Вопросы установления платы за содержание жилых помещений в многоквартирных домах обсудили на днях на заседании комитета Архангельского областного Собрания по строительству, ТЭК и ЖКХ. Участие в нём приняли представители местных управляющих компаний, администрации Архангельска, прокуратуры и жильцы некоторых многоквартирных домов.

Без эталонных расценок

Жилищный кодекс РФ предписывает устанавливать плату за жильё в размере, «обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства». Для каждой квартиры плата определяется исходя из её площади. При этом неких эталонных расценок нет.

В домах, где не создано товарищество собственников либо жилищный кооператив, размер платы устанавливается на общем собрании собственников с учётом предложений управляющей организации и не менее чем на год. Однако, как показывает практика, не всегда собственники утверждают тариф, предложенный управляющей компанией. А иногда и вовсе не удаётся устроить общее собрание. В таком случае определять тариф должны органы местного самоуправления.

«Тема достаточно щепетильная и болезненная для жителей домов. Ведь когда поднимается вопрос повышения тарифа, это вызывает большой негатив. И наша задача – понять, какие проблемы в этой сфере сегодня есть и какую работу необходимо провести, для их решения. Чтобы и услуги предоставлялись качественно и в полном объёме, и собственники понимали, за что они платят», – подчеркнул председатель комитета областного Собрания по строительству, ТЭК и ЖКХ Виктор ЗАРЯ.

Тарифное противостояние

Пока этот процесс больше напоминает противостояние борцов, чем конструктивный диалог. В красном углу ринга – управляющие компании, настаивающие на том, что низкие тарифы не позволяют им качественно содержать дома. А в синем – жильцы, которые жалуются на обслуживающие организации, упрекают их в неисполнении своих обязательств, а потому не соглашаются на повышение платы.

«Логика закона подразумевает, что имуществом управляют сами собственники помещений с привлечением управляющей компании как инструмента для выполнения определённых работ. В Архангельске немало домов, где жильцы ответственно подходят к вопросу содержания, взаимодействуют с УК, следят за бюджетом, разумно распределяют средства на ремонт и даже вместе с управляющей компанией подбирают подрядчиков», – отметил председатель совета Союза профессиональных управляющих жилищным фондом «СТАНДАРТ», руководитель нескольких УК Константин ВЕБЕР.

На заседании рассказали и о других примерах позитивного взаимодействия управляющих компаний и жителей. Так, староста пятиэтажки на проспекте Дзержинского Нина ВИТЯЗЕВА смогла убедить соседей увеличить тариф с 28 до 31 рубля за квадратный метр. При этом УК регулярно отчитывается перед жильцами о том, куда идут средства.

«Решения принимаются советом дома. Обычно на собраниях присутствует 40-70 человек. Мы обсуждаем проблемы, волнующие жителей каждого подъезда, определяемся со списком работ, – пояснила Нина Петровна. – Нашему дому 52 года, раньше он был в безобразном состоянии: везде парило, крыша текла… При этой системе ситуация разительно изменилась».

Однако есть и такие дома, жители которых уже долгое время игнорируют собрания и попытки управляющих компаний выйти с ними на связь.

«Если это продолжается долго и содержать дом становится просто невозможно, мы уведомляем собственников о расторжении договора. В этом случае подключается муниципалитет, который утверждает экономически обоснованный тариф и объявляет конкурс на содержание дома. А мы решаем, заявляться на него или нет», – уточнил Константин Бернгардович.

Однако такая позитивная, по оценкам руководителей других управляющих компаний, картина складывает далеко не у всех. Как было отмечено на заседании, примерно у 25-30% домов, находящихся на обслуживании тех или иных УК, тариф не соответствует необходимому. И зачастую это связано с тем, что в домах есть «активисты» (обычно один-два человека), которые убеждают других собственников не соглашаться на повышение платы за содержание жилья. В итоге страдают все. Как показывает практика, именно в таких домах чаще всего случаются коммунальные бедствия. Эта проблема характерна не только для нашего региона, но именно в Архангельской области ситуацию усугубляет ветхость коммунальных сетей.

«В Архангельской области в ведении управляющих компаний есть дома, где тарифы на содержание не менялись десятилетиями. И, конечно, в большинстве случаев ни о какой индексации и речи нет, ведь документы составлялись ещё в то время, когда по этому вопросу было немало споров, – рассказала исполнительный директор Союза профессиональных управляющих жилищным фондом «СТАНДАРТ» Наталья СИЛУЯНОВА. – Лично для меня один из самых ярких примеров – дом в Пинежском районе, где больше 10 лет действовал тариф в 8 рублей. Через местную администрацию управляющей компании удалось повысить его до 18 рублей. Но прокуратура сочла это незаконным и отменила новый тариф. Да, с одной стороны, она защитила права собственников. Но следует понимать, что на 8 рублей за «квадрат» содержать дом невозможно».

Ещё одна проблема связана с нечестной конкуренцией между управляющими компаниями. Сегодня в Архангельской области работает около 200 УК. При этом нередко представители компаний убеждают собственников заключать договор на обслуживание дома именно с ними, предлагая более низкие тарифы. Но в зависимости от состояния дома, его коммуникаций существует ценовой предел, позволяющий обеспечивать нормальное содержание. И существенное занижение тарифа опять же может привести к аварийным ситуациям. Особенно это касается деревянных домов.

«Играть» по общим правилам

По мнению руководителей управляющих компаний, решением проблемы может стать регламентирование тарифов на содержание многоквартирных домов.

«Нужно обращаться на федеральный уровень, чтобы добиться разрешения собственникам устанавливать плату за содержание дома не ниже муниципального тарифа, – предложила исполнительный директор Союза профессиональных управляющих жилищным фондом «СТАНДАРТ». – Однако эти изменения – дело небыстрое. Дополнительно можно уже сейчас, например в Архангельске, наработать практику заключения соглашений между администрацией и управляющими компаниями, чтобы последние предлагали размер платы не ниже минимального, рассчитанного муниципалитетом. И те компании, которые подписывают это соглашение, играют по общим правилам на едином поле. Если УК отказывается его подписать, это уже повод для жильцов задуматься о том, насколько качественно компания обслуживает их дом».

Как отметил Виктор Заря, депутаты готовы изучить предложения управляющих компаний по совершенствованию федерального законодательства в этой сфере.

«Вопрос остаётся открытым: ждём ваших предложений, посмотрим правоприменительную практику других регионов по установке минимального обоснованного тарифа. Главное для управляющих компаний – взаимодействовать с людьми, объяснять и показывать свою работу, своевременно отчитываться. Тогда будет легче находить общий язык с жильцами и в вопросе установления тарифов», – резюмировал Виктор Заря.