По мнению некоторых застройщиков, рынок коммерческой недвижимости перенасыщен, поэтому продажи идут плохо, бизнес отказывается от планов по введению в строй новых торговых площадей и все идет к обрушению арендных ставок.

«Для арендаторов наступает хорошее время — они будут диктовать условия, - считает застройщик Алексей СИМАШКО. - Арендодатели это прекрасно понимают и пойдут на уступки. При этом вся торговля сосредоточится в гипермаркетах».

Арендаторы уже закрывают отделы в ТЦ, которые отказываются снижать ставки и где поток посетителей не так велик. Сегодня продавать прежние объемы товаров при снижении покупательского спроса и росте закупочных цен невозможно. Предприниматели, сильно зависящие от зарубежных поставщиков, распродают старые запасы и уходят с рынка. В то же время дальновидные владельцы коммерческой недвижимости переходят с взимания жесткой фиксированной арендной ставки на процент с оборота.

«Это гибкая политика, но если экономическая ситуация выправится, то такая аренда будет невыгодной», - уверен предприниматель Сергей БАКУРОВ. За последний год ему пришлось сократить семь из 26 торговых отделов.

Многие прогнозируют смерть стрит-ритейла — магазины, расположенные на первых этажах зданий, имеющие отдельный вход и собственные витрины, не смогут предложить большой товарный ассортимент в условиях жесткой конкуренции с крупными торговыми комплексами. Там выгоднее работать из-за большей проходимости.

Небольшие торговые центры будут вынуждены специализироваться на одной группе товаров. Хуже всего придется ТЦ, расположенным на окраинах Архангельска, — они превратятся в «сельпо» с дешевым товаром на все случаи повседневной жизни.

Второй по численности населения город области Северодвинск не пресыщен торговыми площадями. Однако и там мелкие арендаторы уже пишут письма с просьбой снизить арендные ставки.

«Пока резкого снижения арендных платежей нет, но каждый месяц десятки отделов будут закрываться и освободятся площади, которые никто не займет, - уверен местный бизнесмен-арендодатель Виктор КАЗАРИНОВ. - Поэтому и нас постигнет участь областного центра. У нас ставки существенно ниже по сравнению с другими ТЦ. Мы изначально просили арендаторов брать больше площади, а за это предлагали пониженные ставки. Сейчас продумываем для них адресную поддержку и выгодные акции».

По словам уполномоченного по правам предпринимателей при губернаторе Архангельской области в Северодвинске Алексея КУВАКИНА, арендодатели идут навстречу торговцам. И как не пойти, если даже известные на весь мир корпорации просят снизить ценник и создают отделы по минимизации расходов. Конечно, есть мощные федеральные игроки, которые рискуют открывать новые магазины на периферии. Но они могут позволить себе торговать? некоторое время в убыток и в итоге свернуться. Поэтому арендодателям придется бороться за внимание мелкого бизнеса и снижать аренду. В противном случае прогорят и те и другие. Тем более что в некоторых торговых нишах уже складывается такая ситуация, что и минимальная арендная ставка не спасает.

Например, многие продавцы обуви в Северодвинске стоят перед дилеммой: работать по предоплате или закрываться. До кризиса поставщики были более лояльны и предоставляли рассрочку платежа до 6-8 месяцев. Сейчас ситуация изменилась.

Пока, как считают некоторые северодвинские бизнесмены, рынок коммерческой недвижимости в городе сильно не просел только потому, что федеральный и региональный ритейлеры «Магнит» и «Петровский» воевали за торговые площади. Кстати, первому кризис на рынке коммерческой недвижимости выгоден. Финансовая мощь торговой сети «Магнит» растет даже в это непростое время, поэтому ее менеджеры могут взять паузу в политике расширения, дождаться падения арендных платежей, а потом на выгодных условиях арендовать дополнительные площади и еще более потеснить конкурирующие местные торговые сети. Тем более, что некоторые из них ослаблены. Так, сеть магазинов НП «Панорама Ритейл» в прошлом году не увеличила количество торговых точек из-за конфликтной ситуации среди собственников. Не случайно копания заморозила и строительство крупного ТЦ в Соломбале на ул. Советской.

ПРЯМАЯ РЕЧЬ

Андрей ЧАНЧИКОВ, генеральный директор торгового дома «Север» (ТЦ «Детский мир», «Александр», «Кронштадт» и др.):

- Естественно, в первую очередь от катаклизмов на рынке пострадали арендаторы, в ассортименте которых преобладают товары импортного производства. Причем спрос на них не падает - снижается покупательная способность.

С позиции арендодателей, больше всего проблем у владельцев крупных торговых центров. Насколько я помню, еще до появления тех же «Европарка» и «Титан-Арены» называлась такая цифра: обеспеченность торговыми площадями населения в Архангельской области составляет 149% к установленному нормативу, фактически на тысячу жителей еще пару лет назад приходилось по 701 кв. метру.

Однако не стоит забывать, что новые ТЦ, в частности в Архангельске, начинали строиться несколько лет назад, тогда нефть стоила больше 110 долларов за баррель и деньги? в кошельках у российских покупателей водились. Инвесторы все делали правильно, поскольку такого поворота событий никто не мог ожидать.

Возможно, при этом некоторые из них переборщили с расходами на внутренний дизайн: освещение, зеркала, эскалаторы и т. д. - и теперь уже просто не могут «сбросить» ценники, чтобы хоть как-то компенсировать эти затраты.

У нас оттока арендаторов не наблюдается, но это совсем другая ниша: предприниматели с небольшим оборотом, покупатели с доходами средними и ниже среднего. Наши партнеры снизили норму прибыли, собственные ожидания и ожидания продавцов насчет уровня зарплат. Поэтому здесь риски не столь существенны, как у владельцев вновь построенных торговых центров, предлагающих, к тому же, в аренду площади от ста квадратных метров и выше.

Конечно, мы не альтруисты — есть определенная точка безубыточности. Но никому не ставим жестких условий: «Платите столько-то или до свидания». Предприниматели могут совершать ошибки, к каждому нужен индивидуальный подход. Думаю, мы берем свое количеством арендаторов и стабильностью условий.

Владимир КАРПОВ, ген. директор ООО «Темпо» (розничная торговля)

- Говоря о сценарии развития рынка коммерческой недвижимости в Архангельске, следует разделить её на составляющие. И рассматривать их нужно раздельно: офисные помещения, торговые, складские и производственные.

Офисная недвижимость. Вариантов для покупки предлагается много. Можно найти офис и в Соломбале, и в центре Архангельска, хоть в «высотке». И новые, и старые, от 18 м2 до 450 м2. Широк и диапазон цен: от 38 тысяч рублей до 100 тысяч. Соответственно широк спектр и по аренде. Это, безусловно, развитый рынок.

Чего здесь можно ожидать? Так как конкуренция тут и так высока, кроме того, на рынок будут еще поступать предложения вновь вводимого в эксплуатацию новостроя, а спрос будет падать, то арендные ставки пойдут на спад, в отдельных случаях вплоть до точки безубыточности. Можно ожидать и снижения цены продажи офисных помещений, но не в разы. Сейчас время переговорщиков: кто убедительнее, тот и успешнее. Сложность момента в том, что мы живем в условиях полной неопределенности, а значит, невозможно сделать экономическое обоснование сделки.

Предложений по складской и производственной недвижимости также хватает. В условиях спада деловой активности следует ждать и значительного спада спроса в этом секторе. Цены будут падать и на аренду, и на продажу, а время экспозиции будет расти. Понимая, что объект может стать «чемоданом без ручки», владельцы такой недвижимости могут очень сильно уступить в цене. Самое время для поиска площадок под новые бизнес-проекты.

С торговыми площадями гораздо интереснее. При кажущейся широте выбора помещений выбрать нечего. Вспомним методику «3-P» маркетинга. На первом месте стоит Place – место. А для торговой недвижимости место должно быть торговым! У нас же предлагаются помещения на окраинах города, на набережной, в лучшем случае, на внутриквартальных перекрестках. Так как трафика в таких местах нет, то спектр использования помещений очень узок: бытовые услуги, кулинария, магазин у дома, то есть не слишком рентабельные бизнесы.

Цена же на такие помещения колеблется от 47 до 75 тысяч за кв. м, что предполагает окупаемость в течение десяти и больше лет. Решиться на покупку может только очень большой оптимист, а таких уже не осталось. К тому же из-за инфляции растет стоимость строительства. Налицо патовая ситуация: продавцы не могут предложить дешевле, а покупатели по этой цене не могут купить. В перспективе - застой рынка.

Что касается самых популярных торговых мест, с хорошей проходимостью, у автобусной остановки, с большой парковкой - то попробуйте купить такое помещение! Хуже того, если вы счастливый владелец, попробуйте продать! Не найдете ни одного покупателя!

Почему? Да потому, что такое помещение по определению не может стоить дешево. А платежеспособных покупателей нет. Значит, нет и рынка. Вернее сказать, рынок есть, но это закрытый рынок, который регулируется не рыночными инструментами, и делать прогнозы здесь дело неблагодарное. Можно только предполагать, а еще лучше гадать. Звезды подсказывают мне, что стоимость аренды торговых площадей сильно не упадет. На 20-25% к уровню прошлого года - это край.

Каков же пессимистичный сценарий? Как говорится, «хочешь мира - готовься к войне». К лету цены на промышленные товары могут вырасти на 30%, к следующей зиме - на 50%. Население не сможет покупать по таким ценам, семейные бюджеты будут уходить на продукты и услуги ЖКХ. При таком сценарии начнется массовое закрытие промышленных магазинов, федеральные сети уйдут из города. Освободится не менее половины торговых площадей, возникнет массовая миграция оставшихся арендаторов. Через год можно ожидать уровня безработицы 10-15%, Плюс к этому массовые банкротства и уход в тень местных предпринимателей. Самым востребованным форматом магазина станет давно забытый «сельмаг». Какой тогда будет аренда? А какая уже разница!