15 тысяч за кв. метр в новостройке в центре города - слишком сладкая цена, чтобы задумываться о деталях. Желающие купить чердачные метры у застройщика - ТСЖ «Старый город-1» - нашлись сразу, ведь обычные квартиры в доме продавались в три раза дороже (45 тысяч за кв. метр). В результате три помещения общей площадью около 300 кв. м (по документам нежилые) были проданы за 4,5 млн рублей. Вот только новым владельцам так и не удалось обустроить модные сегодня мансардные квартиры - остальные собственники отказались мириться с положением дел и сумели оспорить сделки в суде.

Сдавайся новостройка вовремя и без проблем, дольщики могли и не узнать о проданных чердачных метрах до оформления их в частную собственность. Но ввод дома в эксплуатацию затянулся. Еще два года после окончания строительства жильцы не могли отпраздновать новоселье: здание не подключали к теплу. Пройдя множество судебных разбирательств, они успели внимательно изучить всю документацию по дому и вовремя заметили странные сделки по продаже чердачных площадей.

Как следует из разрешения на строительство от 28.08.2007 года и разрешения на ввод в эксплуатацию от 30.12.2011, дом на пр. Советских Космонавтов, 52 корп. 3 - 9-этажный с теплым чердаком, который является техническим этажом. В многоэтажке 44 квартиры и нет никаких других встроенных или пристроенных нежилых помещений. Проектной документацией, прошедшей государственную экспертизу, строительство нежилых помещений также не предусматривалось. Но застройщик уже в процессе возведения здания решил внести изменения в проект и построить вместо девяти этажей десять. Документы были отданы на доработку проектировщикам, и легким движением руки чердаки превратились в нежилые мансарды. Повторная госэкспертиза при этом не проводилась.

Особенно собственников удивляет тот факт, что документы без каких-либо сложностей были зарегистрированы Росреестром, традиционно щепетильно относящимся к своим функциям. Аналогичным образом выдавались и технические паспорта, хотя на этот раз даже правовой департамент мэрии выслал в Росреестр предупреждение о сомнительности процедуры.

«Жилищный кодекс четко говорит: общее имущество в доме принадлежит собственникам.  Ведь когда рассчитывается сумма, которую должен внести каждый дольщик, предполагается, что он платит не только за свою квартиру, но и за часть общей собственности, к которой и относятся технические этажи, - комментирует ситуацию директор муниципально-правового департамента мэрии Архангельска Жанна МИНДЕР. - А некоторые ушлые застройщики  собирают деньги за общедомовое имущество фактически два раза: сначала с дольщиков, а потом  продают техэтажи под самостоятельные объекты права собственности. Очень странной кажется в данной ситуации позиция Росреестра, который вообще допустил регистрацию документов».

Тем не менее все документы были получены, они и стали основанием для продажи помещений по договорам долевого участия. Вероятнее всего, впоследствии застройщик планировал перевести объекты из нежилых в жилые.

Но собственников обозначенного дома волновала не столько финансовая сторона вопроса. «На чердаке размещено инженерное оборудование здания, проложены коммуникации, свободный доступ к которым мы автоматически теряем, если помещения становится частной собственностью, - говорит председатель ТСЖ, собственник квартиры в доме на пр. Советских Космонавтов, 52/3,  Максим ЛИВЕНЦОВ. - Представьте, если в доме произойдет авария, а все трубы за железной дверью хозяина мансарды...».

Помимо прямого нарушения Жилищного кодекса, который относит инженерные коммуникации дома к общему имуществу собственников, есть и другие нюансы. Например, 10-этажное здание, в отличие от 9-этажного, должно быть оснащено как минимум двумя лифтами. А на  Советских Космонавтов, 52/3, подъемник только один. Ну и последнее: по закону нежилые помещения (а именно так зарегистрирован технический этаж в Росреестре)  должны иметь отдельный вход. На чердаке его оборудовать довольно сложно.

Пройдя несколько десятков судебных заседаний, собственники «законных» квартир сумели добиться признания недействительными договоров долевого участия на строительство нежилых помещений на чердаке. Последняя инстанция - Архангельский областной суд - определил, что, учитывая функциональное назначение технического этажа, расположенные на нем  нежилые помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир указанного дома. Людей, купивших квартиры на мансарде, попросили освободить помещение, а сделке дали обратный ход. Но получат ли они в итоге свои деньги - большой вопрос, ведь сегодня ТСЖ «Старый город-1» официально признано банкротом.

Между тем в целом ряде архангельских новостроек застройщикам все же удалось продать технические этажи. Это компании с участием Александра Марчука (ТСЖ «Старый город-1», ЗАО «Дом Поморья», ООО «Дом Поморья»): дома на ул. Свободы, 25, и Шубина, 44 корп. 2. ООО «Агентство-ТС» в доме на пр. Ломоносова, 117, перевело технический этаж (на уровне третьего) в жилой. 

Холдинг «Строим Вместе» продал в частную собственность практически все места общего пользования на ул. Гагарина, 61:  колясочную, помещение для домоуправления, подвал, чердак. Жители этого дома тоже через суд пытаются отстоять свои права.