Ирина ФОКИНА. Фото Алексея Липницкого | 26.08.2017 13:19:08
Нужно ли нам столько торговых центров? – таким вопросом не первый год задаются многие архангелогородцы. Но девелоперы, работающие на местном рынке коммерческой недвижимости, как и их коллеги по всей России, уверены: качественным торговым площадям еще есть куда расти. Нужно только продумывать интересную для арендаторов и покупателей концепцию ТЦ, грамотно выбирать локацию и плотно сотрудничать с федеральными операторами.
«Рецепт» торгового центра
По мнению директора «УК Сафари» (группа компаний «Регион») Романа БОГДАНОВА, следование этим трендам современного девелопмента – это и есть «рецепт» перспективного торгового центра.«Успех ТЦ зависит от множества факторов. Многие говорят, что главное – это локация. В этом плане «Европарк», например, имеет преимущества. Но основная задача торгового центра – генерировать входящий трафик, чтобы арендаторы смогли работать с ним и конвертировать его в продажи. А для этого, кроме местоположения, нужна еще и правильная концепция. Также людей, конечно, привлекают федеральные сети – широким ассортиментом и более низкими ценами», – считает Роман Богданов.
Важна также площадь объекта, в которую «вписывается» концепция. Огромный ТРЦ «Макси» (около 65,5 тысячи кв. м) нацелен прежде всего на формирование максимально широкого выбора предложений для покупателей в одном месте. Кроме того, «Макси Девелопмент» позаботился о благоустройстве территории вокруг торгового центра: организовал остановки общественного транспорта и наземную парковку на 1200 машино-мест. Торговые бренды внутри скомпонованы в зависимости от уровня достатка целевых покупателей. Сейчас для посетителей ТРЦ открыты 83% от запланированного количества магазинов, договоры же подписаны на 98% предназначенных для сдачи в аренду площадей.
«Европарк», площадь которого примерно вдвое меньше (33 тысячи кв. м), собирается расширяться и делать реконцепцию.
«Мы пристраиваем новые площади – около 5 тысяч кв. метров – со стороны набережной Северной Двины. Планируем сделать «Европарк» более ориентированным на общепит. Добавим ресторанов, расширим фуд-корты, сделаем ТЦ более комфортным для посетителей. Планируем также наращивать долю фэшн-операторов», – рассказал Роман Богданов.
Чем больше – тем лучше?
Череда открытий гигантских торговых центров нового типа, начавшаяся в Архангельске в 2014 году (тогда появились «Европарк» и «Титан Арена»), еще не закончилась. Достраивается здание ТРК «Соломбала молл» (4 этажа, 36 тысяч кв. метров площади), который с самого начала хочет отстраниться от конкурентов, сделав акцент не на одежду или обувь, а на сферу развлечений. Девелопер проекта – группа компаний «Полюс», в управлении которой находятся торговые центры «Полюс», «Сигма», «БУМ», «МЕГА», «Богатырь».
По мнению Романа Богданова, с открытием ТРК «Соломбала молл» качественных ТЦ на душу населения в Архангельске станет достаточно, спрос на коммерческую недвижимость в городе со стороны федеральных операторов на этом иссякнет.
«Сейчас качественный проект без якорных операторов – федеральных сетей – реализовать невозможно. А у них есть определенные ограничения. Одни в принципе не рассматривают для размещения магазинов города с населением в 350 тысяч человек, другие в своих логистических планах просто еще не добрались до Архангельска. Сети, которые уже сюда зашли, имеют свои внутренние ограничения по количеству магазинов. Например, «Детскому миру», судя по всему, достаточно трех отделов. «Макдоналдс» сейчас открывает около «Титан Арены» «МакАвто», и, похоже, на этом пока все. Поэтому на текущий момент нам уже нет смысла строить большие ТЦ. Хотя с течением времени ситуация может поменяться – появятся новые федеральные сети», – рассуждает Роман Богданов.
Об ограниченности возможностей местного рынка коммерческой недвижимости говорят и арендаторы. Как считает владелец торговой сети «Weekend», депутат городской Думы Владимир КАРПОВ, дальнейшее увеличение числа ТЦ неизбежно приведет к уменьшению трафика и, как следствие, доходов арендаторов в каждом из них. В итоге пустующие торговые площади будут расти.
По мнению заместителя директора по проектам коммерческой недвижимости строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Андрея ЧЕТВЕРИКОВА, сферу коммерческой недвижимости Архангельска ждет сокращение ввода площадей, ротация арендаторов и поиск новых форматов. В конечном счете, все эти изменения пойдут на благо покупателю.
«При этом торговым центрам «районного значения» всегда найдется ниша на рынке, – считает он. – Например, в Соломбале сейчас есть, пожалуй, только одно «торговое место» – площадь Терехина. Отвечает ли оно современным запросам покупателей? Конечно, нет. Поэтому ТРК «Соломбала молл» будет востребован. Что касается, например, «РИО» (проезд Бадигина, 19, стр. 1. – Прим. ред.), то, на мой взгляд, самое подходящее время упущено. Этому ТЦ будет очень сложно конкурировать с «Европарком» и «Титан Ареной»: нужно предлагать нечто уникальное».
Из «универсалов» – в «специалисты»
Как привлекать посетителей торговым центрам поменьше, чем «Титан Арена», «Европарк» или «Макси», расположенным не так удачно или не способным предложить такой широкий спектр товаров и услуг?
«Атриум» был одним из центров шопинга в свое время, хотя там работали исключительно магазины-партнеры, – вспоминает Роман Богданов. – С открытием «Европарка» и «Титан Арены», с приходом федеральных сетей они начали закрываться. Особенно это было заметно на третьем этаже, поэтому появление там «DNS» не случайность. Арендаторы фэшн-сегмента не получали достаточного дохода, и их сменил федеральный игрок, который ощущает себя комфортно на данной площадке. Тенденция продолжается: рано или поздно придется и на второй этаж привлекать якорного арендатора».
Создать торговый центр, заполненный «якорями», которые могут сами себе обеспечить входящий трафик и не зависят от побочных факторов, – это один из выходов. Но такой вариант не применим в торговых центрах прошлого поколения, которые не отвечают запросам федеральных операторов: в них недостаточно пространства, нет широких атриумов, не просматриваются с нескольких точек торговые отделы. По мнению Андрея Четверикова, спасти их может только удачная локация – рядом с успешным конкурентом. В ином случае им нужно присмотреться к таким новым форматам недвижимости, как аутлет (ТЦ, специализирующегося на продаже одежды известных брендов со значительными скидками), коворкинг, коливинг (коворкинг и арендуемое жилье в одном месте), апарт-отель и т. д.
«Устаревшим торговым центрам надо перепрофилироваться, – считает Роман Богданов. – Например, в «Пирамиде» было три торговых этажа, фуд-корт на четвертом и магазин мебели на пятом этаже. Сейчас мы понимаем, что торговая составляющая там снижается, сходит на нет. Поэтому приходится запускать проекты, не связанные с розницей. На втором этаже мы уже открыли фитнес-центр, школу танца, студию йоги, школу единоборств, то есть перепрофилируемся в направлении спорта, а также помещений под офисы. Торговый центр превратился в специализированный».
И это – возможность для развития и восстановления привлекательности в глазах покупателей. По данным исследования «Специализированные магазины: преимущества и области для развития», проведенного компанией «AC Nielsen» в сентябре 2016 года, 41% россиян считают, что в магазинах-«специалистах» качество продукции, как правило, выше и предложения интереснее. 39% опрошенных признались, что они более лояльны к специализированным магазинам, чем к каким-либо другим.
«Федералы» наступают
По данным «Forbes», в первом полугодии 2017 года сектор торговой недвижимости стал доминирующим на инвестиционном рынке России: на него пришлось 41% от общего объема вложений, или 712 млн долларов. Такая ситуация сложилась впервые с 2013 года.
«Рынок России в целом после введения санкций значительно просел. Продажи снизились у всех операторов, за исключением сектора продуктов питания. Но последние полгода ощущается положительная динамика. Люди стали больше покупать, тратить – мы это видим по увеличению товарооборота у своих арендаторов», – отмечает Роман Богданов.
По мнению Владимира Карпова, падение экономики в стране лишь замедлилось, но не остановилось.
«Покупательная способность людей продолжает падать. Доходы не растут, а расходы, такие как коммуналка и питание, увеличиваются. Что будет с торговыми центрами в таких условиях? Да ничего не будет. Если торговый центр находится в хорошем месте, то просто сменятся арендаторы. Если с расположением похуже, будут пустые площади. Кто-то сменит позиционирование. Не за торговые центры надо беспокоиться. Беда в том, что уходят с рынка наши предприниматели, малый бизнес. Это сетевики могут себе позволить работать с нулевой рентабельностью некоторое время, а потом, заняв доминирующее положение, отыграться», – считает Владимир Карпов.
По словам Романа Богданова, сегодня силами только местных операторов качественный торговый центр не создать: их недостаточно, и конкуренции с «федералами» они не выдерживают.