Попытки решить проблему обманутых дольщиков на уровне федеральной и региональной власти предпринимаются достаточно давно. В 2016 году в Архангельской области был разработан алгоритм действий, в соответствии с которым проблемные долгострои отнесены к масштабным инвестиционным проектам, в рамках которых возможно предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов. Однако пока в региональном правительстве констатируют тот факт, что застройщики не заинтересованы в участках, которые им предлагают в качестве компенсации.

Сегодня в реестре проблемных долгостроев по-прежнему значатся четыре объекта: ЖК «Дом на площади», «Ленинградский», «Верона» и ЖСК «Московский».

С 1 июля 2017 года вступили в силу поправки к Федеральному закону 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: требования к компаниям, которые желают строить дома с долевым участием, ужесточились. В первую очередь, увеличен размер необходимого уставного капитала, который теперь варьируется от 2,5 млн до 1,5 млрд рублей – в зависимости от площади планируемого объекта. Также, чтобы подтвердить свой опыт в отрасли, у застройщика за плечами должно быть не менее 10 тысяч кв. м готовой недвижимости.

Это уже усложнило положение бизнеса, но, тем не менее, в конце октября Владимир Путин поручил правительству совместно с Центробанком и Агентством ипотечного жилищного кредитования разработать такой механизм, чтобы в течение трех лет в стране отказаться от долевого строительства совсем. До 15 декабря 2017 года должен быть утвержден план по замещению средств граждан банковским кредитованием и другими формами финансирования, говорится в документах, опубликованных на сайте Кремля.

«О долевом строительстве сложилось достаточно негативное мнение. И это, к сожалению, заслуженно, потому что у нас в России сначала принимают слабые законы, потом пожинают плоды, а затем запрещают то, что можно было бы разумно организовать, – отмечает депутат Архангельского областного Собрания, учредитель ООО «Беломорский лес» Антонина ДРАЧЁВА. – Получается, как в том анекдоте: «Ваш Вовочка получает одни двойки и постоянно хамит взрослым. Примите меры!» – сказал учитель, а папа ответил: «Да-да, я его непременно выпорю!»

По мнению Антонины Драчёвой, столь кардинальные меры, как полный отказ от долевого строительства, избыточны. Достаточно и ужесточения критериев допуска застройщиков на этот рынок, введенных с 1 июля, потому что даже с ними смогут «справиться» только финансово устойчивые компании.

«В ходе обсуждения изменений в 214-й Федеральный закон в Госдуме, на котором я присутствовала, из уст многих членов правительства звучало, что долевое строительство только в России используется так широко (по данным «Ведомостей», до 90% строек ведется именно на средства дольщиков и соинвесторов. – Прим. ред.). Президента убедили, что у нас должно быть так же, как во всем мире, поэтому он и принял такое решение», – предположила Антонина Драчёва.

По ее мнению, переход от долевого строительство к проектному финансированию неизбежно поведет за собой значительное удорожание недвижимости. Застройщик обязательно «поделится» дополнительными расходами с покупателями квартир.

По прогнозам Татьяны АЛЕКСАНДРОВОЙ, риэлтора агентства «Центр продаж новостроек», занимающегося реализацией квартир в домах группы компаний «СМК» (основной рынок – Северодвинск), цены на недвижимость повысятся как минимум на 15%, причем больше всего их колебания отразятся на самом востребованном типе жилья – бюджетном.

«Сейчас люди стремятся покупать квартиры на более щадящих условиях, – рассуждает Татьяна Александрова. – Если застройщик будет строить дом сам, ему придется привлекать серьезные ресурсы. С вероятностью 99% он их возьмет из банковского сектора, а кредиты бесплатными не бывают: ставка в среднем не менее 12% годовых. Между тем в сфере продажи недвижимости есть некий порог покупательной способности граждан, выше которого не прыгнешь, даже если учесть все экономически обоснованные расходы. Поэтому предложенные изменения сильно изменят рынок: на нем останутся только крупные компании, которые обладают собственными ресурсами».

По мнению Татьяны Александровой, при сужении рынка конкурентные механизмы ослабнут, что может создать ситуацию, как на рынке нефтепродуктов, где стоимость бензина зависит не столько от цены барреля, сколько от условий, установленных доминирующими компаниями.

«Подобные изменения законодательства приведут к тому, что застройщиков, которые работают по долевому участию, попросту уничтожат, – считает руководитель ООО «Агентство-ТС» Григорий ТАРАСУЛОВ. – Эту политику «продавливают» банкиры. Сейчас люди несут застройщикам десятки триллионов рублей, минуя банки, которым очень бы хотелось на них заработать. В 2016 году в стране было введено в эксплуатацию около 80 млн кв. м недвижимости, но скоро, думаю, эта цифра снизится до 5-10 млн кв. м в год. Сегодня взять кредит практически невозможно: условия такие, что нужно банкам последнюю рубашку отдать!».

По мнению Григория Тарасулова, запрет долевого строительства – слишком высокая цена, которую придется заплатить всем россиянам за переживания нескольких тысяч обманутых сограждан. Он также прогнозирует увеличение цен на жилье – примерно в два раза и монополизацию рынка сильными игроками, которые выживут после реформы.

«Процент обманутых дольщиков мизерный, – считает Григорий Тарасулов. – К тому же надо смотреть, почему люди попадают в такую ситуацию. Многое зависит от самих покупателей: часто они не проверяют документы застройщика, ведутся на несбыточные обещания... Если мы остановим строительный бизнес, встанут кирпичные и цементные заводы, производители отделочных материалов, электротоваров, труб и так далее. Представьте, чего мы можем лишиться».

С точки зрения участников рынка, альтернативные решения есть. По мнению Антонины Драчёвой, введенные летом поправки в закон о долевом строительстве еще толком не показали себя – им нужно дать поработать. К проектному же финансированию вернуться можно всегда. Татьяна Александрова видит выход в введении государственной аккредитации застройщиков, которая служила бы гарантией добросовестности компаний. Как считает Григория Тарасулова, обойтись без долевого строительства вполне возможно, но при условии, что получить кредит в банке можно будет по «адекватным» условиям и со ставкой не более 5-7% годовых.