В торгово-развлекательных центрах Архангельска симптомы «коронакризиса» оказались не столь явными. Большая часть отделов продолжает работать. Конечно, есть и те, которые «зависли» в режиме ожидания новых арендаторов, но для ряда торговых площадок это не ново. Однако иногда болезнь проходит без явных симптомов, а последствия могут быть продолжительными.

По словам генерального директора риэлторской компании «Регион-С» Василия ЛЫТКИНА, коммерческая недвижимость в Архангельской области подешевела. Пандемия существенно повлияла на этот рынок.

«Достаточно серьезные изменения на рынке коммерческой недвижимости начались уже с марта. Были закрыты магазины, торгово-развлекательные центры, запрещалось работать в офисах. Вследствие этого снизились доходы не только арендаторов, но и самих владельцев недвижимости. Некоторые девелоперы пошли на арендные каникулы или снижение стоимости – в среднем на 20-25%, и в целом эти меры стали хорошим подспорьем для сохранения арендаторов на местах», – рассказывает Василий Викторович.

Некоторые предприниматели решили закрыть свой бизнес или переехать в другие регионы. На ряде объектов появилось больше свободных площадей.

«За время пандемии увеличилось число предложений по продаже недвижимости: здесь наблюдается снижение стоимости на 20%, предложение значительно превысило спрос. На сегодня рынок продажи коммерческой недвижимости достаточно слабый по сравнению, например, с жилой недвижимостью. В ближайшее время улучшения этой ситуации не предвидится. И в основном трудности испытывают владельцы крупных объектов», – добавил эксперт.

Есть мнение, что во время самоизоляции многие компании осознали, что им не нужен офис для работы, и стали отказываться от аренды помещений. Однако в Архангельске подобная тенденция не наблюдается. По мнению риэлторов, ситуация с офисными помещениями в целом осталась прежней.

«В Архангельске предприниматели продолжают снимать офисные помещения. Они открывались для того, чтобы общаться с клиентами. Да, в стране есть такие тенденции: не содержать офис, а с клиентами встречаться, например, в кафе или в неформальной обстановке. Но пока в Архангельске это не столь заметно. Есть тенденция к уменьшению площади офиса, но про полный отказ от этого направления пока говорить рано», – уверен генеральный директор риэлторской компании «Регион-С».

Сотни объявлений

Безусловно, плюсом введения арендных каникул стало сохранение бизнеса на местах. Но это привело к уменьшению доходов у девелоперов. Как отмечает генеральный директор ООО «Титан-Девелопмент» Ирина ФРОЛОВА, сегодня компания не вышла на тот уровень арендных ставок, который был до пандемии.

«Мы были одними из тех, кто предоставил каникулы для арендаторов торговых площадей и офисов, чья деятельность была приостановлена, и снизили ставку до суммы коммунальных платежей. В результате у нас не было резкого высвобождения большого количества площадей. Наши объекты находятся в центре, они востребованы, и мы стараемся находить компромиссные решения по стоимости аренды в это непростое время. Хотя, безусловно, у нас есть площади, на которые мы ищем арендаторов», – поясняет Ирина Фролова.

Сейчас на различных онлайн-площадках представлено несколько сотен различных объявлений о сдаче в аренду коммерческой недвижимости в Архангельске. Предлагаются свободные помещения в ТЦ «Империя мебели», ТРК «Макси», «Сафари», «Соломбала Молл». Есть свободные площади и в Центральном универмаге – одном из объектов «Титан-Девелопмент».

«На этом объекте ситуация сложнее, чем на других. Сейчас здесь мы занимаемся развитием проекта «ЦУМ.LOFT», который запустили незадолго до пандемии. Провели реновацию второго этажа – создали креативное пространство для представителей fashion-индустрии города. В первую очередь, приглашаем местных предпринимателей и хотим объединить их на одной площадке. Здесь же есть конференц-зал «Говори и слушай» – это шаг вперед в области локаций для проведения мастер-классов, лекций и семинаров. Уютный зал со всей необходимой техникой и закрывающимися шторами позволит провести мероприятие по любому сценарию. Мы хотим сделать Центральный универмаг более привлекательным для молодежи, создать комфортное пространство для отдыха, тем более что он находится на пешеходном проспекте. Несмотря на пандемию, было обновлено пространство для детей на третьем этаже. Важно отметить, что по решению члена Совета директоров ГК «Титан» Владимира Ярославовича КРУПЧАКА инвестиционные проекты не были приостановлены, и ремонт завершен в срок», – добавила генеральный директор ООО «Титан-Девелопмент».

Востребованные площадки

На другом объекте компании – ТРК «Титан Арена» – сложилась обратная ситуация. Здесь нет «зависших» площадей, наоборот – сформирован список ожидания. Причем среди претендентов – федеральные сети.

«Компании расширяются, активнее заходят в регионы и ищут новые площадки. В большей степени из наших объектов в Архангельске их интересует именно «Титан Арена». Несмотря на пандемию, трафик здесь держится высокий, – продолжает Ирина Фролова. – Пятый этаж торгово-развлекательного комплекса изменился к лучшему: здесь располагается ателье и туристическая компания, а совсем скоро появятся другие интересные проекты. Пока свободные площади есть».

На удивление, продолжают пользоваться спросом и торговые площади в магазине «Светлана». Здесь исторически всегда были самые высокие арендные ставки, но со временем они снизились до уровня средних по городу. По словам гендиректора «Титан-Девелопмент», арендаторы чувствуют себя комфортно, некоторые хотят расшириться, потому что у этого магазина есть своя аудитория. Ирина Фролова подчеркивает, что управляющая компания всегда старается прийти к обоюдному решению и находит индивидуальный подход к каждому арендатору.

Некоторые девелоперы делают ставку не на аренду, а на продажу недвижимости. Таким путем пошла группа «Аквилон». По словам заместителя директора по развитию Андрея ЧЕТВЕРИКОВА, особых проблем с реализацией площадей у компании нет.

«У нас есть объекты, которые остаются арендными, – так сложилось исторически. Однако все новые объекты мы продаем. Наша задача – спроектировать, построить и продать площади, будь то квартиры или коммерческая недвижимость. «Аквилон» осознанно идет по такому пути, это наша стратегия развития, – отметил Андрей Четвериков. – В Архангельске есть проблемы с реализацией площадей, скажем так, старого типа. Появляются новые форматы, меняется рынок, потребности. Раньше был обоснованным перевод квартир на первых этажах в нежилой фонд. Сейчас арендаторы даже не смотрят на помещения без гостевой парковки, входа на уровне земли и т.д. Когда мы проектируем новые дома, то изначально понимаем, какие арендаторы могут разместиться на первом этаже и какие направления здесь будут востребованными».

Трансформация рынка

За последнее десятилетие в Архангельске появилось много торгово-развлекательных комплексов нового формата: «Европарк», «Макси», «Соломбала Молл», «Титан Арена», «Сафари», «Рио». Однако пока торговый центр строится, меняется рынок, потребности. Поэтому зачастую владельцы недвижимости вынуждены искать ей другое применение.

«До пандемии была достаточно интересная тенденция: офисные и коммерческие площади переоборудовали под отели и хостелы. Но сейчас об этом уже нет и речи: под ударом оказались не только владельцы недвижимости, но и гостиничный бизнес. В настоящее время мы рекомендуем девелоперам делить большие помещения на более мелкие – на них спрос выше. Площади в 200-300 квадратных метров уже расцениваются как большие. Многие владельцы недвижимости это понимают и готовы подстраиваться под новые реалии, – считает генеральный директор риэлторской компании «Регион-С» Василий Лыткин. – В жилых домах в центре города есть свободные коммерческие площади в 500-600 квадратных метров, которые не могут найти своего арендатора. Мы рекомендуем рассмотреть возможность переделать их в квартиры, ведь этот рынок с наступлением пандемии только оживился. К примеру, коммерческая недвижимость плохо продается даже за 45 тысяч рублей за квадратный метр в центре города, а квартиры уйдут и за 65-70 тысяч рублей за квадратный метр. Что касается нашей компании, пандемия не отразилась на ее работе: ежемесячно мы превышаем плановые показатели по сравнению с прошлым годом, и все благодаря продажам в секторе жилой недвижимости (квартир)».

Новые форматы

Некоторые девелоперы строят планы по введению новых форматов на рынке коммерческой недвижимости. Так, группа «Аквилон» планирует в ближайшие годы заняться ревитализацией территории пивзавода Альберта Суркова на перекрестке набережной и улицы Попова в Архангельске. 

«В планах – не только реконструировать эту территорию, но и принципиально изменить функции объекта. Концепция предусматривает создание многофункционального лайфстайл-центра, который объединит бизнес, работающий с креативной экономикой. Реализовывать этот проект мы будем совместно с компанией Flacon-X, которая на основе опыта дизайн-завода «Флакон» в Москве создает креативные кластеры по всей России, – рассказал заместитель директора по развитию Группы «Аквилон» Андрей Четвериков. – Классический торговый центр формируется на основе так называемых якорей – крупных федеральных арендаторов – и мелкой «нарезки». В подобных проектах все наоборот: нет федеральных брендов, лоты представлены небольшими площадями, и цена входа для потенциальных резидентов сравнительно невысока. Мест в городах, где создаются благоприятные условия для жизни и работы креативного класса, в России не так много. Зачастую молодым людям приходится уезжать в Москву и Санкт-Петербург за комфортной жизнью и реализацией творческих амбиций. Для того чтобы креативный класс не эмигрировал и развивал свой потенциал в городе, ему требуются особые условия для творчества и работы. В целом проект нацелен на развитие внутренней конкуренции».