Высокой степенью заполняемости могут похвастаться только самые современные офисные помещения. Старому же фонду приходится перепрофилироваться, снижать арендные ставки и отказываться от слишком больших планов на будущее.

Залог успеха – соответствие классу

Как отмечают девелоперы, универсальная формула успеха бизнес-центра состоит из нескольких слагаемых: центрального месторасположения рядом с транспортными узлами, хорошего состояния помещений и новизны здания, продуманной инженерии и широкого выбора дополнительных опций. По мнению руководителя департамента арендных отношений строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Татьяны ТОМИЛОВОЙ, хоть это и повышает стоимость аренды, клиенты готовы переплачивать.

«Залог успеха офисной недвижимости – это соответствие всем критериям классности, – уверена Татьяна Томилова. – Если торговые центры могут уравновесить неудачное расположение концепцией и сформировать приток посетителей за счет федеральных «якорей», то у бизнес-центров такой возможности нет».

Спрос на офисные помещения зависит и от потребностей каждого конкретного арендатора. Как отмечает Сергей ХОДАСЕВИЧ, директор компании «ОТЭК», обслуживающей высотное здание на площади Ленина, 4, в Архангельске, если офис компании открыт для посетителей, он должен быть узнаваемым и располагаться в центре. Если же организация не работает непосредственно с клиентами, она может снять себе помещение подешевле и попроще.

«В большинстве случаев все решает ценник, – считает генеральный директор ГК «Аргос» Сергей РАЧКОВ (владелец ТЦ «Орбита», бизнес-центров на Вологодской, 6, Выучейского, 25, и Чумбарова-Лучинского, 10/1). – Даже крупные арендаторы торгуются сейчас за каждые пять тысяч рублей и выбивают скидки».

Когда «застыл» рынок

Как рассказал Сергей Ходасевич, еще пять лет назад ставка арендной платы в «высотке», которая сейчас заполнена примерно на 85%, доходила до 850 рублей за кв. м. Сегодня она составляет 600-650 рублей. Арендодатель связывает это с тем, что в 2014 году рынок офисной недвижимости в Архангельске, как и во всей России, буквально упал и до сих пор не может подняться до прежнего уровня. В связи с кризисом в экономике число предпринимателей, желающих снять помещения, уменьшилось. Осложняет ситуацию и то, что с понижением арендной ставки, которая чаще всего является фиксированной, растут коммунальные расходы арендодателей.

«Мы живем одним днем, – говорит Виктор АВГУСТИН, генеральный директор ООО «Регион», владеющего зданием бывшей швейной фабрики. – Предприниматели ужимаются как могут, прикрывают производство, сокращают численность персонала, чтобы иметь маленький бизнес и лишний раз не беспокоиться. Все ждут лучших времен, а они наступят лет через пять, не раньше. Никто не строит горы планов».

Вместе с потенциальными арендаторами «застыл», как выразился Сергей Рачков, и сам рынок офисной недвижимости. По словам гендиректора группы компаний «Аргос», раньше его офисы (средняя стоимость – 750 рублей за кв. м плюс электроэнергия) снимали в основном «по звонку», а теперь приходится дополнительно размещать объявления в СМИ и Интернете, обзванивать знакомых. Даже «Орбита», расположенная в самом центре и знакомая всем архангелогородцам, заполнена лишь на 75%. Арендодатель связывает это в том числе и с тем, что предприниматели стали чаще работать на дому.

По прогнозу Сергея Рачкова, в небольшой плюс в 2017 году все же удастся выйти за счет сезонности: после лета арендаторы активизируются. Но общей тенденции на улучшение ситуации на рынке ожидать не стоит.

«В будущем начнет расти спрос не на офисы, а на рабочие места, – считает Виктор Августин. – В одном офисном помещении будут сидеть сотрудники разных компаний: у каждого — свой стол, компьютер, телефон, доступ к оргтехнике и т. д.».

Круговорот арендаторов в Архангельске

На фоне стагнации рынка офисной недвижимости в Архангельске, тем не менее, регулярно появляются и новые бизнес-центры. Как считает Сергей Ходасевич, их строительство идет как бы по инерции с того времени, когда экономическое положение в стране и регионе было лучше.

«Если арендодатель понимает сегодняшнюю ситуацию, он не будет строить ни ТРЦ, ни офисный центр, тем более класса А, который непонятно кому в Архангельске сдавать. Если уж строить бизнес-центры, то в доступной нише – класса В или С», – считает Сергей Ходасевич.

.

В противовес этому мнению недавно введенный в эксплуатацию бизнес-центр «Дельта» демонстрирует, что офисные помещения высшего класса все же интересуют местных арендаторов.

«Сегодня спрос на качественные офисные помещения достаточно заметен, – рассказала Татьяна Томилова. – В «Дельте», первый корпус которой начал функционировать летом прошлого года, заполняемость 100%-ная. Второй корпус заработал в мае 2017-го и скоро также будет заполнен».

Как отмечает Татьяна Томилова, с появлением каждого нового бизнес-центра происходит своеобразный круговорот арендаторов: новые площади заполняются, а старые – высвобождаются. Индивидуальные предприниматели и компании стараются любыми способами оптимизировать свои расходы: если раньше они не особо задумывались, где и сколько квадратных метров арендовать, то сегодня активно пользуются возможностью выбора зданий, рассматривают вопросы переезда и минимизации площади. При этом собственникам освободившихся офисов все сложнее найти новых клиентов: приходится идти на уступки, снижая ставки и предлагая арендаторам особые условия.

«Для нас «Дельта» - серьезный конкурент, мы были вынуждены пересмотреть арендные ставки, – признается генеральный директор «Титан-Девелопмент» Ирина ФРОЛОВА. – Приходится подстраиваться под рынок. Наши бизнес-центры тоже имеют выгодное расположение – на пр. Чумбарова-Лучинского и ул. Поморской, – но в центре города существует проблема с парковками, а для арендаторов это большой минус. К тому же все наши здания требуют совершенствования инженерных систем: мы занимаемся этим поэтапно, так как речь идет об очень крупных вложениях. Сегодня мы ремонтируем здания №№ 37 и 39 на Чумбаровке. Это объекты с историей, мы хотим сохранить их атмосферу, даже оставили деревянные окна. Реконцепция офисного здания предполагает большие затраты, но если вообще ничего не делать, останется только уменьшать арендные ставки, что синхронно снижает рентабельность бизнеса».

Ирина Фролова согласна с коллегами в том, что рынок зашевелился после весенне-летнего затишья. Кроме того, как только «Дельта» заполнится, арендаторы снова начнут искать офисные площади.

«Офисные помещения в новом бизнес-центре в любом случае разойдутся, если соответствуют заявленным требованиям, – добавляет Татьяна Томилова. – Как показывает практика, все крупные федеральные игроки – банки, страховые и лизинговые компании, – у которых в Архангельске открыты операционные или представительские офисы, сразу стремятся поменять месторасположение при появлении еще одного здания высокого уровня. Поэтому даже большие площади будут заполнены».

В ситуации, когда девелоперы сдают офисы в новых бизнес-центрах по низкой арендной ставке, владельцам устаревшей коммерческой недвижимости нужно крепко держаться за своих постоянных арендаторов, считает Сергей Рачков.

«Когда мы запускали одно из своих офисных помещений, к нам сбежалось много арендаторов от «соседа» – не потому, что мы их заманили чем-то, а потому, что тот арендодатель начал на них давить, и они искали офис, где условия получше и собственник готов к диалогу. Своих постоянных арендаторов нужно пряниками угощать: идти на уступки в каких-то случаях, садиться за стол переговоров. Пустые площади не нужны никому», - подводит итог Сергей Рачков.

Прямая речь: слово - арендаторам

Евгений ШАШКОВ, технический директор ООО «Эртрейд»:

– Мы занимаемся IT-разработками в сфере энергетики. Раньше располагались в деловом центре «Чайка»: арендовали несколько кабинетов, расположенных в разных концах коридоров и даже этажей. Это было неудобно. Всегда хотели большой, свободный офис, как у «Яндекса», «Facebook» или «Google», потому что у нас работают творческие люди и для них нужно создавать соответствующую атмосферу.

Это было дело случая, но мы нашли такое помещение в ТЦ «Арбат». До этого там располагался клуб, мы сами его переделали: спроектировали комнаты, все обустроили под себя, даже кухню сделали. Получился офис площадью 300 кв. м с отдельным входом и без других компаний по соседству. Конечно, такое помещение сложно найти в Архангельске.

Максим ВОРОНЦОВ, директор ООО «Аврора Кадровые Технологии», разработчик системы сопровождения кадрового резерва «Clio»:

– Мы не арендуем офис — наша команда работает на «удаленке»: кто-то в Екатеринбурге, кто-то в Москве, кто-то в Архангельске. Общаемся через «Skype». Приходится, конечно, учитывать часовые пояса. Но, думаю, в дальнейшем компании будут переходить именно на такой метод работы, особенно в сферах, которые связаны с обработкой информации. В нем есть ряд преимуществ: выбор потенциальных кандидатов больше, все работают в комфортной для себя обстановке, мы не несем расходов на аренду помещения. К тому же, поскольку все люди из разных регионов и ситуация везде тоже отличается, при решении какой-то конкретной задачи получается гораздо шире на нее взглянуть. Средства коммуникации и сейчас позволяют достаточно эффективно выстраивать функционал бизнеса, в дальнейшем это направление будет только развиваться.

Павел ДМИТРИЕВ, директор по маркетингу компании «Funpay.Money»:

- Мы выбрали офис на Шубина, 3, потому что он расположен близко к центру, здесь развитая инфраструктура и есть парковка. Для нас главное – достаточная площадь и удобная геометрия помещения, потому что для работы необходимо определенное количество мест и техники. Также наш офис разделен на два части – рабочее пространство и переговорная.

Нам кажется, что проблема рынка офисной недвижимости в его неустойчивости. Нет определенности в стоимости: цена аренды помещений со схожими характеристиками очень разнится. Существует постоянная проблема с парковочными местами рядом со зданиями. Не все арендодатели идут на уступки, например, не соглашаются учитывать ремонт в расчете арендной платы. Поэтому найти подходящий офис сегодня довольно сложно.

Максим КОРЕЛЬСКИЙ, управляющий партнер юридической компании «Гудков, Корельский, Смолярж»:

– Мы арендуем офис в здании на Попова, 14 (бывший Дом быта). Прежде всего нам важна локация. Это центр города, но и не «первая линия», где слишком оживленный трафик. Близко расположены все нужные для работы юриста объекты: арбитражный, областной и Октябрьский районный суды. Арендодатель предоставил комфортные условия, которые нас полностью устраивают. Но в будущем я не исключаю переезд в более подходящее здание.

Для нас важно, чтобы здание, в котором мы находимся, было ухожено внутри и снаружи, выглядело современно. Также мы делаем солидный ремонт в своем офисе, потому что он должен отвечать ожиданиям наших клиентов, которые туда приходят.

В Архангельске тяжело найти современный офис по оптимальной цене, потому что не хватает новых, больших, интересных зданий.

Анна ЧАСОВЕННАЯ, коммерческий директор архангельского филиала Tele2:

– Изначально офис Tele2 в Архангельске находился в высотке на площади Ленина: обычные помещения — небольшие кабинеты на двух этажах здания. Главным отличием был прекрасный панорамный вид из окон офиса на город.

Но поскольку наша идеология предполагает бережливость и максимальную открытость, в том числе в вопросах организации рабочего пространства, мы приняли решение о смене месторасположения. Для своих офисов предпочитаем выбирать формат open space. В 2015 году мы переехали в бизнес-центр «Аксиома» на улице Свободы. Арендуем этаж, а также подсобные помещения для склада, архива и оборудования. Никаких кабинетов – все работают в одном открытом пространстве площадью 700 кв. м. Для официальных встреч и больших совещаний есть две переговорные комнаты.

Весомым аргументом для переезда послужила цена: оптимальное соотношение арендной ставки и коммунальных платежей. Также нашим требованиям удовлетворяло расположение здания и техническое состояние помещения. Кроме того, арендодатель выполнил ремонт по нашему техзаданию. Сейчас у нас просторный, комфортный офис на мансардном этаже, с отличным дизайном, отдельными помещениями для питания и отдыха.

Мы постоянно следим за рынком коммерческой недвижимости в Архангельске и видим, что под конкретный запрос арендодатели готовы делать выгодные предложения.

Цифра

По данным отдела исследований Cushman & Wakefield, из общей площади офисов России в 16,2 млн кв. м в I квартале 2017 года свободными оставались около 2,4 млн кв. м (около 14,8%). Объем нового офисного строительства за этот период составил всего 21 тысячу кв. м.