ИЛИМ-ПАЛП_2017_2
F5

Планка повышенной ответственности: как новый закон о долевом строительстве изменит рынок жилья?


Беседовал Илья ЛЕОНЮК. Фото Алексея Липницкого / ООО «Аквилон Инвест». Реклама | 10.08.2018 21:51:05
Планка повышенной ответственности: как новый закон о долевом строительстве изменит рынок жилья?

Строительно-инвестиционный холдинг «Аквилон Инвест» – ведущий застройщик Архангельской области. В преддверии Дня строителя генеральный директор строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон-Инвест» Алексей ПОПКОВ рассказал «Бизнес-классу» о новых объектах застройщика в нашем регионе, нюансах редевелопмента и выходе на столичный рынок.


Сегодня компания занимает больше 50% регионального рынка новостроек, ежегодно увеличивая объем введенных в эксплуатацию квадратных метров жилья: 60 тысяч в прошлом году, в 2018-м по плану – 70 тысяч. Холдинг ведет активное строительство и в Санкт-Петербурге, при этом основные объекты, головной офис и активы остаются в Архангельске.


– Как изменения в федеральном законе об участии в долевом строительстве отразятся на рынке жилья?

– Надо понимать, что с середины 2019 года мы полностью уйдем от долевого строительства и перей­дем на проектное финансирование. Если рассматривать нововведения в разрезе интересов дольщиков, то это максимальные гарантии получения объекта или сохранения вложенных средств. По новой редакции закона участники строительства домов по долевому принципу взаимодействуют только с банком. С застройщиком дольщик будет встречаться лишь два раза: при заключении договора долевого участия и при приемке квартиры. Такой подход исключит ситуацию с мошенничеством в этой сфере, которое распространено, особенно в больших городах. Это новые правила, играть по которым придется всем участникам рынка. Государство вынуждено идти на защиту дольщиков, несмотря на интересы бизнеса, однако давить на застройщиков власти тоже не будут, это очень важная отрасль, от которой зависит развитие российской экономики в целом. Необходима прозрачная система и понятная всем модель. Совместно с коллегами-девелоперами мы принимали участие в обсуждении этого вопроса на всероссийском совещании в Министерстве строительства России, высказывая свои предложения. Устанавливается планка повышенной ответственности перед дольщиками, которую необходимо держать, и вопрос в том, всем ли застройщикам удастся это сделать.

– Что ждет бизнес этой сферы, отразятся ли изменения на стоимости строительства жилья?

– На мой взгляд, более уязвимы окажутся средние застройщики, которые не могут покрыть собственными денежными средствами объем строительства и вынуждены привлекать кредитные средства, а условия, при которых уполномоченный банк готов заключить договор кредитования, очень жесткие, и не все к ним готовы. Мелкие игроки рынка в основном будут рассчитывать на собственные силы и средства, а у крупных компаний, естественно, больше возможностей для маневра: кредитные истории, длительные отношения с банками, опыт долевого строительства, размер собственных средств. В роли своеобразного регулятора проектного финансирования станет выступать уполномоченный банк, который имеет достаточный спектр полномочий и будет отслеживать назначения платежей, отправляемых застройщиком, или приостанавливать их вследствие нецелевого использования. Строительство будет возможно только с использованием эскроу-счетов и спецсчета застройщика, которые должны быть открыты в одном уполномоченном банке и обслуживание которых нужно будет оплачивать. Себестоимость строительства возрастет и из-за других пунктов нового закона. Так, совокупный размер авансовых платежей по договорам подряда, поставке материалов не должен превышать 30% от проектной стоимости строительства. Хотя и подрядчик, и продавцы стройматериалов при авансировании зачастую дают более выгодную цену для застройщика. Например, мы получали более выгодные условия при покупке всех лифтов, поскольку оплачивали их сразу же на сто процентов. В следующем году схему придется менять.

– Когда холдинг «Аквилон Инвест» планирует перейти на проектное финансирование?

– Сейчас мы находимся в переходном периоде. По одному объекту поработаем в экспериментальном режиме привлечения денежных средств участников долевого строительства с использованием эскроу-счетов уже в этом году. Это жилой комплекс на пересечении улицы Урицкого и набережной Северной Двины. По остальным объектам, по которым у нас получены разрешения на строительство до 01.07.2018 года, мы будем работать в рамках переходного периода – это открытие специальных счетов застройщиками и усеченный контроль со стороны банковских структур. В стадии проектирования у нас порядка 100 тысяч квадратных метров, это 8 объектов только в Архангельске, в Северодвинске это 40 тысяч квадратных метров.

– Это большие цифры, а сколько вообще необходимо строить, чтобы удовлетворить потребности в качественном жилье в Поморье?

– Этот показатель определяет рынок. Мы говорим о коммерческом жилье, есть еще и социальное, нужно учитывать и разделять эти понятия. Застройщики заинтересованы держать определенный спрос, баланс, выводить на рынок огромное количество объектов одновременно рискованно: предложение может превысить количество желающих купить квартиры. В 2018 году мы планируем ввести порядка 80 тысяч квадратных метров, и это хороший показатель.

– Сколько сейчас стоит квадратный метр в новостройках холдинга?

– Стоимость квадратного метра в новостройках холдинга в Архангельске начинается от 55 000 рублей. Все зависит от локации земельного участка, технологии строительства, сроков ввода объекта, благоустройства вокруг и инфраструктуры, которой будет окружен будущий дом. Раньше достаточно было жилого здания и минимального благоустройства двора, сейчас же спрос на комфорт как в квартире, так и рядом с домом значительно вырос: детские площадки, спортивные тренажеры, входные группы, дворовое пространство, стоянки для велосипедов и так далее. Мы даже наняли ландшафтного дизайнера, который работает на финальной стадии сдачи объекта, высаживает там цветы, деревья, кустарники. Есть вещи, которые задаются нормами, а есть то, что определяет рынок и спрос. Строительство многоквартирных жилых домов – это высококонкурентная среда, и, чтобы оставаться первыми, нужно выгодно отличаться.

– Какое жилье сейчас в тренде, как удается следовать тенденциям рынка или даже в какой-то мере опережать его?

– Работа отдела продаж и маркетинга начинается со стадии проектирования дома. Это правильно, такая модель позволяет всегда предложить то, на что будет спрос. Мы думаем о позиционировании объекта, преимуществах, которые сможем предоставить клиентам, внедряем новые технологии, проводим исследования. Прорабатывается каждая деталь будущей постройки – от планировок квартир до уличного освещения.

Сейчас мы наблюдаем снижение спроса на студии, поэтому больше ориентируемся на семьи, где нужна спальня для ребенка и родителей. Студии, естественно, остаются, но это скорее инвестиционный вариант или покупка родителями первой квартиры для своего ребенка. Кроме того, ставка по ипотеке сейчас ниже, чем два-три года назад, и семьи могут позволить себе больше квадратных метров. Проектируя дом, мы думаем о жизни людей в нем наперед: «теплая» керамика позволяет сэкономить на коммунальных платежах, диодное освещение – на общедомовом потреблении электричества и так далее. Сейчас клиенты более требовательны и грамотны, поэтому учитывают все нюансы при покупке квартиры. Спрос на новостройки при нормальной стоимости кредитных продуктов сохранится, но когда рынок выровняется, цена на «вторичку» неизбежно упадет. Это тот же старый фонд, в городе много панельных и кирпичных домов, которым по 40-50 лет, стремление улучшить свои жилищные условия у людей сохранится.

– Насколько часто ваши клиенты рассматривают квартиру как инвестицию?

– Вложения в недвижимость остаются актуальными. При грамотном подходе в среднем можно заработать 30-35% за два года, если приобрести квартиру при начале строительства и продать при сдаче объекта. Это надежные инвестиции, и проценты здесь больше, чем банковский депозит. Некоторые сдают жилье в аренду. Малый и средний бизнес стал чаще покупать коммерческую недвижимость под собственные нужды, а не арендовать. Это хорошая тенденция, и, по прогнозам, она сохранится.

– «Аквилон Инвест» приобрел достаточно уникальный объект – архангельский пивзавод Суркова. Как там обстоят дела?

– По пивзаводу мы были готовы выходить с работами по сохранению объекта культурного наследия с реставрацией. Учитывая, что процедура достаточно непростая, это не быстрый процесс. По небольшим корректировкам нам приходится заново проходить государственную историко-культурную экспертизу. Думаю, это оттянет месяца два-три от запланированного времени. В завершающей стадии проект по проведению противоаварийных работ. Сейчас идет работа с документами. Объект с офисами, ресторанами и кафе будет иметь общественно-деловое назначение. Мы уже ведем переговоры по открытию пивного ресторана в этом пространстве и планируем привлекать бизнес-креативный кластер на эту площадку. Также планируется размещение апартаментов. Хочется создать особую среду. Любой подобный объект – это территория компромиссов, и подходить к редевелопменту стоит очень осторожно и со всей ответственностью.

– Холдинг ведет строительство и в Санкт-Петербурге. Как чувствует себя компания в рамках страны?

– Сейчас мы занимаем 38-ю позицию в ТОПе застройщиков России, это неплохой показатель. «Аквилон Инвест» ведет масштабное строительство в Санкт-Петербурге, там сформирован хороший земельный банк на перспективу. В этом году состоится знаковое событие – холдинг выходит на рынок Москвы: мы получаем разрешение на строительство жилого комплекса на юго-западе столицы на 50 тысяч квадратных метров. Тем не менее мы сохраним высокие темпы строительства в Архангельской области. Поскольку мы хорошо известны в Поморье, наши горожане смогут покупать квартиры у проверенного застройщика в своем городе.

– Какие новые объекты в Поморье выводит на рынок «Аквилон Инвест» в этом году?

– В Архангельске в ближайшие полгода-год мы начнем строительство девяти новых жилых комплексов. Сейчас идет подготовка к запуску продаж объекта, расположенного на пересечении улицы Садовой и Обводного канала – 16,5 тысячи квадратных метров. Также в Северодвинске начинаем строительство нового жилого комплекса площадью 23 тысячи квадратных метров в «старом городе» – это бывшая территория хлебозавода. В ближайшее время выведем в продажу жилой комплекс на Троицком проспекте. Об остальном пока не могу сказать, следите за новостями. Но планы у нас серьезные, есть достаточно хороший задел по земельным участкам в Архангельске и Северодвинске. Поэтому можно уверенно сказать: «Аквилон Инвест» в Поморье – всерьез и надолго!





Возврат к списку

Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений
 

Реальный бизнес


Лента событий

Новости компаний

© 2003-2018 Бизнес-класс Архангельск. Все права защищены. Разработка: digital-агентство F5