Считать ли это прорывом? Ещё в начале апреля много говорили о рисках срыва аукционов по комплексному развитию территорий. И в самом деле, первая попытка, предпринятая в областном центре прошлой осенью, оказалась неудачной: ни одного желающего взяться за реконструкцию квартала Попова – Обводный канал – Логинова – Суфтина не нашлось. То ли расселение 15 двухэтажных деревяшек показалось потенциальным инвесторам слишком тяжёлой ношей, то ли строительство детского сада, да ещё «опережающими темпами», до ввода жилых домов, – не так уж и важно, важен результат.

Правда, в городе корабелов в середине сентября всё тот же Аквилон заключил первый в нашей области контракт на комплексное развитие территории квартала 102 (Тургенева – Чехова – Гайдара – Трудовой переулок). Но два участка в Северодвинске и два в Архангельске – это, что называется, капля в море: в области на два ближайших года намечены 22 такие территории, в том числе 17 – в самом Архангельске.

По сравнению с Москвой, об успехах которой в деле реновации жилой застройки регулярно сообщает телевизор, и планы, и успехи более чем скромные. Столице Поморья равняться со столицей всея Руси – дело бессмысленное, но учитывать опыт, пожалуй, всё же стоит, по крайней мере, в определённых пределах. Сама по себе идея комплексного развития территорий вызывает много споров. Вроде бы речь идёт именно о реновации, то есть об обновлении, о повышении качества жизни горожан. Вроде бы замена ветхих или хотя бы «морально устаревших» домов современными, окружёнными объектами социальной инфраструктуры, с благо­устроенными «по последней моде» дворами, этому благому устремлению вполне соответствует.

Но на практике в той же Москве всё оказывается не совсем так. В публичное пространство выплеснулась проблема превышения этажности – разговор об этом зашёл на круглом столе в Мосгордуме, состоявшемся в последних числах мая, после пяти лет реализации программы. Депутаты Михаил Тимонов и Елена Шувалова прямо упрекнули столичного градоначальника в нарушении обещания не строить дома выше 14 этажей: 71% построенного жилья – выше.

Претензии в соцсетях гораздо разнообразнее. Москвичи жалуются на принудительное переселение в дома, стоящие буквально в нескольких метрах от автомагистралей и железнодорожных путей, дома, в которых грибок начинает расползаться сразу после постройки, отвратительную шумоизоляцию, неудобную планировку, плохо работающие лифты, сквозняки… Список можно продолжать, да беда состоит в том, что соцсети – не самый надёжный источник. Любые сообщения в них не более чем субъективное мнение автора, хотя комментарии пострадавших от тех же проблем заставляют задуматься. Но всё‑таки делать категоричные и масштабные выводы на основании таких жалоб не стоит. Как, впрочем, не стоит делать вид, что проблем не существует вовсе.

Индикатором наличия проблем служат и категорические возражения части москвичей против участия в программе реновации. Иногда и в самом деле удаётся отказаться – на горе инвесторам. Жилищный кодекс устанавливает, что для включения дома в границы территории жилой застройки, подлежащей комплексному развитию, нужно минимум две трети голосов собственников квартир в этом доме, а для исключения из границ такой зоны – достаточно одной трети. В результате то здесь, то там посередине освобождённого квартала остаются стоять дома, жители которых сообща от реновации «отбились», существенно спутав планы и проекты застройщиков. И, кажется, чем дальше, тем больше становится отказавшихся: люди делают выводы из жалоб уже переехавших в новостройки.

Понятно, что реновация – это только очевидная и широко рекламируемая сторона процесса. Оборотная сторона – финансовый интерес застройщиков, которые освобождают территорию для коммерческого жилищного строительства. Но в погоне за выгодой нужно знать меру, иначе число воспользовавшихся своим правом выйти из программы комплексной реконструкции будет расти, дома будут сохраняться, а площади высвобождаемых в ходе расселения земельных участков уменьшаться, создавая для инвесторов определённые риски снижения рентабельности проектов.

Понятно и то, что у нас ситуация принципиально отличается от московской. В Первопрестольной снесли почти все пятиэтажки хрущёвского времени, не только панельные, но и кирпичные, а мы об этом пока и не помышляем. Нам бы в разумные сроки справиться с проблемой деревянных домов, обветшавших физически, а не устаревших морально. И едва ли те, кто сегодня живёт в аварийных «деревяшках», предъявят застройщикам претензии по поводу плохой звуко­изоляции в новых квартирах.

Но и тут есть своя оборотная сторона: средняя цена «архангельского» квадратного метра на первичном рынке в мае не доходила до 130 тысяч, а средняя цена московского приближается к полумиллиону. Строительство, конечно, у нас тоже дешевле, чем в столице, но не в три с лишним раза. И вполне разумные обременения в виде объектов социальной сферы и благоустройства оказываются гораздо более заметной нагрузкой для поморских строителей по сравнению с их московскими коллегами. И это тоже создаёт риски. Так что едва ли стоит удивляться недостатку желающих поучаствовать в программах комплексной реконструкции территорий в Архангельске или Северодвинске.

Но источник самых серьёзных рисков всё‑таки находится не в плоскости отношений инвесторов с городской администрацией. Он находится над этой плоскостью, потому что это – общее состояние экономики в нашей стране и вытекающие из него риски. Дефицит федерального бюджета пока неуклонно растёт. На весь нынешний год он был запланирован в размере 2,9 трлн руб­лей, а к концу мая, как недавно сообщил Минфин, уже составил 3,4 трлн, и особых надежд на его сокращение, кажется, никто уже не питает. Доходы федерального бюджета сократились по сравнению с первыми пятью месяцами прошлого года на 19%, расходы увеличились на 27%.

Вряд ли при такой ситуации стоит возлагать надежду на длительное сохранение различных ипотечных программ с господдержкой. Тем более что их активным противником является глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, неустанно напоминающая об опасности формирования «пузыря» на рынке недвижимости. Её – по должности – беспокоит угроза стабильности банковского сектора, но кризис ударит не только по финансовым институтам, но и по строительной отрасли, причём она‑то попадёт под удар одной из первых. С собственными средствами у граждан становится всё хуже и хуже. Реальный рост зарплат и близко не догоняет инфляцию. Центробанк отмечает, что, несмотря на все ужесточения требований к заёмщикам, в мае нынешнем банки выдали рекордный с мая «докрымского» (2013 года) объём потребительских кредитов – 662,5 млрд руб­лей. Так что дефицитным нынче стал не только федеральный бюджет, но и кошельки граждан, дыры в которых они стараются «штопать» займами. Сколько из них смогут купить квартиру через год? Через два?

Ситуация, когда нет возможности рассчитаться по своим кредитным обязательствам и выполнить обязательства перед покупателями квартир, а сами квартиры дешевеют на глазах из-за обвального снижения спроса, – кошмарный сон любого застройщика. Так что риски очевидны, а возможная выгода сомнительна. В Архангельске на очереди ещё две территории под КРТ: Выучейского – Обводный канал – Розы Люксембург – Советских Космонавтов и Розы Люксембург – Обводный канал – Северодвинская. Сколько найдётся желающих рисковать трижды – скоро узнаем.