На днях эта проблема вновь обсуждалась в Архангельском областном Собрании депутатов. Поводом стали обращения жителей нескольких домов на улице Серафимовича и проспекте Ломоносова, рядом с которыми ООО «Эталон» возводит ЖК «Флагман», а ООО «Ломоносовское» – ЖК «Морошка-Хаус».

«Эталон», в частности, приобрел земельный участок как раз по программе развития застроенных территорий. Компания уже расселила и снесла два аварийных дома, что сопровождалось переделкой коммуникаций. Инвестиции составили порядка 50 млн рублей. В этом проекте участвуют дольщики, интересы которых, естественно, тоже необходимо учитывать. Как утверждают представители «Эталона», все, что требуется законодательством, застройщик выполнил.

Однако жильцы соседних с «Флагманом» домов уже обратились в прокуратуру. История классическая: люди жалуются на сильную вибрацию, на то, что при забивке свай в подъездах и квартирах пошли трещины, а главное – на отсутствие документов, подтверждающих, что работы под контролем и не угрожают их безопасности.

Заключение экспертизы по объекту есть, но составлено оно не государственной, а частной организацией. К тому же аккредитованной в другом регионе: своих в Архангельской области нет.

«Да, не все проекты сейчас проходят через государственную экспертизу, – пояснил директор ГАУ АО «Управление государственной экспертизы» Валерий ХУДЯКОВ. – С тех пор как закон это позволяет, по нашим оценкам, порядка 75% частных застройщиков от нас ушли. В коммерческом секторе есть добросовестные коллеги, которые работают по нашим стандартам, но есть и фирмы, готовые за деньги выдать положительное заключение на абсолютно любую проектную документацию. На них не могут повлиять ни контролирующие органы, ни органы власти. Подвижки есть: в Госдуму поступил законопроект, который направлен на упорядочение этого рынка, но с последствиями того, что уже сделано, нам придется иметь дело еще долгое время».

Со слов главного архитектора Архангельска, заместителя директора департамента градостроительства Александры ЮНИЦЫНОЙ, администрация города вовсе не так щедра на выдачу разрешений на строительство, как это может показаться на первый взгляд: заявители получают отказы примерно в 50% случаев, устраняют недоработки и порой добиваются желаемого «с третьего-четвертого, а то и с восьмого захода».

В то же время у муниципальных властей нет полномочий ни на оценку проекта или заключения экспертизы, ни на приостановку строительства, даже если оно ведется с очевидными нарушениями. Речь идет только о проверке наличия документации.

Никто не может диктовать застройщику и то, например, каким способом забивать сваи. В результате это делается по возможности дешевле, «по старинке», даже если рядом деревянные дома, не рассчитанные на такое соседство.

«Существуют технологии, которые позволяют возводить сооружения без нарушения прав третьих лиц. Но многое зависит от застройщика: от его... жадности», – считает Александра Юницына.

С особым сожалением главный архитектор Архангельска указывает на другие нюансы законодательства. В случае с ЖК «Морошка-Хаус» жители соседних домов не согласились с тем, чтобы новостройка к ним примыкала. Кроме того, ООО «Ломоносовское» столкнулось с ограничением по допустимой этажности будущего здания. В результате между домами в 12 и 14 этажей будет «втиснута» девятиэтажка. Расстояние между стенами домов – всего пять и около полутора метров.

«В результате мы получим неприглядные «провалы» в застройке вдоль одной из центральных магистралей Архангельска. Когда мы говорим об облике города и о требованиях закона, нужно находить какие-то точки соприкосновения. Законы меняются, а город остается», – рассуждает Александра Юницына.

ООО «Ломоносовское» не с первого раза, но добилось разрешения на отступление от предельных параметров, в том числе по отступу от красных линий, проценту застройки участка и количеству парковочных мест. А спортивная площадка (ее наличие тоже оговаривается) в ЖК «Морошка-Хаус» будет сделана... на крыше дома.

«Мы уже воспринимаем это как данность, раз публичные слушания проводились», – добавил Валерий Худяков, участвовавший в проведении экспертизы.

Как рассказал житель одного из соседних домов, председатель правления ТСЖ «Северное сияние» Андрей ШАРЫБА, на участке, где сейчас возводится ЖК «Морошка-Хаус», раньше работал другой застройщик.

«Когда он начал забивать сваи, у нас в доме посыпалось все. Провели общее собрание жильцов и приняли решение, что мы против строительства и подключения нового здания к нашим коммуникациям, обратились в администрацию города и прокуратуру. Оказалось, что у компании документы не в порядке, строительство затихло, но никакой ответственности никто не понес, – вспоминает Андрей Шарыба. – Застройщик спокойно продал земельный участок (покупатель мог возникших проблем и не знать), и все началось заново. Сейчас нам говорят, что разрешения получены, но у меня опять целая пачка жалоб от жильцов – на трещины, вибрацию и т. д. Мы вновь попросили прокуратуру проверить документы застройщика. Ждем».

Ждать придется около месяца. По словам старшего помощника прокурора Архангельска Татьяны ПАЛЬМИНОЙ, городская прокуратура проверяет все разрешения на строительство независимо от того, есть обращения от граждан или нет.

«Мы нередко обжалуем выдачу разрешений, в том числе и в судебном порядке, и добиваемся их отмены. Однако приостановить стройку на время проверки, как этого хотят жильцы соседних домов, мы не имеем права. Им можно посоветовать обратиться в независимые экспертные организации либо самостоятельно, либо через суд», – отметила Татьяна Пальмина.

Между тем инспекция государственного строительного надзора Архангельской области свой вердикт по обоим объектам уже вынесла.

«Застройщиками при погружении свай ведется мониторинг динамических воздействий на соседние дома. Проверки проведены, нарушений не выявлено. Колебания почвы находятся в пределах допустимых значений», – пояснил заместитель руководителя инспекции Вадим СТЕСЯКОВ.

Еще об одном существенном минусе точечной застройки на заседании в областном Собрании говорили владельцы других объектов жилой недвижимости. Цена на квадратный метр в конкретном ЖК устанавливается с учетом планировки квартала: для покупателей важно все – от возможности спокойно припарковаться у подъезда до вида из окна. И когда во дворе «внезапно» появляется еще одна новостройка, двор забивается машинами, а вместо панорамы города становится видна только соседняя глухая стена, люди заявляют, что их обманули.

По словам Александры Юницыной, только с 1 июля 2017 года у департамента градостроительства появился механизм, позволяющий сделать так, чтобы на участке строилось только то, что утверждено в проекте планировки. Раньше этот проект носил лишь рекомендательный характер.

Прямая речь

Алексей БОРОДИН, председатель комитета по земельным отношениям и строительству областного Собрания депутатов:

– Конечно, без точечной застройки не обойтись – это один из вариантов решения проблемы сноса и расселения ветхих домов, проблемы дефицита интересных для бизнеса земельных участков. При этом конфликтных ситуаций избежать сложно. Дворы и проезды и так не отличаются транспортной доступностью, а точечная застройка только усугубляет эту ситуацию. Новое строительство в уже сложившемся микрорайоне, безусловно, влияет на спокойствие местных жителей. Техника в течение дня зачастую работает до победного конца. Растет нагрузка на сети, что нередко приводит к авариям и перебоям в системах водо– и электроснабжения. Строительные компании неохотно информируют жителей соседних домов о своих планах, хотя открытие документов сняло бы многие вопросы. Мы даем застройщикам право самим определять способ забивки свай, а предприниматель всегда будет делать так, как дешевле. Значит, законодательно что-то недоработано и надо искать рычаги, чтобы это исправить.

Антонина ДРАЧЁВА, депутат областного Собрания:

– Когда нет заключения государственной экспертизы, экспертиза пройдена через компанию, которая зарегистрирована не на нашей территории, подозрения по поводу того, что она могла быть неграмотной, никак не снять. Нельзя обязать застройщика пройти повторную экспертизу, но дать возможность познакомиться с ней специалистам государственных организаций и жильцам соседних домов можно.

Возможно, непопулярную вещь скажу, но ведь в свое время эти участки были выкуплены в рамках программы развития застроенных территорий. Ошибка была допущена где-то там: застройщики, затратив деньги, расселив людей, должны теперь отбить эти вложения хотя бы с небольшой прибылью. Что касается приостановки строек, нельзя забывать, что в некоторых случаях речь идет о долевом строительстве, и пополнять таким образом реестр обманутых дольщиков – это тоже не вариант.