качестве управляющей организации и пришло ФГУП «Росморпорт».

Росморпорт уведомил об этом ООО «Паратовъ» и предложил определить отношения. Однако сразу же в одностороннем порядке выставил счет за аренду в размере 230 тысяч рублей в месяц, то есть почти в пять раз выше прежней. Какое-то время компания уплачивала необходимую сумму. Однако затем Росморпорт опять провел индексацию: новая величина арендной платы составила уже 300 тысяч рублей в месяц.

Как следует из документов, имеющихся в редакции, выдвинутая на торги сумма является реальной рыночной и рассчитана на основании отчета об оценке причалов Росморпорта на территории Архангельска, проведенной федеральной оценочной компанией – ООО «Институт проблем предпринимательства».

«На этих условиях Росморпорт предложил нам заключить долгосрочный договор аренды причала на 15 лет, – продолжает Сергей Копотун. – При этом мы обязаны были внести обеспечительный платеж за два последних месяца. То есть, с учетом первого месяца, оказались бы должны практически миллион рублей. Мы с коллегами приняли решение, что такой вариант при тех оборотах предприятия, которые существуют, уже не осилим. Индустрии общественного питания в Архангельске и так живется сложно. По такому договору аренды относительно нормально мы могли бы существовать всего месяца четыре, несмотря даже на довольно хорошую локацию и другие преимущества ресторана-клуба «Паратовъ».

В городе неоднократно появлялись разговоры о том, что «Паратовъ» продается. Такие инициативы действительно были: предложения выкупить проект выдвигались различным предпринимателям, крупным ресторанным сетям, в том числе из Санкт-Петербурга и Москвы. Однако желающих продолжать этот бизнес в Архангельске не нашлось.

Сейчас в Арбитражном суде Архангельской области рассматривается дело, касающееся ООО «Паратовъ». Речь идет о долге перед ФГУП «Росморпорт» и неосновательном обогащении, связанном с использованием причалов №110 и №111. Очередное заседание назначено на 17 июня.

Со слов Сергея Копотуна, попытки найти компромисс предпринимались неоднократно.

«У нас нет цели упрекнуть Росморпорт в том, что он не идет на уступки. Каждый занимается своим делом и пытается отстоять прежде всего собственные интересы. Думаю, Росморпорт может работать с определенными компаниями, и обычно они занимаются оценкой целого комплекса имущества и услуг – скажем, грузовых портов во Владивостоке или Питере, порта в маленьком городе... Есть универсальная шкала оценки, и отойти от нее Росморпорт просто не вправе. Конкретный бизнес, платежеспособность населения города, существующие арендные ставки при этом не учитываются. Образно говоря, хоть «Паратовъ» стоит у причала, хоть нефтяной танкер – разницы нет», – уточняет Сергей Копотун.

Как переехать «через десять метров»?

Между тем «Паратовъ» продолжает работу с новым оператором – ООО «Нертус». Еще в 2019 году ресторан-клуб начал искать другой вариант размещения в Архангельске. Один из выходов – перешвартовать «Паратовъ» к причалу №109, напротив которого находится Северный морской музей.

Однако сдвинуться «всего» метров на десять будет не так просто. Причал №109 находится уже в ведении города, рядом пока никто не стоит, и других претендентов на швартовку у причала нет. Но этот причал тоже входит в состав памятника, имеющего историческое и культурное значение: к нему причислены все причалы на набережной Северной Двины от Банковского переулка до улицы Воскресенской. И в отличие, к примеру, от 110-го и 111-го причалов Росимущества, на 109-й сейчас нет документов, регламентирующих технические работы и правила безопасности: паспорта и освидетельствования причала.

«Мы уже обращались в инспекцию по охране объектов культурного наследия Архангельской области и узнали, что необходимо для такого «переезда»», – поясняет Александр НАЗАРЕНКО, партнер ООО «Нертус», нынешней управляющей компании ресторана-клуба «Паратовъ».

Нужно, как минимум, сделать проект швартовки к причалу №109, включить в него раздел о сохранности памятника, согласовать его с инспекцией по охране памятников. Для этого необходимо привлечь экспертов, аккредитованных и имеющих федеральный статус, – таких в Архангельской области всего двое. По проекту швартовки требуется изготовить заколы – сооружения для крепления не к самому причалу, а ко дну реки. Ну и далее – пройти аукцион, чтобы получить причал в аренду от департамента муниципального имущества.

Предварительное согласие от инспекции по охране памятников есть, но должны быть соблюдены все требования федерального законодательства. По словам Александра Назаренко, готовы документы от капитании, которая регулирует все перемещения плавучих средств на территории. Суммарные затраты на подготовку, возможную победу на аукционе и оформление переезда на 109-й причал будут высокими, однако все же окажутся значительно ниже в сравнении с арендной платой по расценкам, предложенным Росморпортом.

Получено предварительное согласие и от дирекции Северного морского музея – при условии выполнения обязательств по благоустройству территории, обеспечению шумоизоляции и т. д. Ресторан-клуб на воде, напомним, является плавсредством, и на его содержание предусмотрены дополнительные расходы, в числе которых благоустройство и уборка причала.

«Монополия на величину арендной ставки негативно влияет на бизнес, особенно в ситуации пандемии. Мы сможем «вытащить» предприятие даже в условиях запрета на работу, однако история с арендой, в которой мы оказались, может привести к закрытию проекта. Если брать вариант с переездом, по нашим расчетам, в общей сложности потребуется около двух миллионов рублей инвестиций. Оборотов у нашего бизнеса, как и у всего общепита в России, сейчас нет. Но мы готовы заплатить, чтобы пройти все эти процедуры, сделать впоследствии за свой счет благо­устройство причала, поставить скамейки, согласовать с ГИБДД и установить знаки, нанести разметку... Лишь бы четко понимать, что бизнес мы сохраним. Хотелось бы как-то решить этот вопрос до сентября», – добавляет Александр Назаренко.

Какие планы есть сегодня у города на актуализацию документов по причалам на набережной и их дальнейшему использованию? Стоит ли закрывать их для работающего бизнеса? Возможно, что-то прояснится, пока идут споры в арбитражном суде.