Среди сделок на рынке недвижимости самым рискованным традиционно считается покупка жилья на первичном рынке. Покупка недвижимости на вторичном рынке кажется большинству относительно безопасной и не вызывающей сложностей. Действительно, иногда обстоятельства складываются так, что приобретение вторичного жилья сопряжено с минимальными рисками, а иногда они и вовсе отсутствуют. Однако так везёт далеко не всем покупателям. 

Как проверить чистоту сделки?

По словам адвоката Комиссарова, первая сложность, которая встанет перед покупателями – чистота сделки с недвижимостью. Для неё, в первую очередь, необходимо проверить подлинность и корректность всех документов, которые предоставляет продавец. Например, паспорта. Они не должны иметь исправлений, явных дефектов, обязательно должны быть действующими. В практике адвоката встречались случаи, когда нечестный продавец, заявив о якобы потере паспорта, получал новый документ. При этом старый, оставшийся у него на руках, мошенник пытался предъявить для совершения сделки.

Зачастую покупатели забывают о нотариально заверенном согласии на продажу недвижимости, которую должен предоставить супруг продавца. Адвокат Андрей Комиссаров объясняет необходимость этого документа следующим образом: в рамках Семейного Кодекса имущество, нажитое в браке, представляет собой общую собственность супругов, даже если на момент продажи они в разводе. Это значит, что распоряжаться недвижимостью они могут только вместе.

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью требуется и для того, чтобы избежать проблем, связанных с нарушением прав несовершеннолетних. Андрей Комиссаров рассказал, что до 1994 года несовершеннолетние лица, зарегистрированные в квартире, в большинстве случаев не участвовали в её приватизации. Однако этот факт в соответствии с законодательством не запрещал им воспользоваться правом на приватизацию жилья в совершеннолетнем возрасте. Чтобы избежать риска стать участником судебного процесса, который для оспаривания сделки начнёт подросший ребёнок, нужно получить сведения о том, кто был зарегистрирован в квартире. Для этого юристы тщательно проверяют выписки из домовой книги.

С особой осторожностью адвокат Комиссаров рекомендует относиться к справкам из психоневрологического и наркологического диспансеров. Для сделки с недвижимостью документы подобного рода продавцы должны предоставить в обязательном порядке. Важно помнить, что эти бумаги выдаются только по месту жительства, поэтому справка, выданная учреждениями других городов, должна вызвать подозрения. Участники сделки должны предоставить документы, которые подтверждают, что продавец осознаёт суть сделки и её последствия. В противном случае он сможет оспорить правомерность совершённой сделки.

Услуги адвоката также включают проверку доверенностей (если сделку проводит доверенное лицо от владельца квартиры), документы из органов опеки (если в квартире прописан ребёнок), выписку из ЕГРП, документы на право собственности. Специалист выясняет, есть ли у квартиры обременения (ипотека, договор ренты и т.д.).

Техническая экспертиза – для покупки без сюрпризов

Как считают специалисты, выполняющие сопровождение сделки, квартира не должна быть приобретена покупателем без проведения технической экспертизы. С ними согласен и адвокат Комиссаров. По своему опыту он знает, что нередко новых жильцов, отказавшихся от экспертизы, ожидали неприятные сюрпризы, связанные с состоянием квартиры. Покупатели даже бывают готовы прибегнуть к услугам адвоката и подать на продавцов в суд. Чтобы избежать неприятных разбирательств, лучше нанять независимого эксперта, который проведёт оценку квартиры. Он выдаст заключение, в котором будут указаны все недостатки технического состояние проверенного им объекта.

В рамках экспертизы устанавливается, когда были проведены последние косметический и капитальный ремонты. Андрей Комиссаров рассказал, что в некоторых случаях экспертиза помогала покупателю увидеть недостатки квартиры, за счёт которых он торговался с продавцом и снижал стоимость покупки.

Также в рамках экспертизы устанавливается соответствие состояния квартиры её техпаспорту. Это убережёт покупателя от приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой. Если объект вторичного рынка недвижимости покупается с привлечением ипотечного кредитования, то при обнаружении перепланировки банк просто откажет в выдаче средств. Поэтому так важно выявить подобные нюансы заранее, чтобы не тратить время впустую.

Польза беседы с будущими соседями

Консультации по сделкам с недвижимостью – важная часть покупки квартиры. Но, помимо услуг специалистов, Андрей Комиссаров рекомендует проявить покупателям инициативу. Никто не расскажет о доме лучше, чем его жильцы. Поэтому будущим хозяевам квартиры стоит пообщаться с жильцами дома. Сделать это лучше без присутствия продавца – некоторые вещи соседи постесняются рассказать при знакомых им людях.

От местных жителей можно получить любую информацию. Можно начать с репутации продавцов – порядочные и надёжные ли это люди, не возникало ли с ними серьёзных конфликтов. Возможно, рассказы подтолкнут к дополнительной и более тщательной проверке некоторых документов и фактов. От жильцов можно узнать и о состоянии дома: хорошо ли он отапливается, возникали ли когда-то аварии, с какими проблемами приходится сталкиваться. Немаловажно узнать и о будущих соседях – порой продавцы не знают, кто живёт в квартирах, расположенных рядом с объектом продажи. А если там проживают бывшие заключённые, подозреваемые в преступлениях, наркоманы, хулиганы – могут просто скрывать эти факты от покупателя.

Порой покупатели, желая сэкономить, пытаются сами проверить все документы и оценить техническое состояние недвижимости. В большинстве случаев от их внимания уходят различные нюансы, которые всегда замечают специалисты, поэтому для проведения успешной сделки лучше заручиться помощью профессионалов.