Инвестор проекта «Квартал 152», о котором идет речь, – специализированный застройщик «Интер-ТЕП», входящий в Группу компаний «СМК». 

Объем капитальных вложении – не менее 5,6 млрд рублей. При этом инвестор за свой счет построит в этом квартале детский сад и физкультурно-оздоровительный комплекс с бассейном. Напомним, что, принимая на себя социальные обязательства, компания получает земельный участок без конкурсных процедур. Как рассказал Сергей Махов, в полном объеме проект планируется завершить в 2029 году.

– Сергей Леонидович, по своим масштабам и наполнению проект «Квартал 152» – новый опыт для группы компаний?

– Скажу так: это следующая ступень эволюции развития девелопмента в нашей стране, когда от точечной застройки в сформировавшихся районах городов мы переходим к таким инвестиционным проектам, результатом которых будет появление новых микрорайонов, кварталов. Такая тенденция связана, прежде всего, с тем, что требования к наличию социальной инфраструктуры для строящегося жилья возросли, как и запросы потребителей на современную архитектуру, состояние мест общего пользования, благоустройство территории.

Объекты, построенные, к примеру, в 2010-2015 годах, – даже не вчерашний, а позавчерашний день девелопмента. Рынок очень сильно меняется, этому способствуют конкуренция, развитие технологий, ужесточение Градостроительного кодекса РФ, строительных норм и правил. Происходит укрупнение площадок для девелопмента.

Переход к комплексному развитию территорий, масштабным инвестпроектам – это завтрашний день нашей отрасли. Мы не могли оставаться в стороне от этого процесса и среди первых обратились в Агентство регионального развития Архангельской области с таким предложением. Поскольку работаем преимущественно в Северодвинске и Архангельске, подобрали площадки в обоих городах. Несмотря на то, что проекты коррелируют по цифрам и масштабам, наполнение у них будет разное. Отличаются и запросы покупателей. Площадка в Северодвинске – это берег моря, в Архангельске – Майская Горка.

– Майская Горка – активно растущий сегодня округ Архангельска, красиво застраивается и уже давно не считается городской окраиной. Неудивительно, что перспективные площадки есть именно там.

– Мы достаточно давно работаем в Майской Горке. Как раз в этом округе построили свой первый объект в Архангельске – ЖК «Оптимум». Да, появление хорошей социально-бытовой инфраструктуры стало мощным стимулом развития округа, там идет масштабная застройка. Мы сейчас строим в Майской Горке жилой комплекс «Облака». Около 30% квартир в нем уже заняты дольщиками. Думаю, по окончании проекта в IV квартале 2023 года все квартиры в ЖК будут проданы.

Под масштабные инвестпроекты – такие как «Квартал 152» – выделяются пустые земельные участки, без обременений. Однако за то, что участки нам передаются без аукциона, мы берем на себя обязательство по созданию социальной инфраструктуры, бюджет строительства которой будет составлять не менее 7% от суммы капитальных вложений в проект. Мы построим в Майской Горке физкультурно-оздоровительный комплекс и детское дошкольное учреждение на 220 мест.

А самый крупный объект из уже возведенных нами в Архангельске – жилой комплекс «На Дачной». Кстати, это первый ЖК, построенный с применением эскроу-счетов, в полном соответствии с обновленным 214-м Федеральным законом, причем первый не только для нас, но и в целом в Архангельской области. Как вы помните, основные изменения в законе касались сбора средств дольщиков на эскроу-счетах. Мы их получили только после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию. С банком-партнером прошли эту историю от начала до конца.

– Застройщики настороженно относились к новым принципам в долевом строительстве. Как вы считаете, эти опасения позади, система налажена?

– Мы с проектным финансированием работаем с 2016 года. И когда в измененном 214-м ФЗ появилось обязательное условие работы застройщиков – хранение средств дольщиков на эскроу-счетах в банке с раскрытием их только после сдачи дома в эксплуатацию, – это стало для нас логическим продолжением сотрудничества с банком.

После того как источники финансирования стройки – средства собственные, дольщиков и заемные – четко разделили, нам стало работать гораздо легче. Это большой плюс для всех системных участников рынка, ведущих ответственный и прозрачный бизнес. Банк видит источник дохода, все поступления от дольщиков, контролирует ход реализации проекта и является полноценным участником процесса. А мы себя застраховали от кассовых разрывов, сезонности и колебаний спроса. Можем планировать работу на площадке так, как требует график. Новая система должна стать и решением проблемы обманутых дольщиков.

– Вы практически спасли дольщиков ЖК «Айсберг» (на снимке), который, под прежним названием и с другой компанией, считался крайне проблемным, если не безнадежным.

– Да, раньше это был долгострой, к тому же простоявший в неопределенности года три-четыре. Потребовалось обследование, чтобы принять решение, какая часть этого объекта подлежит достройке. Была опасность, что придется идти на полный демонтаж, а затем возводить новое здание. К счастью, «скелет», построенный в железобетоне, сохранился. Никаких нареканий к его состоянию по результатам обследования не возникло. Поэтому мы сразу начали работы.

ЖК «Айсберг» сдали в конце 2018 года, а в течение 2019-го все квартиры дольщикам были переданы, таким образом, их права восстановлены. И сейчас мы реализуем вторую часть этого инвестиционного проекта: строительство жилого комплекса на земельном участке, переданном нам без аукциона. Это как раз ЖК «Облака».

– География вашей компании – это не только наш регион. Расскажите о проекте в Ленинградской области.

– В Ленинградской области мы работаем около трех лет – строим жилой комплекс. На сегодня это самый масштабный проект Группы компаний «СМК». В его состав входит средняя школа на 1000 мест, два детских дошкольных учреждения, два физкультурно-оздоровительных комплекса, один из них с бассейном, торгово-развлекательный центр. Социальные объекты будут реализованы через механизм государственно-частного партнерства с Правительством Ленинградской области. Завершение проекта планируется в 2029 году.

– Что из себя представляет ГК «СМК» структурно?

– «СМК» – группа компаний, работающих на основе долгосрочного сотрудничества. Мы опираемся, в первую очередь, на собственные мощности, квалификацию своих сотрудников, все проекты создаем и реализуем самостоятельно. Есть ряд технологий, которые мы разработали, просчитали и которыми пользуемся, переносим с объекта на объект, постоянно совершенствуя в процессе эксплуатации. Это позволяет быстро устранять недочеты, если они появляются, и двигаться к улучшению.

- У Группы компаний «СМК» есть опыт строительства домов в центре города, с расселением «деревяшек»?

- Пока нет, но мы обязательно будем участвовать в аукционах по комплексному развитию территорий и в Северодвинске, и в Архангельске. В аукционах, предполагающих расселение и снос аварийных домов, не участвовали.

– Какие тенденции в изменении спроса на квартиры вы наблюдаете сейчас?

– После уменьшения процентной ставки по ипотечному кредитованию в 2020 году был аномальный спрос на квартиры, который, в общем-то, и дал толчок росту цен. За этими процессами сразу же «подтянулся» рост себестоимости жилья. В данной точке, как мне кажется, себестоимость и цена продажи квадратного метра стали сбалансированными на новом уровне. Этот уровень сейчас, наверное, процентов на 30 выше допандемийного. Ожидать, что он опустится, нет никаких оснований.

– Среди проблем, о которых часто говорят строители, очень актуальна кадровая. Насколько вы ее ощущаете?

– Стараемся решать эту проблему самостоятельно, например, обучая кадры как по рабочим специальностям, так и для среднего управляющего звена. Какое-то время назад сотрудничали с учреждениями профтехобразования, организовывали группы, но из 100% выпускников к нам в итоге приходили 5-10%. Наверное, идут туда, где попроще, нет ветра, дождя и снега... Хотя на рабочих специальностях сейчас можно зарабатывать не меньше, а то и больше, чем в офисе или магазине.

– Есть разница в работе в Архангельске и Северодвинске? И когда вы планируете выйти на площадки новых больших проектов?

– Оба города заинтересованы в приходе инвесторов, развитии территорий, социальной инфраструктуры, строительстве нового жилья, притоке населения. Хорошо, что города и регионы стали конкурировать в этой сфере.

И в Архангельске, и в Северодвинске в 2022 году будем заниматься разработкой проектов планировки территории, проектированием непосредственно самих объектов, прохождением экспертизы и т. д. В самом оптимистичном варианте выйдем на площадки в 2023-м.

– Сергей Леонидович, в завершение – короткий вопрос и короткий ответ: что может помешать развитию строительной отрасли?

– Два ключевых момента: отсутствие земельных участков для реализации проектов и отсутствие спроса на жилье. Все остальное девелоперы сделают.

Комментарий

Дмитрий МОРЕВ, глава Архангельска: 

«Долгие десятилетия мы видели лишь точечную застройку, а здесь будет создан целый большой квартал. При этом жители новостроек получат и необходимую социальную инфраструктуру. Детский сад и ФОК с бассейном застройщик передаст муниципалитету, а город возьмет на себя строительство школы и подъездных путей. Уже дано согласие федерального правительства на выделение инфраструктурных кредитов региону: более 2 млрд рублей будет вложено в продление Московского проспекта до улицы Энтузиастов, от улицы Энтузиастов до улицы Ленина и реконструкцию дорог с расширением самой улицы Ленина».