Новый порядок начисления платы за общедомовые нужды (ОДН) предусматривает следующее: она должна быть «не выше норматива», умноженного на площадь помещений общего пользования. Данной новацией предполагалось ограничить платежи населения за ОДН, приравняв их к общему нормативу, ведь во многих домах плата по факту слишком высока и такая ситуация не стимулирует управляющие компании снижать потери. Логика понятна, но на деле оказалось все совсем не так. Некоторые управляющие компании и ТСЖ воспользовались возможностью получить дополнительный доход благодаря двусмысленной формулировке в законе. Мол, раз «не выше норматива» – значит, можно и норматив. В результате по всей стране граждане стали заваливать письмами надзорные органы и жаловаться на возросшую плату за ОДН. Люди негодовали: зачем мы устанавливали общедомовые приборы учета, если считать снова стали по нормам?

Смотря как считать

Свет, вода, канализация – если в доме есть прибор учета, счета выставляются согласно реальному потреблению, если нет – по региональному нормативу: такая вроде бы понятная трактовка реформы порядка сбора платежей появилась в письме Минстроя. К слову, только 14 февраля, когда волна недовольства дошла до стен Кремля. Но и эту трактовку многие управдомы продолжают игнорировать, ссылаясь на то, что разъяснения министерства к нормативно-правовым актам не относятся. Налицо коллизия нормотворчества: законодатель явно не продумал точную формулировку.

«При поступлении жалоб от собственников на неправомерность начислений мы будем смотреть журналы учета показаний общедомовых приборов учета», - предупредила еще в конце января на совещании с управляющими компаниями начальник отдела контроля соблюдения порядка расчета и взимания платежей Госжилинспекции Архангельской области Светлана ПАШКОВА. - Случаи завышения платы следует расценивать как обман потребителя».

По ее словам, на первом этапе реформы плата за общедомовое потребление может быть разной – то есть, вноситься в счета по факту каждый месяц, а вот уже с 1 июня должен применяться только норматив, который установит орган исполнительной власти субъекта. С нового года в ГЖИ поступило не так много жалоб по расчетам за ОДН: если в некоторых регионах рассмотрено по 50-70 обращений граждан, то в Архангельской области их едва наберется десятка два. Одна из главных причин - задержка расчетов: данные за январь многие собственники получили только в начале марта. Все это объясняется неразберихой с новыми правилами, которые неожиданно появились за несколько дней до конца года.

«Конечно, от изменений пострадали энергоэффективные дома, где расчет ресурсов по факту оказался ниже, чем норматив. Но сегодня нет никаких сомнений в том, что в таких случаях любая управляющая компания, ТСЖ или кооператив вправе взять за основу именно показания счетчиков. Главное, чтобы это было согласовано с советом дома, а общих собраний собственников проводить не требуется, так как инициатива не ухудшает положения граждан. Вы можете хоть каждый месяц изменять плату, выставляя счета по фактическому объему. Этот вопрос уже закрыт», - заявила на II региональном форуме управляющих компаний в Архангельске 17 марта генеральный директор Аудиторского консультационного центра «Жилкомаудит», к.э.н. Ирина МАЛИКОВА.

Другое дело, если расчеты по фактическим показаниям счетчиков в норматив не укладываются, и тогда управляющая компания несет убытки. Тут выход один: созывать общее собрание собственников и предлагать им оплачивать разницу из своего кармана. И такие случаи тоже не единичны, учитывая, к примеру, резкое снижение нормативов на электричество.

Меньше в разы

Итак, с 1 июня 2017 года коммунальные ресурсы, используемые на общедомовые нужды, будут рассчитываться только по нормативам. Их регионы утвердят самостоятельно исходя из конструктивных особенностей домов. Этих новых цифр управляющие компании ждут настороженно, так как с большей долей вероятности они будут приняты не в их пользу...

Как, в частности, уже произошло с нормативами на электричество на ОДН в Архангельской области. До 1 января 2017 года плата рассчитывалась исходя из норматива 4 кВт*ч на кв. м общей площади помещений, входящих в состав общего имущества (для домов с централизованным отоплением и горячим водоснабжением), и 7 кВт*ч (для общежитий коридорного типа).

Данные показатели закреплялись постановлением министерства энергетики и связи Архангельской области от 17 августа 2012 года №9-пн еще за подписью нынешнего главы МО «Город Архангельск» Игоря ГОДЗИША. Однако эти тарифы были отменены Верховным судом РФ по иску управляющей компании из Архангельска «Профмастер». Сейчас действуют новые: для многоквартирных домов без лифтов 0,73 кВт*ч на кв. м в месяц, а для домов с лифтами – 2,2 кВт*ч.
Этими цифрами должна руководствоваться любая УК при расчете платежей за ОДН. Более того, за несколько лет применения тарифов, оспоренных в суде, должен быть сделан перерасчет, а излишне уплаченные потребителем деньги возвращены или зачтены в последующие периоды оплаты. Эта правовая норма закреплена тоже сравнительно недавно: соответствующие разъяснения даны 27 декабря 2016 года в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ №63. Таким образом, перерасчет платежей должна провести Архангельская сбытовая компания.

«Норматив на электричество снизился, но при этом значительно увеличилась площадь помещений, к которым он применяется – это места общего пользования, включая чердаки и подвалы», - объясняет заместитель директора ГБУ Архангельской области «Региональный центр по энергосбережению» Валерий ХВОСТОВ.

Это значит, что плата за ОДН для домов в Архангельской области либо должна остаться прежней, либо незначительно измениться. Проблема в другом: где взять реальные расчетные площади чердаков и подвалов?

С линейкой по подъезду

Представители УК заявили, что в технических паспортах данные о площадях в домах отсутствуют, особенно если говорить про чердаки и подвалы. Информацию о так называемой уборочной площади применять тоже нельзя, так как кадастровые инженеры включают в нее не только площадь горизонтального сечения лестничных клеток, но и вертикальные промежутки между ступеньками.

Заместитель министра ТЭК и ЖКХ Тамара ЛЕМЕШЕВА предложила заказывать акты замеров в подразделениях АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ», которые можно оформлять в виде приложений к техпаспортам. По ее словам, данный вариант наиболее приемлем и для органов жилищного надзора, которые будут проверять основания расчетов за ОДН. Эта позиция поддержана Госжилинспекцией.

«У нас есть очень нехорошие примеры по некоторым регионам, когда органы госжилнадзора заняли следующую позицию: если УК или ТСЖ не располагают подтверждающими документами о площади помещений общего имущества, они не имеют право начислять плату за содержание по новому порядку. Поэтому в интересах управляющих организаций обеспечить актуальные расчеты по всем домам», - считает генеральный директор АКЦ «Жилкомаудит» Ирина МАЛИКОВА.

К тому же, данная информация должна размещаться в ГИС ЖКХ с 1 июля, а с 1 января 2018 года компании рискуют заплатить большие штрафы за невыполнение этой нормы.

Нормативы нужно пересдать

До 1 июня Правительство Архангельской области должно утвердить новые нормативы на ОДН. При этом законодательство дает органам исполнительной власти достаточную свободу, чтобы учесть все нюансы проблемных норм. Так, если для определения площадей помещений общего имущества для расчета ОДН по водоснабжению и сточным водам Правила установления и определения нормативов №306 содержат четкий перечень помещений, то при расчете норматива на электроэнергию субъект РФ вправе самостоятельно сделать выборку (п.2. ч.1. ст.36 ЖК РФ).

В министерстве ТЭК и ЖКХ уже заявили, что вновь будет применяться аналоговый метод, а не расчетный. Только снова все упирается в площади: информацию нужно актуализировать, а времени остается совсем мало – всего каких-то два месяца.

«Уже есть субъекты РФ, которые установили одинаковые площади для расчета и по воде, и по электроэнергии. Граждане стали задавать вопросы. Например, « а у нас не освещается подвал, мы должны его учитывать?» Не важно: жилищное законодательство не предусматривает какую-то зависимость – освещается подвал или нет – есть площадь общего имущества, она и берется в расчет», - пояснила Ирина Маликова.

В ряде регионов органы исполнительной власти запретили включать в плату за содержание жилого помещения расходы на холодную и горячую воду, если в подъездах нет водоразборных устройств – то есть вода на общедомовые нужды не используется. Аналогичные трактовки можно встретить относительно канализации. Правовую норму собственники понимают буквально: если нет в доме общего туалета, значит и за отведение сточных вод платить не нужно.

«Такие решения не соответствуют новым нормам жилищного законодательства, вступившим в силу с 1 января 2017 года. Так, Минстрой России не ставит обязанность потребителей производить оплату коммунальных ресурсов, используемых при содержании общего имущества, исключительно в зависимость от наличия ресурсопотребляющего оборудования, включенного в состав этого имущества, - отмечает Ирина Маликова. - Правила № 354 не содержат описание случаев, когда снабжение холодной водой, горячей водой, электрической энергией осуществляется непосредственно в помещения, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме, или отведение сточных вод производится из таких помещений».

По ее словам, региональные нормативы могут быть не только уменьшены, но и увеличены в зависимости от дифференциации. Кроме того, субъекты РФ должны учесть платежи энергоэффективных домов - те случаи, когда размер платы за ОДН был существенно ниже существующих нормативов. Иначе в судах придется снова объяснять, откуда что появилось, ведь случаи признания нормативов на ОДН незаконными для Архангельской области не единичны.

Что-то нужно менять

В Государственной Думе пытаются урегулировать проблемные вопросы с платой за ОДН. Законопроект о порядке оплаты расходов на общедомовые нужды внесли депутаты комитета по ЖКХ во главе с Галиной ХОВАНСКОЙ («Справедливая Россия») и Александром СИДЯКИНЫМ («Единая Россия»), документ уже прошел первое чтение. В частности, предлагается плату за ОДН определять согласно нормативам, но если на общем собрании собственниками принято иное решение – можно платить по факту.

Авторы законопроекта обратили внимание на то, что отсутствие законодательной возможности оплачивать расходы на общедомовые нужды в объеме фактически потребленных коммунальных ресурсов «деструктирует положения о повышении энергоэффективности, все проведенные ранее мероприятия по энергосбережению в домах и не стимулирует жителей к их проведению».