Проанализировав действующее налоговое законодательство, мы пришли к выводу, что однозначно ответить на этот вопрос не представляется возможным ввиду наличия определенных противоречий, сомнений и неясностей в налоговом законодательстве, приводящих к разночтению в его понимании. Как в шутку иногда говорят юристы, на ваш вопрос есть два разных ответа, и оба правильные.

Первая точка зрения. Пункт 1 статьи 226 НК дает определение, кто признается налоговым агентом. В сокращенном виде оно звучит так: налоговыми агентами являются … организации, индивидуальные предприниматели, адвокаты … от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы (какие?), указанные в пункте 2 настоящей статьи…

Согласно пункту 2 указанной статьи исчисление сумм и уплата налога производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление сумм и уплата налога производятся в соответствии со статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227 и 228 НК РФ. Уже интересно, т.к. законодатель в определении, кто является налоговым агентом НДФЛ, предусмотрел целый ряд исключений из этой категории по критерию выплачиваемого дохода. Значит, законодатель сказал, что не всякий доход, выплачиваемый физическому лицу, автоматически делает нас налоговым агентом по НДФЛ, а лишь тот, который не попадает под категорию исключений, описанных в п.2 ст.226 НК РФ.

В нашем случае особый интерес представляет ссылка на пункт 1 статьи 228 НК РФ, в котором сказано о доходах, полученных физическими лицами … на основе … договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Т.е. в данном случае, из общего толкования приведенных выше норм, можно сделать вывод о том, что как раз договоры аренды составляют исключение из общего правила о выплачиваемых доходах, делающих нас налоговыми агентами. Следовательно, мы приходим к выводу, что наш предприниматель как арендатор недвижимости у физического лица не обязан выполнять функции налогового агента и удерживать НДФЛ из суммы арендной платы, т.к. этот налог обязан уплачивать в бюджет сам налогоплательщик, являющийся арендодателем помещения.

Но есть и вторая точка зрения. Контролирующие органы в своих письмах разъясняют, что если физическое лицо - арендодатель не является предпринимателем, то исчислить и уплатить НДФЛ в бюджет в качестве налогового агента должен именно арендатор. Они считают, что налог удерживается из арендной платы при ее выплате и перечисляется в бюджет по месту учета арендатора (см. письма Минфина России от 27.02.2013 № 03-04-06/5601, ФНС России от 01.11.2010 № ШС-37-3/14584@, УФНС России по г. Москве от 16.02.2011 № 20-14/4/14438@).

Минфин России при этом подчеркивает, что включение в договор аренды условия, согласно которому обязанности по исчислению и уплате налога возлагаются на физическое лицо, является неправомерным (письмо Минфина России от 29.04.2011 № 03-04-05/3-314).

Рассчитывать и платить НДФЛ самостоятельно физическое лицо, по их мнению, должно только в том случае, если источник выплаты (организация) не является налоговым агентом в силу законодательства (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). Например, если арендатором является иностранная организация (письма Минфина России от 20.07.2009 № 03-04-06-01/178, ФНС России от 01.11.2010 № ШС-37-3/14584@).

И судебная практика по данному вопросу противоречива. Отдельные суды согласны с чиновниками и считают, что НДФЛ с арендной платы должен удерживать и перечислять арендатор (постановления ФАС Поволжского округа от 21.02.2013 № А06-3662/2012 (оставлено в силе определением ВАС РФ от 15.05.2013 № ВАС-5640/13), ФАС Северо-Западного округа от 14.05.2010 № А66-9581/2009). Другие полагают, что предприниматель, выплачивающий физическому лицу доход по договору аренды, не является по отношению к нему налоговым агентом. Поэтому налог должен уплачивать сам арендодатель (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 № Ф04-5077/2009(13200-А03-46, ФАС Поволжского округа от 18.05.2009 № А12-16391/2008).

Итоговая рекомендация клиенту. Есть два пути решения этой проблемы:

Если ваш арендодатель не возражает, то мы рекомендуем вам выполнять функции налогового агента и, соответственно, при выплате арендодателю суммы арендного платежа удерживать НДФЛ и согласно п. 6 ст. 226 НК РФ перечислять его в бюджет не позднее дня, следующего за днем выплаты арендной платы. При этом необходимо отметить, что этот путь наиболее безопасен с точки зрения налоговой ответственности в будущем.

Если же ваш арендодатель возражает по вопросу удержания вами налога из суммы выплачиваемой ему арендной платы и желает самостоятельно уплачивать НДФЛ в бюджет, то в этом случае вы можете занять первую позицию, описанную в нашем письме, и не выполнять функции налогового агента. Однако в данном случае есть риски привлечения вас к ответственности со стороны проверяющих органов за неисполнение обязанности налогового агента. При этом оспаривать это придется в суде. И здесь нет гарантии, что суд примет решение в вашу пользу (риски можно оценить 50% на 50%). Все будет зависеть от квалификации юриста, представляющего ваши интересы в суде.

Другие полезные публикации -
в рубрике Советы аудитора