– Александр Михайлович, с 1 июля строительная отрасль переходит на финансирование новостроек через эскроу-счета.  Застройщики больше не могут напрямую привлекать средства дольщиков. Деньги теперь будут аккумулироваться в банках, и получить их можно только после сдачи объекта. Повлияет ли это на рынок новостроек уже сейчас, и как строительная отрасль реагирует на изменения?

– Новые правила игры коснутся всех участников процесса: и девелоперов, и покупателей, и банков. Необходимо перестраиваться и работать по-новому. Стоит начать с того, что 214-ФЗ, по которому живут все застройщики страны, за последние два года претерпел 26 изменений. Это не могло не сказаться на рынке: отрасль чувствительна к таким новациям и вводить их нужно с большой осторожностью. Понятно, что закон обратной силы не имеет, но возникают другие вопросы: как компаниям планировать работу, каким образом сохранять и развивать свой бизнес? Правила игры меняются слишком часто, а залог развития бизнеса – четкое понимание этих правил. Никто не дает гарантию, что завтра все не изменится вновь, а это опасная тенденция. Что касается перехода на эскроу-счета, большинство застройщиков готовились к этому – каждый индивидуально: кто-то переходит на проектное финансирование, изучает условия кредитования в банках или планирует строить за собственный счет, но есть и те, кто уйдет с рынка.

– Построить дом по новым правилам будет сложнее?

– Будет дороже. Если говорить об экономике, здесь учитывается очень много факторов: размер компании, специфика региона, платежеспособность населения, состояние рынка и т. д. Просто построить дом за свой счет и продавать квартиры в сданном объекте практически нереально, ни одна компания такой нагрузки не выдержит, не сможет конкурировать. Статистика, например по Санкт-Петербургу, говорит о том, что буквально за месяц было зарегистрировано чуть ли не полугодовое количество договоров доверительного участия (ДДУ). Одним из условий нового закона была регистрация до 1 июля 10% ДДУ по одному объекту, строительную готовность объектов можно добрать в среднем до 30% на 1 октября текущего года. В таком случае разрешено привлекать средства дольщиков. Есть исключения: для объектов с социальной нагрузкой строительная готовность может составлять от 15%, а у компаний, которые уже решают проблемы обманутых дольщиков, от 6%. Интересно и то, что такая же степень готовности определена и для гигантов рынка, которые строят от 1 млн кв. метров год. Профессиональное сообщество неоднократно обсуждало изменение закона с органами власти еще до вступления его в силу, некоторые замечания были учтены (в части 10% ДДУ и 30% готовности объекта), но, например, значительного переходного периода, на который рассчитывали строители, не случилось. Закон предусматривает возможность внесения изменений на региональном уровне, под гарантии областного правительства, но добиться этого сложно даже в больших городах. В связи со сложившейся ситуацией на рынке вероятность получить их в Архангельской области тоже незначительна.

– Можно ли уже сегодня сказать, каким строительным компаниям будет сложнее всего удержаться на рынке?

– Скорее всего, это будут небольшие застройщики. К сожалению, законом не принимаются во внимание опыт и время присутствия компании на рынке, количество сданных объектов и выполнение в срок всех обязательств. Учитывается только финансовое состояние компании, на которое будут ориентироваться банки при выдаче кредитов. Строить же за свой счет крайне сложно. Кому-то удастся перейти на проектное финансирование, но нужно понимать, что получить средства на низкорентабельные проекты у банков будет невозможно. Сроки рассмотрения заявок на кредиты – от трех месяцев до полугода – слишком большие для любого строительного проекта. Стоимость квадратного метра для покупателей станет выше, ведь девелоперы понесут дополнительные издержки, которых раньше не было. Выиграют прежде всего банки. Деньги будут аккумулироваться на их счетах. Если клиент берет ипотеку, то эти средства остаются на эскроу-счетах, и банк зарабатывает и на них, и на кредитах для застройщика. Одно из предложений Национального объединения строителей – исключить проценты по ипотеке для клиентов на период строительства объекта и хранения средств на эксроу-счетах. Мы полностью это поддерживаем. Стоит напомнить еще и о том, что себестоимость строительства выросла с учетом резкого скачка курса валют в 2014-2015 годах, подорожали и отечественные материалы, выросли зарплаты сотрудников, а конечная цена квартиры все это время фактически не увеличивалась. Соответственно, маржа инвестора упала, и сдерживать цены девелоперам будет еще сложнее.

– При всем этом можно ли сказать, что теперь потенциальные дольщики полностью защищены от махинаций недобросовестных застройщиков?

– Такого понятия, как обманутый дольщик, больше не будет, оно уйдет из правового поля – это факт. Но что будет со строительными компаниями, которые новые правила приведут к банкротству? Там тоже работают люди, они потеряют работу. От строительной отрасли зависят и многие другие, снижение темпов строительства приведет к стагнации и в их работе. Число ипотечных кредитов падает с каждым годом, а емкость рынка ограничена доходами населения и его кредитной нагрузкой.

– Для нашей области проблема обманутых дольщиков актуальна?

– Она есть, но это единичные случаи, большинство ситуаций уже разрешилось либо находится в процессе разрешения. Есть областной закон, который позволяет восстановить обманутых дольщиков в правах. По сравнению с количеством завершенных объектов в регионе число недостроенных домов и обманутых дольщиков у нас очень мало – в процентном соотношении буквально доли, чего не скажешь о Московской и Ленинградской областях.

– Холдинг «Аквилон Инвест» можно с уверенностью назвать флагманом региональной строительной отрасли, но вы работаете и в других городах. Подходы сильно отличаются?

– Сложности везде примерно одинаковые: федеральные законы, разумеется, касаются всех девелоперов, где бы они ни работали. Сегодня мы занимаем лидирующие позиции на рынке Архангельской области, строим здесь десятки объектов и никуда уходить не собираемся. По данным обновленного Единого реестра застройщиков РФ, строительно-инвестиционный холдинг «Аквилон Инвест» вошел в топ-25 крупнейших застройщиков России, заняв 22-ю позицию. При этом холдинг находится в топ-10 застройщиков Санкт-Петербурга, занимая 8-ю позицию. Но нужно понимать, что региональный рынок ограничен. Мы строим в Санкт-Петербурге и Москве, где другая градостроительная ситуация, конкурентная среда, другой маркетинг и подход к продажам.

– Какой потенциал Архангельской области на рынке новостроек сегодня?

– Есть мнение, что у нас депрессивный регион, но я бы так не сказал. Существуют проблемы с застройкой в центре: много участков в свое время было отдано под коттеджи и нарезано на небольшие территории. У нас есть позитивный пример с ЖК «Зеленый квартал»: третья очередь комплекса построена на месте, где раньше стоял частный дом. Он не использовался, и мы договорились с собственником, приобрели его – экономика сложилась. Но так бывает редко. Сегодня рыночная потребность Архангельска – 40 тысяч квадратных метров жилья в год, можно строить и больше, но кто будет покупать? Не исключено, что через 5-6 лет на рынке будет спад. Факторов много, профессионалы отрасли о них знают. С каждым годом реализовывать построенные квартиры все сложнее: найти хорошую локацию, получить участок, продумать экономику и маркетинг... Например, большая часть Соломбальского округа сейчас является шумовой зоной аэропорта, и получить разрешение на строительство там невозможно. Да и покупатели становятся гораздо требовательнее.

– Что вы имеет в виду?

– Сегодня мало построить дом – просто так приобретать в нем квартиры никто не будет. Необходимо продумывать все до мелочей с самого начала, маркетинг подключается уже на этапе проектирования. Покупатели обращают внимание на инфраструктуру вокруг будущего дома, наличие паркинга, красивого холла и мест для колясок, комплексного благоустройства двора: детские и спортивные площадки, уличные тренажеры, обеспечение безопасности и другие моменты. Наши объекты должны отличаться не только от объектов конкурентов, но и в значительной степени друг от друга. Приходя к нам, клиенты видят весь спектр возможностей и подбирают вариант для себя. Сейчас обращают внимание и на архитектуру, что еще семь лет назад казалось незначительным.

– Многих интересует и вопрос этажности домов, «Империал» был отлично принят городом. Планирует ли холдинг построить еще что-то подобное?

– В Архангельске – нет: такой доминанты, как «Империал», вполне достаточно. Для нашего города будут актуальны дома высотой 9-12 этажей, не более. Такой дом можно быстрее построить, в разумный срок реализовать в нем квартиры и коммерческие помещения. В Москве и Санкт-Петербурге мы строим объекты значительно выше, это еще один плюс мегаполисов для бизнеса.

– Сегодня мы можем говорить, что «Аквилон Инвест» в какой-то степени ответственен за облик будущего Архангельска. Как вам удается соблюсти баланс интересов?

– Это очень щепетильный вопрос. Жителям Архангельска небезразлична его судьба. Мы ведем большую разъяснительную работу, ищем компромисс. Это сложно. С другой стороны, есть законодательство, нормы, которые не позволяют сделать какие-то вещи. Последний пример – бывший кинотеатр «Искра», аварийное здание, которое нельзя было как-то использовать. У него оказалось столько защитников и тех, кто предлагал объявить его объектом культурного наследия! Мы много общались с людьми, взяли на себя обязательство обустроить сквер рядом с жилым комплексом, который появится на этом месте. Почти все новое подвергается критике общественности, важно набраться терпения и прийти к компромиссу.

– «Искра», конечно, была интересным объектом, но все-таки коммерческим. Холдинг ведет работу и по расселению аварийных домов в городе, это труднее?

– У города два пути решения проблемы расселения аварийных домов. Первый вариант – переселение людей из аварийного жилья по федеральной программе. Здесь строители могут поучаствовать только на финальной стадии – приобрести освободившийся участок. Второй вариант – за счет инвестора, по программе развития застроенных территорий. В этом случае инвестор на аукционе приобретает участок, где находятся аварийные дома, и договаривается с жителями, предлагает квартиры. По условиям договора о развитии застроенной территории мы предоставляли квартиры муниципалитету, а он занимался расселением. Это занимало много времени, а мы не можем зайти на участок и начать работы, пока последний житель не будет выписан из определенного на снос дома. Сейчас мы сами принимаем участие в процессе расселения: берем на себя работу с людьми, оформление бумаг, оплату услуг юристов, демонтаж ветхого дома и так далее. Рисков много, но у нас большой опыт в решении этих задач.