Если бы заинтересованные в наполнении местных бюджетов органы власти заказывали экспертизу отчетов оценщиков, судебная практика могла бы кардинально поменяться. Но из-за недостатка финансирования детальная проверка  представленных в суд документов не проводится. В этом видит «корень зла» директор филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Станислав ДАШКЕВИЧ.

- Станислав Васильевич, новые результаты кадастровой оценки вызвали недовольство землепользователей, и они стали обращаться в суды. Практика складывается не в пользу государства. Как изменилась оценка земельных участков после судебных решений?

- Как вы знаете, в 2013 году после переоценки земель населенных пунктов были внесены изменения в государственный кадастр: если в сравнении с 2011 годом количество земельных участков на территории Архангельской области возросло на 3% (сейчас их почти 340 тысяч), то суммарная кадастровая стоимость возросла почти на 30% - по данным на 1 января 2014 года она составляет 753 млрд рублей. В Ненецком автономном округе на учете состоит свыше 27 тысяч земельных участков  кадастровой стоимостью около 147 млрд рублей.

Оспорить результаты кадастра заявители могли двумя способами. Во-первых, обратившись в специальную комиссию Росреестра в течение полугода после внесения изменений в госкадастр. Во-вторых, подав исковое заявление в арбитражный суд. При этом надо отметить, что после работы согласительной комиссии в Росреестре снижение кадастровой стоимости произошло не так значительно, как в судах. За 2013 год Арбитражный суд Архангельской области рассмотрел заявления по 184 земельным участкам. В результате кадастровая стоимость снизилась примерно на 1,5 млрд рублей. Сумма приличная, тем более речь идет о потерях бюджета, ведь от кадастровой стоимости рассчитывается земельный налог. Даже если брать ставку 1,5%, то с учетом исков прошлого года областной бюджет уже потерял около 23 млн рублей.

- Почему оспаривается в основном кадастровая оценка земельных участков, ведь переоценка проводилась и по объектам недвижимости?

- По данным на 1 января 2014 года, в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о 736 тысячах зданиях, сооружения, объектах незавершенного строительства. На территории Архангельской области учтено 703 тысячи объектов капитального строительства суммарной кадастровой стоимостью 1 трлн 900 млрд рублей. На территории НАО — 33 тысячи объектов на сумму 74,5 млрд рублей.

Однако при расчете налога на имущество организаций эти результаты у нас пока не применяются, хотя в некоторых регионах новый порядок уже введен. Для этого субъект РФ должен сформировать перечень административно-деловых, торговых центров, которые будут облагаться налогом на имущество по новому принципу, то есть в зависимости от кадастровой стоимости.

- В этом случае налоги вновь подрастут?

- Все зависит от месторасположения объекта — по тем же земельным участкам видно, что где-то их стоимость упала, в каких-то случаях поднялась. Правильно ли была произведена оценка или не правильно — мы сказать не можем, так как Кадастровая палата не владеет информацией о реальных ценах на рынке. Да и в ходе судебных заседаний никто не заявлял претензий к качеству отчетов о рыночной стоимости земель.

- То есть «цена» участка остается на совести конкретного оценщика?

- В принципе, все каноны оценки прописаны,  есть закон об оценочной деятельности... В первую очередь оценщик руководствуется методом сравнения продаж. Погрешности  есть, они могут достигать разницы ± 30%, и это допустимо.  Когда действовала комиссия по рассмотрению споров в Росреестре, большинство «разногласий» укладывалось в эту цифру. Все, что прошло через суды — в несколько раз ниже. Я знаю лишь один случай, когда оценщик оценил объект выше — видимо, это было интересно заявителю.

- То есть процедура оспаривания кадастровой оценки в какой-то степени позволяет влиять на оценщиков...

- Однозначно ответить на этот вопрос невозможно. Но сейчас муниципальные образования стали выражать протест, указывая в своих отзывах на отсутствие экспертизы отчетов о рыночной стоимости, правильности применения методических расчетов.

В некоторых районах пошли по пути проверки материалов, выявив ряд недостатков, нечетких заключений. Проблема в том, что представленные суду отчеты оценщиков не проходят экспертизу, а лишь проверяются СРО на предмет соответствия необходимым методикам. Думаю, если администрации, которые заинтересованы в доходах бюджета, будут заказывать экспертизу, судебная практика может кардинально поменяться...

- Законодательство не обязывает проводить экспертизу отчета об оценке?

- Для проведения экспертизы по решению суда необходимо ходатайство заинтересованной стороны: например, администрации МО, регионального правительства. Кадастровая палата, которая выступает ответчиком по данным делам, не в состоянии оплачивать каждую экспертизу (около 30 тысяч рублей) по сотням судебных дел. Дело в том, что Кадастровая палата не являлась ни заказчиком оценки, ни подрядной организацией.  Мы лишь на основании решения Правительства Архангельской области вносили результаты оценки в кадастр. Но судебная практика складывается таким образом, что интересы государства в суде представляет именно Кадастровая палата.

- Очевидно, что и без того бедные местные бюджеты не потянут новых расходов. Как может разрешиться проблема на законодательном уровне?

- Министерство экономического развития РФ предлагает создать постоянно действующие комиссии, которые будут рассматривать спорные вопросы. Срок их работы может быть увеличен до пяти лет. Если заявителя не устроит ее решение — он вправе обратиться в суд. По крайней мере, это будет более справедливо — представительство в судах и экспертиза влекут дополнительные траты как для заявителей, так и для ответчиков, не говоря уже о дополнительной нагрузке судебной системы.
При этом не менее важно ввести обязательность проведения экспертизы саморегулируемой организацией — то есть рассматривать отчет оценщика более детально. Сегодня же СРО дает заключение лишь по методике — соблюдены ли условия, а в сути самого отчета никто особо не разбирается. Оценщики это прекрасно знают, поэтому злоупотребления не исключены.

ИЗ ОТВЕТА ПРАВИТЕЛЬСТВА АРХАНГЕЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ:

Возможности повлиять на результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов, которая стала предметом рассмотрения в судах, у Правительства Архангельской области не было: оно не выступало заказчиком работ, а лишь должно было утвердить в течение 10 дней представленный отчет. Чего не скажешь о кадастровой оценке земель сельхозназначения: региональное правительство провело конкурс, работало над корректировками. В результате произошло достаточно равномерное увеличение среднего удельного показателя кадастровой стоимости (на 21%). А вот земли населенных пунктов «подорожали» в среднем на 77%.
Такова суть ответа Правительства Архангельской области, который поступил в редакцию от имени заместителя губернатора — руководителя администрации областного правительства Алексея АНДРОНОВА.

В нем отмечается, что государственная кадастровая оценка носит массовый характер (одновременно оцениваются десятки тысяч объектов на огромной территории). Расчет  ведется с использованием компьютерного моделирования и основывается, в большей степени, на анализе информации, содержащейся в государственном кадастре недвижимости и других источниках, включая органы местного самоуправления. При этом оценщик не выезжает на объект и не проводит визуального осмотра. Поэтому априори результаты массовой оценки отличаются от реальной рыночной стоимости, определенной индивидуально для каждого объекта.

Очередной этап работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Архангельской области проводился в 2012 году. Заказчиком работ выступила Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Полномочия по утверждению и опубликованию результатов кадастровой стоимости закреплялись за Правительством Архангельской области.
Отчет об определении кадастровой стоимости принимается заказчиком работ только при условии наличия положительного экспертного заключения СРО оценщиков о соответствии отчета требованиям действующего законодательства. Оценку земель населенных пунктов проводило ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ». Поскольку оценщиком было представлено положительное экспертное заключение, Росреестр  принял  работу  и направил  ее на утверждение в Правительство Архангельской области.

Закон об оценочной деятельности дает на утверждение отчета всего 1О дней. В такой срок возможности каким-то образом проверить адекватность цифр у органов исполнительной власти не было.
При этом отмечается, что в арбитражном суде заявители также имеют положительное экспертное заключение, подготовленное СРО, - но речь идет лишь о проверке соответствия отчета требованиям законодательства.

«В судебных процессах министерством имущественных отношений выражаются сомнения в объективности рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке. Основанием служат как некорректные расчеты и допущения, так и факты многократного снижения кадастровой стоимости. К примеру, по отдельным участкам рыночная стоимость, рассчитанная независимым оценщиком, устанавливается ниже кадастровой стоимости, которая была определена еще в предыдущем туре оценки 2007 года. При этом она не оспаривалась в течение всего срока действия», - отмечается в ответе правительства. 

Что касается государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения, то здесь заказчиком работ выступало уже областное правительство. Госконтракт с победителем конкурса был заключен в конце сентября 2013 года. Компания-оценщик представила отчет по 10 тысячам земельных участков в октябре. «После тщательного анализа, уточнения, согласования с заинтересованными лицами и последующей корректировки отчета 19 декабря 2013 года представленные результаты были приняты заказчиком и утверждены постановлением Правительства Архангельской области от 20 декабря 2013 года №2 608-пп», - говорится в письме.

Общая кадастровая стоимость оцененных в 2013 году земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения составляет 5,7 млрд рублей, что несоизмеримо меньше общей кадастровой стоимости оцененных земель населенных пунктов (только в Архангельске она составляет 55 млрд рублей).

В результате произошло достаточно равномерное увеличение среднего удельного показателя кадастровой стоимости (УПКС) земель сельхозназначения по основной группе участков в разрезе каждого из муниципальных районов и городских округов. В целом по Архангельской области рост среднего УПКС по с/х землям составил 21% к уровню предыдущего тура оценки. Для сравнения: расчетное увеличение средних УПКС земель населенных пунктов достигает 77%.

«Таким образом, при выполнении возложенной в 2013 году федеральным законодательством функции заказчика работ по кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения и при последующем утверждении ее результатов правительство ставило перед собой задачу достижения максимальной объективности показателей», - отмечает в письме Алексей Андронов.