С переходом к рыночной экономике всё изменилось. Есть деньги – покупай квартиру. Совсем нет – стой в очереди… только уже не годами, а десятилетиями. А если немножко денег есть, можно попытаться получить в банке ипотеку. Правда, это далеко не беспроцентная ссуда советских времён: совсем недавно ставки по таким кредитам, обеспеченным ровно этой квартирой, были немногим меньше, чем по кредитам, не обеспеченным ничем. Много лет шли разговоры, что «нормальный» ипотечный процент должен быть от двух до четырёх, но ничего не менялось. Лишь в 2019 году средневзвешенная ставка по ипотеке несколько снизилась – от локального максимума 11% в мае до 9% в декабре.

В условиях пандемии и вызванных ею ограничений российские власти запустили программу ипотеки с государственной поддержкой. В результате уже к июлю 2020 года ставка снизилась ещё на полтора процентных пункта. Пандемия закончилась, но льготная ипотека была продлена, и ставка понемногу спускалась дальше и к лету следующего года достигла 7%. К весне нынешнего года ставки немного подросли, а затем… снова поползли вниз! Минимум по стране в целом был достигнут в мае – 6,17%, а по Архангельской области в августе – 6,37%. Это, конечно, не вожделенные 2–4%, но гораздо более привлекательно, чем раньше, и желающих приобрести квартиру на таких условиях стало достаточно много.

Такой «ипотечный бум» имеет как минимум два существенных плюса. Во-первых, нуждающиеся в жилье, но не решавшиеся брать ипотеку под 11%, теперь смогли приобрести квартиру. Во-вторых, спрос – в полном соответствии с законами рынка – стимулировал предложение, и строительные компании оказались обеспечены заказами, таким образом став в условиях кризисов, – сначала пандемийного, а затем санкционного – как это модно говорить, «драйверами экономики», причём не только в строительной отрасли, но и в смежных. Не случайно именно застройщики и «приложили руку» к летнему снижению ставок – они как раз с лета начали проводить акции с ипотекой под 0,1%.

Вроде бы всё хорошо складывалось, но пару недель назад глава Центробанка Эльвира Набиуллина заявила о грядущих мерах против ипотеки по «экстремально низким ставкам». Причина проста: процент по жилищному кредиту в лучшем случае не может быть ниже инфляции. На самом деле он должен быть выше, иначе получается, что банк, предоставивший ипотеку на таких условиях, работает «забесплатно».

В реальности за «дешёвую» квартиру покупатель переплачивает, по оценкам Центрального банка, процентов 20–30 – при цене квартиры минимум в несколько миллионов сумма получается весьма существенная, это больше, чем покупателю как бы удаётся «сэкономить» за счёт меньших процентов по жилищному кредиту. Более того: завышенная ради якобы «бесплатной» или «почти бесплатной» ипотеки стоимость квартиры создаёт риски и для банков, предоставляющих кредит. Давайте не забывать, что жилищное кредитование тем и отличается от прочих видов, что осуществляется под залог покупаемой квартиры. Фактическая стоимость квартиры, скрывающаяся «за фасадом» маркетинговой акции застройщиков, превращает недвижимость из надёжного залога в проблемный актив: реализовать его по такой цене оказывается просто невозможно.

Единственный экономически оправданный способ снижения ставки – государственная поддержка. По оценкам риелторов, на сделки с использованием льготной ипотеки приходится от 60% до 80% от общего объёма продаж, что существенно поддерживает спрос на недвижимость. Но программа льготной ипотеки завершается 31 декабря, и, как недавно сообщил Минфин, продлевать её не планируется. Теперь в оставшийся до конца года месяц эксперты сулят нам «ажиотажное» увеличение спроса на недвижимость до 60%, но с января из-за отмены льготной ипотеки и анонсированного главой Центрального банка введения ограничительных мер против тех самых «экстремально низких ставок» объём продаж сократится процентов на 80.

Видимо, наибольшие потери будут связаны как раз с решением Набиуллиной – с лета маркетинговые продажи с минимальными процентами по ипотеке составляют две трети всех операций на рынке недвижимости. Центробанк ещё в октябре предупреждал, что «льготная ипотека от застройщика» создаёт риски не только для покупателей и банков, но и для всей финансовой системы страны, так как способствует «разгону» цен на жильё с угрозой «схлопывания» возникшего «пузыря».

О перегреве рынка эксперты заговорили ещё в конце весны, а к осени в некоторых субъектах Российской Федерации выплачивать ипотеку уже стало дороже, чем просто снимать квартиру. В октябре ежемесячный ипотечный платёж в среднем по стране составлял 49,9% от доходов, проще говоря, средняя семья, купившая квартиру в ипотеку, тратила на её погашение половину заработка.

Кроме того, пока средневзвешенные ставки по жилищным кредитам ползли вниз, средневзвешенный срок по ним увеличивался. По стране в целом за три года он вырос с 216 до 281 месяца, по Архангельской области – с 201 до 268 месяцев. По оценкам экспертов ЦИАН, с марта количество объявлений по рынку в целом выросло на 29%, а срочных продаж – на 85%, причём каждая пятая срочная продажа – в новостройках 2018–2021 годов. В третьем квартале по стране продавалось на 43% квартир меньше, чем выходило на рынок.

Не запоздала ли Набиуллина с объявленными мерами? Здесь, пожалуй, придётся исходить из принципа «лучше поздно, чем никогда». Фактически Центробанк – лишь один из игроков на финансовом поле. Конспирологи любят порассуждать о роли «строительного лобби» в современной экономике России. Правы они или нет – можно спорить, но объективно высокий спрос на жильё, обеспечиваемый преимущественно ипотечными программами, поддерживает на плаву целый сектор экономики, обуславливая по цепочке спрос на стройматериалы, на рабочие руки и так далее. Это в нынешних условиях дорогого стоит, поэтому принять решение о введении ограничений непросто, а реализовать их может оказаться ещё труднее. С другой стороны, если произойдёт то самое «схлопывание пузыря», которым нас пугает Центробанк, то цены резко пойдут вниз – подобное мы уже видели в мировой практике, глобальный кризис 2008 года начался с кризиса на ипотечном рынке США.

Первыми пострадают города со сравнительно небольшими и обеспеченными предложением рынками недвижимости. В этом году Архангельская область занимает 23-е место в России по площади введённого жилья. Это весьма достойный показатель, но при неблагоприятном развитии событий он может обернуться для наших земляков катастрофой. Владельцы ипотечных квартир, по какой-либо причине лишившиеся доходов полностью или существенной их части, просто не смогут рассчитаться с кредиторами. Насколько велик риск? Это зависит от общего хода событий.

Пару недель назад выступая в Госдуме, та же Эльвира Набиуллина говорила: «Нам нужно очень трезво и с открытыми глазами смотреть на ситуацию, это главное. И быть готовыми к любому развитию ситуации. Да, ситуация может ухудшиться, мы это понимаем».

Ну что здесь добавишь… Наверное, глава Центрального банка знает, о чём говорит.