ИЛИМ-ПАЛП_2020
Макси

Понедельник, 15 августа, 2022 00:35

Проценты по займам при долевом строительстве


Николай НЕКРАСОВ, управляющий ООО «БЭНЦ» | 09.03.2022 18:59:04
Проценты по займам при долевом строительстве

Привлечение займов в ходе строительства многоквартирных жилых домов (МКД) является очень распространенной мерой и поэтому вызывает повышенный интерес. А учиться на чужих ошибках очень полезно. Рассмотрим пример из арбитражной практики (см. дело №А70-9060/2020), позволяющий разобраться, почему налогоплательщику не удалось включить свои расходы на уплату процентов в затраты для целей налогообложения. Какие ошибки он совершил и как можно избежать подобные в своей работе?


Итак, компания строила многоквартирные дома, используя средства дольщиков и привлекая займы других организаций. При этом проценты по займам учитывала не по мере их начисления, а на момент сдачи домов в эксплуатацию (при расчете величины экономии застройщика). Налоговики решили, что выплаты процентов по займам являются нецелевыми расходами компании, поскольку положения ст. 18 закона №214-ФЗ, действующие в спорном периоде, не предусматривали возможности использования застройщиком денежных средств дольщиков на такие цели.

Также налоговики указали на то, что учитывать проценты необходимо было по методу начисления, а поскольку стройка затянулась, по большей сумме процентов все разрешенные сроки уже прошли.

Компания не согласилась с мнением налогового органа. Апелляционная жалоба налогоплательщика в вышестоящем налоговом органе была оставлена без удовлетворения. Спор рассматривался в Арбитражном суде Тюменской области, и эта первая инстанция поддержала налогоплательщика, признав решение ИФНС недействительным. Однако апелляционная инстанция отменила решение суда первой инстанции, а кассация оставила в силе постановление апелляции.

Налоговый орган в ходе проведения выездной налоговой проверки этой строительной компании исключил из состава ее расходов, формирующих себестоимость квадратного метра жилья, проценты за пользование заемными денежными средствами в размере 91,8 млн рублей, которые компания занимала у восьми разных организаций. В итоге это привело к доначислению к уплате в бюджет налога на прибыль в сумме 9,5 млн рублей.

Суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия в материалах дела относимых, допустимых и достаточных доказательств, подтверждающих целевое финансирование строительства МКД этими займами. Забегая вперед, необходимо отметить, что это была не единственная, но очень существенная ошибка компании, поскольку в договорах указано, что займы предоставляются на цели, предусмотренные ее уставом, и на текущие нужды. То есть конкретные цели использования передаваемых застройщику займов не были определены.

Кроме того, судами было учтено, что изначально в ходе проверки и при подаче апелляционной жалобы в вышестоящий налоговый орган компания-застройщик утверждала наличие с компаниями-заимодавцами исключительно заемных отношений. Тогда как уже в суде заявила о наличии иных договорных отношений, в частности инвестиционных.

Необходимо отметить, что это была второй ошибкой налогоплательщика, поскольку если в ходе досудебного оспаривания не выдвигается каких-либо доводов, которые приводятся уже непосредственно в судах, то суды по вполне понятным причинам относятся к этим доказательствам весьма критически. Именно так произошло и в этом споре. Кроме того, суды нашли в инвестиционных договорах массу недостатков: они являются однотипными, в них не определены признаки, позволяющие индивидуализировать приобретаемое инвесторами имущество, стоимость и сроки передачи объектов недвижимости, сроки строительства объектов, суммы инвестиций и порядок их предоставления.

Инвестиционные договоры не предусматривали возврат заимодавцам денег, поскольку стороны установили, что в обмен на данные инвесторами средства компания-застройщик передаст недвижимое имущество. Между договорами займов и инвестиционными договорами отсутствовали какие-либо взаимосвязи или дополнительные соглашения, связывающие эти договоры между собой. На мой взгляд, компания-застройщик просто «нарисовала» эти инвестиционные договоры, но крайне неумело и неловко. Суды, конечно же, это поняли и не приняли их во внимание, хотя официально отказали по иным формальным основаниям.

Суды отметили, что факт отсутствия инвестиционных отношений и целевой направленности заемных средств также подтверждается тем, что эти средства не учитывались застройщиком на счете 86 («Целевое финансирование»), а отражались по счету 67 («Расчеты по долгосрочным кредитам и займам»).

Компания настаивала на том, что проценты по займам, согласно ст. 269 НК РФ, включаются в состав расходов, учитываемых в себестоимости квадратного метра строящегося жилья. Однако налоговики подчеркивали, что у застройщика нет доказательств, подтверждающих целевой характер займов и их направленность именно на строительство этого жилья.

Кроме того, положения ст. 18 закона №214-ФЗ, действующие в спорном периоде, не предусматривали возможность использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых дольщиками, на уплату процентов по целевым кредитам (займам). В результате (обратите внимание на этот вывод судов) из себестоимости строительства жилья проценты по займам были исключены налоговиками именно по причине того, что займы не носили целевой характер и поэтому не соотносились со строящимися МКД.

Следовательно, суды посчитали, что расходы налогоплательщика на начисленные проценты по займам в силу их нецелевого характера не могут уменьшать его налогооблагаемую базу в проверяемом периоде. Даже по тем займам, которые по сроку их начисления соотносятся с периодом строительства МКД.

Из этого судебного решения следует главный вывод: целевой характер займов при строительстве МКД имеет ключевое значение, и этим нельзя пренебрегать. А статья 269 НК РФ, оказывается, вообще не работает при долевом строительстве МКД без учета особенностей целевого характера получаемых займов (кредитов).

Вместе с тем суды приняли во внимание довод налоговиков о том, что пунктом 1 ст. 272 НК РФ определено: расходы, принимаемые для целей налогообложения, признаются таковыми в том отчетном периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты (метод начисления), поэтому инспекцией обоснованно исключены из расчета налогооблагаемой базы проценты по займам, не входящие в налоговый период, охватываемый проверкой.

Относительно исчисления суммы спорных процентов разногласий у сторон не возникло.

И еще один довольно интересный аспект этого дела. Поняв, что проигрывает этот спор, налогоплательщик заявил о необходимости учета налоговиками для целей налогообложения проверенного налогового периода хотя бы убытков прошлых лет - по всей видимости, имея в виду как раз тот самый убыток от процентов. Но и тут суды ему отказали, сославшись на то, что отражение убытков прошлых лет является ПРАВОМ налогоплательщика, которое реализуется путем отражения такого убытка, уменьшающего налоговую базу текущего периода, в соответствующей декларации (ст. 80, 283 НК РФ). При этом перенос убытка производится с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 2.1 ст. 283 НК РФ. Налоговый орган не наделен полномочиями принудительно определять размер убытка, подлежащего учету.

И это третья ошибка налогоплательщика, поскольку очевидно: суд рассчитывать (уточнять) налоговую базу налогоплательщика явно не будет. И все эти доводы надо было заявлять в ходе досудебного рассмотрения данного спора. Кроме того, даже если налоговый орган отказал бы ему в этом, необходимо было самому рассчитать, какую сумму убытков прошлых лет он ЗАЯВЛЯЕТ к вычету, тем самым реализуя свое ПРАВО на такое заявление в налоговой декларации. Поскольку в данном споре речь идет как раз о правильности формирования декларации и обязанности налогового органа установить действительные налоговые обязанности проверяемого налогоплательщика. При таких обстоятельствах суд уже вряд ли отказал бы налогоплательщику в требовании учесть убытки прошлых лет.

Подведем итог: с займами в ходе строительства МКД надо быть осторожнее. А если заимствования необходимы, то, во-первых, надо обеспечить их целевой характер, а во-вторых, не забывать про метод начисления.

nekrasov_nv_2017.jpgООО «БЭНЦ»:
Архангельск, ул. Шубина, д. 5, оф. 25

Тел.: +7 921 490-9191

E-mail:
[email protected]
http://бэнц.рф/




Возврат к списку

Лента событий

Новости компаний

Ваш успешный бизнес



alfa-ad

© 2003-2022 Бизнес-класс Архангельск. Все права защищены. Разработка: digital-агентство F5

Еженедельно отправляем свежий номер
и подборку самых важных новостей