Но менять правила по ходу реализации проектов не так то просто. Поэтому были установлены критерии, при выполнении которых можно было достраивать объекты по старому порядку.

Одним из таких критериев была продажа не менее 10% объекта строящегося жилья, с возможностью достроить объект до необходимой готовности (30%) до 1 октября 2019 года. Это уточнение стало катализатором продаж в первом полугодии 2019 года, а если быть точным – в мае-июне. Квартиры в строящихся домах десятками продавались аффилированным юридическим и физическим лицам для достижения заветного уровня в 10%. В результате в начале лета ФРС было зарегистрировано рекордное количество договоров долевого участия. С июля эти квартиры стали продаваться по схеме переуступок.

Согласно ст.11 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Уступка прав требования существовала давно, с момента продаж по договорам долевого участия, но повод для ее совершения был совсем другим. Раньше было выгодно покупать квартиры на ранней стадии строительства, практически на уровне котлована, и продавать их уже на высокой степени готовности, но до оформления собственности. Схема сделки  – дополнительное соглашение к ДУДС (договор цессии), по которому права требования переходили новому участнику. 

Данное соглашение могло быть трехсторонним (продавец-покупатель-застройщик) либо двусторонним, но с согласием застройщика. Сделки были не массовые, некоторые застройщики либо вообще отказывались от таких сделок, либо устанавливали высокую комиссию, т.к.  квартира для них уже продана, и дополнительные трудозатраты были не интересны. 

Банки также неохотно рассматривали кредиты на покупку таких квартир, т.к. сделки были достаточно трудоемкие. Часть кредитно-финансовых учреждений в принципе не  выдавали ипотечные кредиты на приобретение квартиры по переуступке прав требования. Часто проходили сделки также по уступке, но немного по другой схеме: застройщик продавал квартиры юридическому лицу (как правило, рассчитывался квартирами с подрядчиком), и новый правообладатель квартиры перепродавал. Такие сделки проходили в стандартном режиме и не вызывали вопросов у банков и клиентов.

С июля 2019 года схема уступки стала более четверти всех ипотечных сделок по новостройке стала проходить по переуступке – и это стало нормой. Доля сделок по переуступке составила во втором полугодии примерно 20% от объема ипотечных кредитов, выданных на покупку квартир в строящихся домах. 

Т.е. доля достаточна велика, поэтому закономерен вопрос клиентов, насколько велик риск покупки таких квартир. Но каких-то подводных камней при таких продажах практически нет. Новый правообладатель уравнен с первичным покупателем, его договор/доп. соглашение зарегистрированы ФРС, в случае приобретения квартиры с привлечением кредитных средств, права требования на эту квартиру также оформлены в пользу банка.