Комплексное развитие территорий (КРТ) предполагает выделение застройщикам целых кварталов, где необходимо возвести жилье, социальные объекты, сделать благоустройство — словом, придать микрорайону обновленный и законченный вид. При этом именно КРТ объявлено основным механизмом наращивания объемов ввода жилья в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ России до 2030 года. Все регионы начали активно искать у себя территории, пригодные для КРТ, готовить их концепции и выставлять на торги.

Этот процесс запущен и в Архангельской области. К примеру, в Архангельске потенциальным застройщикам будут предложены удобно расположенные кварталы в центре города — аукционным путем и в обмен на выполнение социальных обязательств. Жителям ветхих и аварийных домов надо как-то попадать в проекты КРТ, договариваться с компаниями, получающими эти крупные участки, и добиваться для себя выгодных условий переселения. Но и переборщить нельзя: проекты должны оставаться рентабельными, иначе торги не состоятся, что невыгодно ни муниципалитету, ни горожанам из «авариек».

Первые аукционы

В Архангельской области разработан свой план комплексного развития территорий, в который на сегодня включен 21 участок.

«Но мы завязаны на нашу известную проблему — расселение людей из аварийного жилья, - пояснил на посвященной КРТ конференции заместитель председателя регионального правительства Дмитрий РОЖИН. - Только на шести из этих территорий мы можем решить ее без привлечения федеральных средств. По остальным кварталам, так как там преимущественно те самые деревянные двухэтажки, необходима поддержка федерального центра. Коллеги из Минстроя нас слышат, и мы надеемся, что в следующем году вопрос о субсидировании застройщиков, готовых расселять большое количество аварийных домов, будет решен».

Участки КРТ, по которым идет активная работа, расположены в Архангельске и Северодвинске, а также в Котласе и Коряжме.

«По Северодвинску буквально на днях был подписан первый договор КРТ в Архангельской области (квартал Тургенева — Чехова — Гайдара — Трудовой переулок, инвестора нашли со второго захода на торги. - Прим. ред.). Для нас это фундаментальная веха, потому что первый блин «пекся» очень сложно — новое в законодательстве, новые порядки… Но мы считаем, что в итоге с задачей справились хорошо. Теперь будем контролировать реализацию согласованной нами концепции», - уточнил Дмитрий Рожин.

В развитие изменений, внесенных в федеральное законодательство, в Архангельской области разработана своя региональная нормативная база, касающаяся КРТ. К слову, как рассказала заместитель министра строительства и архитектуры Светлана СТРОГАНОВА, наш регион одним из первых в стране справился с этой задачей.

В частности, определены критерии, которым должны соответствовать дома для включения в границы КРТ. В Архангельске особое внимание уделялось кварталам в центральных округах, где до сих пор преобладает аварийный деревянный жилфонд.

Интересно, что к проработке решений подключаются непрофильные, казалось бы, министерства — здравоохранения, образования и т. д., - чтобы подсказать, нужны ли будут на конкретной территории медучреждение или детсад, или же достаточно существующих.

В итоге документация получается достаточно детальной. К примеру, в ней учтены даже базовые требования к отделке жилых помещений, в которые въедут люди из «авариек», к благоустройству территории и пр.

В Архангельске и Северодвинске в наибольшей степени проработки пять территорий. В Северодвинске застройщикам «вменяется» лишь снос ветхих домов, но не строительство социальных учреждений. Разница в том, что в городе корабелов КРТ предусматривает пока только среднеэтажную застройку, и дополнительные обязательства могут сделать предложение экономически невыгодным для потенциального инвестора.

А в Архангельске, чтобы соблюсти интересы бизнеса, проекты разбиваются на этапы, что позволяет быстрее строить жилье и спокойнее выполнять социальные обязательства. Сейчас на торги выведен первый участок: Логинова — Суфтина — Попова — Обводный канал. Начальная максимальная цена контракта — около 3 млн рублей. Готовятся еще две территории: Розинга — Гагарина — Дзержинского; Выучейского — Советских Космонавтов — Обводный канал — Серафимовича.

Отметим, что федеральный закон о внесении изменений в Градостроительный кодекс с акцентом на КРТ предполагал переходный период, которым воспользовалось большинство городов Архангельской области. Суть в том, чтобы дать застройщикам возможность закончить «старую» программу — развития застроенных территорий. В Архангельске, в частности, заканчивается пять таких проектов.

Тренд, с которым нельзя не считаться

Лейтмотивом многих выступлений на конференции стало индивидуальное жилищное строительство (ИЖС): звучит непривычно, но именно оно выходит на передний план при внедрении КРТ. Все больше людей хотят жить не в многоэтажках, а своих личных домах, подчеркнул вице-президент НОПРИЗ Анвар ШАМУЗАФАРОВ.

«В советские годы строительство жилья примерно на 60% финансировалось за счет государства. Сейчас эта цифра составляет около 2%, если не меньше. А на 98% строительство жилья ведется за счет населения. Оно же оплачивает услуги ЖКХ. Уже более 70% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия за счет приобретения либо строительства индивидуального жилого дома. А поскольку именно население по факту является монопольным инвестором, не считаться с этим обстоятельством нельзя», - подчеркнул Анвар Шамузафаров.

По мнению вице-президента НОПРИЗ, общая тяга к ИЖС особенно усилилась в период пандемии. В 2021-м в России ввели в строй около 92,6 млн кв. м жилья, и на долю ИЖС приходится 49,1 млн кв. м. То есть больше половины нового жилфонда — это личные дома. Год от года доля ИЖС растет, и за 7 месяцев 2022-го она уже достигла 60-63%. Вложение средств в квадратные метры воспринимается как один из лучших способов их защиты от обесценивания.

«Мы сегодня говорим о том, что противопоставить концентрации населения в крупных городах. Одним из таких стимулов может стать комплексное развитие территорий в малых городах с учетом запроса на индивидуальное домостроение. Стоимость квадратного метра в многоквартирном доме, как ни выкручивайся, всегда выше, чем в индивидуальном жилом доме», - добавил Анвар Шамузафаров.

Градостроительный запас

Гости из Москвы, среди которых был академик, президент НОПРИЗ, народный архитектор России Михаил ПОСОХИН, совершили небольшую экскурсию по городу.

«Мне приходится довольно активно перемещаться по стране, поэтому могу провести сравнительный анализ. Должен сказать, что, к сожалению, градостроительные традиции повсеместно забываются. Может быть, это связано с тем, что теперь все решает капитал. Возникают непомерно высокие или какие-то вычурные конструкции. Город теряет лицо, становится непонятно, что это вообще за город. Архангельск в хорошем смысле более традиционен и имеет градостроительный запас. Едешь и видишь: город формировался на перспективу. Оставлены широкие пространства для проезда, для зеленых насаждений. Застройка центра остается преимущественно в районе 4-5 этажей. Но в принципе и 9-10-этажный уровень строительства здесь смотрится гармонично. Хорошо, когда, видя панораму города с реки, человек сразу понимает, что это Архангельск», - рассказал о своих впечатлениях Михаил Посохин.

***

Михаил Посохин являлся главным архитектором храма Христа Спасителя в Москве, поэтому отдельное внимание уделил возводимому кафедральному собору, отметив и прекрасное расположение, и профессиональную работу архитекторов и строителей. Главный архитектор Михайло-Архангельского собора Дмитрий ЯСКОРСКИЙ сообщил гостям любопытные цифры: на сегодня общая сумма вложений в храм составляет 1 млрд 100 млн рублей, требуется еще 450-500 млн — тогда работы будет возможно завершить в течение двух лет.