Что касается возможных решений этой проблемы, то предлагают нам разное. В качестве некоторого экстрима – национализация коммунального хозяйства. Идея, возможно, и хороша, но не даёт ответа на основной вопрос: откуда в бюджетах всех уровней взять деньги на латание этого тришкиного кафтана. В качестве модной альтернативы – расширение применения механизма комплексного развития территории (КРТ).

Тут, как говорится, всё в масть: согласно статье 64 Градостроительного кодекса к целям КРТ относятся и «создание необходимых условий для развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктур, благоустройства территорий поселений, муниципальных округов, городских округов», и «создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования обновления застроенных территорий». То есть придёт дядя, желающий заработать на продаже квартир в построенных домах, и возьмёт на себя реконструкцию котельных и теплотрасс.

Беда лишь в том, что уже первые попытки применения механизма КРТ вызывали протесты тех, кто оказался жертвой обеспечения «сбалансированного и устойчивого развития… путём повышения качества городской среды и улучшения внешнего облика, архитектурно-стилистических и иных характеристик объектов капитального строительства».

Едва ли не активнее всех оказались жители столицы Поморья: на митинг, организованный в начале декабря 2023 года первым секретарём Архангельского обкома КПРФ Александром Гревцовым, пришло около 150 человек. Но шквал жалоб на интернет-ресурсах идёт и из столиц других субъектов Федерации.

В одном из новосибирских микрорайонов жители записали видеообращение к Президенту России и главе Следственного комитета РФ. По их словам, под расселение по программе КРТ не попали многие ветхие дома, зато планируется снос вполне крепких, иногда – практически новых. И всё это – ради строительства высоток вокруг переполненной старой школы без обновления инфраструктуры. В рязанском микрорайоне Шлаковый высотки собираются строить на месте частных домов и во дворах советских пятиэтажек. Похожая ситуация в красноярской Николаевке: здесь тоже для строительства многоэтажек изымают за бесценок частные дома.

Бесценок, конечно, категория относительная. Но картина общая: на те деньги, которые застройщики готовы платить за изымаемое жилье, купить что‑то сопоставимое зачастую просто невозможно. В Архангельске жителям расселяемых домов в переулке Водников предлагают по 60 тысяч рублей за квадратный метр – сейчас это даже едва ли не половина реальной стоимости аналогичной площади в новостройке. Тем, кого будут расселять через три-четыре года, таких денег в лучшем случае хватит на малометражную квартиру в Цигломени или Талагах. В Новосибирске за дома рядом с озером Жемчужина Сибири предлагают в 5-10 раз меньше рыночной стоимости. Этих денег не хватит даже на покрытие ипотеки, которую сейчас выплачивают некоторые собственники.

Нельзя сказать, чтобы власти совсем не видели проблему. В Красноярске недовольных программой оказалось так много, что в местном Законодательном собрании создали специальную рабочую группу, и теперь протесты жителей обернулись противостоянием между депутатами краевого парламента. Егор Васильев, обращаясь к коллегам, взял «вину на себя»: «Очевидно, что мы с вами придумали закон с механизмом, который уменьшает людям стоимость их частной собственности в 5-7 раз». По крайней мере, один из коллег – Алексей Кулеш – с ним не согласен, он считает КРТ «действительно единственным на сегодняшний день работающим механизмом улучшения существующей городской застройки», а ответственность за расчёт размеров стоимости жилья и приусадебных участков возлагает на местное самоуправление.

В Санкт-Петербурге, как говорят, жители и вовсе добились, чтобы программу КРТ «поставили на паузу».

Депутат фракции «Новые люди» в Государственной Думе от нашей области Григорий Шилкин подготовил законопроект о внесении изменений в статью 32 Жилищного кодекса, которые обяжут застройщика возмещать рыночную стоимость изымаемого жилья. Это очень грамотное и по-настоящему депутатское решение: искать способ урегулировать вопросы именно на законодательном уровне.

Но тут возникают, по крайней мере, два нюанса. Во-первых, внесение изменений в федеральные законы – дело не быстрое, а обратной силы они не имеют. Проще говоря, тем, кто «попал под КРТ» уже сейчас, предложенная поправка, скорее всего, не поможет. Во-вторых, законодательное регулирование на общероссийском уровне – это своего рода деятельность стратегическая. Оперативные, тактические вопросы должны решаться на местах. Условия контрактов на КРТ определяются не в Москве, а в Архангельске, и здесь слово за областным правительством и администрацией города. При необходимости возможно и принятие областных законов – это компетенция областного Собрания депутатов.

Применительно к КРТ федеральное законодательство носит рамочный характер, оставляя регулирование многих аспектов субъектам Федерации. А это, как показывает печальный опыт жителей переулка Водников, может оказаться большой проблемой и для жителей других территорий, пока комплексного развития не опасающихся.

---

В Архангельской области есть примеры, когда горожан по КРТ расселяют спокойно и мирно, но с  многострадальным переулком Водников получилось иначе . 

---

Градостроительный кодекс в актуальной редакции устанавливает, что «комплексное развитие территории жилой застройки осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции». В границы территории комплексного развития могут входить также дома, аварийными не признанные, а просто соответствующие критериям, установленным нормативным актом субъекта Федерации. Перечень критериев весьма обширен. В него могут входить, в частности, превышение физического износа основных конструктивных элементов значения, установленного субъектом Федерации, превышение стоимости капитального ремонта конструктивных элементов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения величины, установленной субъектом Федерации, отсутствие централизованных элементов инженерно-технического обеспечения, определённых субъектом Федерации.

Но, оказывается, в границы территории комплексного развития можно включить просто многоквартирные дома, при условии, что они «построены в период индустриального домостроения, определённый субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий». А также любые другие земельные участки и объекты недвижимости, расположенные «в границах элемента планировочной структуры», в котором расположены такие многоквартирные дома.

И это, знаете ли, уже не комплексное развитие, а какое‑то оружие массового поражения: по совокупности положений 65‑й статьи Градостроительного кодекса под КРТ в Архангельске, например, может быть передан практически любой квартал по Троицкому или Воскресенской, если он приглянется инвестору. Все зависит от того, как субъект Федерации – в нашем случае Архангельская область – определит те или иные из перечисленных выше критериев. Правда, если хотя бы треть собственников помещений в многоквартирном доме – при условии, что он не признан аварийным – проголосует за его исключение из границ территории комплексного развития, вопрос должен решиться в их пользу. Однако такое собрание нужно провести в определённые сроки, а для этого – вовремя узнать о планах властей. Это удаётся не всегда и не всем. Так что перед совместным штурмом чиновников и застройщиков ни одна крепость не устоит.

Сейчас возможность проведения КРТ – серьёзный ресурс: большая часть свободных участков в столицах субъектов Федерации уже застроена, и Архангельск не исключение. И ответственность за эффективное использование этого ресурса в сложившейся ситуации полностью несут городские и областные власти. Арифметика проста: чем меньше денег застройщик потратит на расселение, тем больше вложений в инженерную и социальную инфраструктуру с него можно потребовать. Но нельзя решать проблемы города в ущерб горожанам.

Рано или поздно эта проблема может коснуться каждого архангелогородца, да и не только. А к тем, кто уже столкнулся с несправедливостью выплат за изымаемые квартиры, власти нужно «повернуться лицом» сейчас. Завтра может быть поздно.