Создание ТРК в областных центрах с населением менее 400 тысяч человек – тренд двух последних лет. Как правило, гипермаркеты с непривычным для российской провинции ассортиментом и стандартами обслуживания встречают с долей скепсиса. Парадокс в том, что вывод на локальный рынок новых брендов и оборудование десятков тысяч квадратных метров торговых площадей вступают в противоречие с падением реальных доходов и покупательной способности населения. Тем не менее девелоперы инвестируют средства в строительство объектов, находят способы привлекать арендаторов и приучают потребителя совмещать развлечения с шопингом. О том, как это происходит в условиях глубокого финансового кризиса, мы побеседовали с представителями трех наиболее заметных игроков: «Титан-девелопмент», «Регион» и «Макси» – владельцев трех крупнейших в Архангельске ТРК.

Если «Титан-Арена» и «Европарк» были открыты в 2014 году, то «Макси» – проект одноименной компании из Вологды - готовится к запуску в октябре. Совпадают ли ожидания с реальной рыночной ситуацией, как меняется маркетинговая стратегия, какие процессы происходят в стенах торговых центров предыдущего поколения? Помимо ответов на три ключевых вопроса наши собеседники поделились наблюдениями за конкурентной средой и мыслями о запросах архангелогородцев.

Потребители затягивают пояса

По данным исследования «Российский покупатель в новых экономических условиях», проведенного компанией AC Nielsen в марте 2016 года, 47% жителей страны сократили покупки товаров повседневного спроса, причем 62% респондентов отмечают увеличение затрат на приобретение продуктов питания и товаров короткого жизненного цикла. Количество людей, приобретающих товары по специальным ценам, выросло на 10% за год.

Две трети участников опроса признались в том, что совершают покупки в магазинах единой цены. Четверть респондентов ощутили значительный объем затрат на сопоставимые покупки. 37% утверждали, что стали тратить намного больше денег. 48% ответили, что их собственные доходы снизились заметно (20%) или незначительно (28%). Число людей, столкнувшихся с ухудшением личной финансовой ситуации, выросло на 5% за квартал. Такие показатели приводит портал www.retail.ru.

Изменение поведенческих стереотипов и снижение расходов на товары первой необходимости отмечают местные специалисты, управляющие торговой недвижимостью. Платежеспособный спрос сокращается, но до сих пор в Архангельске не проводилось аналогичных исследований. Создается впечатление, что рост крупных центров торговли продолжается по инерции – на основе данных, полученных до лета 2014 года, когда строились первые торгово-развлекательные центры города. Коммерческий директор группы компаний «Регион» Роман БОГДАНОВ оценивает падение товарооборота их арендаторов в среднем на 25-30% по сравнению с докризисным уровнем – в зависимости от направления деятельности.

«Где-то спад ниже, где-то выше, а где-то он не очевиден, – уточняет Роман Анатольевич. – Например, в продуктовых сетях, где продажи выросли в рублевом эквиваленте, количество позиций в чеках сократилось. Если они и сохранили маржинальность, то, возможно, не в полной мере ощутили снижения доходов, но сокращается количество единиц проданного товара, причем этот спад довольно сложно определить без специализированного маркетингового исследования».

«Изюминки» развлечений

В «Европарке» – самом крупном торгово-развлекательном комплексе ГК «Регион» – не прослеживается недостатка арендаторов. ТРК заполнен на 100%, наблюдается некоторая ротация, но на вакантные площади есть претенденты в листе ожидания – в первую очередь это связано с его удачным расположением.

«Осенью прошлого года мы открыли торгово-развлекательный центр «Сафари» с другой концепцией, – продолжает нашу беседу Роман Богданов. – Мы сделали акцент на «изюминках» развлекательной индустрии – единственном в городе парке аттракционов и картинге. На текущий момент площади «Сафари» заполнены на 96% за счет большого пула якорных арендаторов. Все, что осталось, – это небольшая галерея на первом этаже»,

Несмотря на кризис, торговые сети активно заходят в город, делится наблюдениями директор ГК «Регион» Александр СЫРОВ, и начинают подавлять местных игроков рынка. В условиях, когда покупатель в первую очередь смотрит на цену, а даже не на ассортимент, этот процесс может привести к снижению культуры обслуживания. У федералов есть явное преимущество – всероссийский масштаб и, соответственно, возможность снижения себестоимости продукции.

Продолжается и набирает силу отток арендаторов из торговых центров предыдущего поколения в стены ТРК, предлагающих более лояльные расценки, бесплатный консалтинг и другие бонусы. Пролег водораздел между пространствами, отвечающими современным концепциям и принципам ритейла, и быстро теряющими популярность торговыми площадями, сданными в начале десятилетия. Владельцы приступают к их перепрофилированию.

Например, здание «Пирамиды» на перекрестке Троицкого проспекта и улицы Карла Маркса превратится в так называемый многофункциональный бизнес-центр с офисами и разнообразным спектром услуг – от студий красоты до детских спортивных секций. Владельцы ориентируются не на покупательский спрос, а на определенный круг потребностей городских жителей с учетом особенностей локации и создают социокультурные пространства, задачи которых выходят далеко за рамки потребления.

О том, как будет меняться формат стрит-ритейла, дискутирует топ-менеджмент холдинга «Титан». «В «Титан-Арене» у нас стабильный пул якорных арендаторов, – рассказывает заместитель генерального директора по арендно-имущественным отношениям группы компаний «Титан-девелопмент» Вадим НЕКРУШЕЦ. – Площади заполнены на 96%, на трех участках ведется ремонт, и осенью откроется шесть или семь новых магазинов. Сейчас мы размышляем над тем, что делать с Центральным универмагом, переживающим упадок. Магазины, которые там располагались, уходят в более посещаемые торговые комплексы, и это закономерно. Люди проводят там выходные, совмещая шопинг с удовлетворением культурных потребностей. Скоро на третьем этаже «Титан-Арены» откроется фотовыставка «Дервиш», приуроченная к 75-летию союзных конвоев. Открываются новые кинотеатры, действует ледовая арена – и комплекс заполняется по мере развития культурно-развлекательных блоков».

Плюс один

С изменением конкурентной среды, связанным с открытием торгово-развлекательного центра «Макси», скорее всего, произойдет отток покупателей, считает Вадим Вячеславович. Причина вполне понятна – интерес публики к новым объектам и новым брендам, появляющимся на локальном уровне. Вадим Некрушец оценил позицию «Титан-Арены» как устойчивую – в рейтинге Российского Совета Торговых Центров комплекс занимает вторую позицию в категории «средний плюс», полностью соответствующей масштабам областного центра.

«Монополизация рынка не приводит ни к чему хорошему. Без конкуренции нет развития, но в городе уже наблюдается избыток торговых и офисных площадей, поэтому динамику строительства новых центров должна планировать областная и городская власть, это входит в ее компетенцию, потому что ресурсы региона ограничены, – формулирует свою позицию Вадим Некрушец. – В каждом новом микрорайоне нужны школа, детский сад и магазины шаговой доступности. Торгово-развлекательные комплексы тоже необходимы, но где они будут располагаться и сколько их можно построить в ближайшее время – важные моменты, которые должны быть согласованы с потребностями населения. Иначе рано или поздно мы столкнемся с пустующими молами, как это произошло в городах Балтии, Китая и США».

Компания «Макси» стала первой из трех претендентов на позицию лидера в нише крупномасштабных ТРК. Новый центр станет ее шестым региональным объектом и самым большим в Архангельске. Как сообщил отдел внешних связей «Макси», сейчас он готов на 90%, общая сумма инвестиций составит порядка 2,5 млрд. рублей. До начала строительства вологодские девелоперы всесторонне изучили рынок и рассматривают площадку на границе двух крупных районов города как одно из главных конкурентных преимуществ. Они ориентируются на всю конгломерацию – Архангельск, Северодвинск и Новодвинск. Сейчас на прилегающем участке Ленинградского проспекта идет расширение магистрали до четырех полос, а на территории вокруг здания – работы по благоустройству и озеленению.