Напомним, что именно КРТ объявлено основным механизмом наращивания объёмов ввода жилья в Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года. Такой подход действительно позволяет ускорить темпы расселения «авариек». Но здесь главное не переборщить, чтобы проекты оставались рентабельными для бизнеса. Ведь основные цели КРТ – обеспечение сбалансированного и устойчивого развития города, создание необходимых условий для развития инфраструктуры, повышение эффективности использования территорий. А вовсе не расселение аварийного жилфонда за счёт девелопера.

Цифровая иллюзия?

Застройщики готовы нести социальную нагрузку. К тому же свободных участков земли в центре Архангельска, где квадратный метр жилья на старте продаж уже давно стоит от 110 тысяч руб­лей, не так много. Поэтому интерес к КРТ у участников рынка достаточно высокий. Однако большинство опрошенных «Бизнес-классом» экспертов сходятся в одном: при формировании участков и условий реализации проектов мнение застройщиков не учитывалось, как и реалии рынка.

Вот простой пример с несостоявшимся первым аукционом на комплексное развитие территории в Архангельске. Речь об участке в границах улицы Попова, проспекта Обводный канал, улицы Логинова и улицы Суфтина. По программе КРТ городские власти планировали расселить 15 деревянных двухэтажек: восемь из них признаны аварийными и подлежат сносу, остальные – старой постройки, но пока вне программы расселения.

Если переводить в цифры, то расселить требовалось примерно 6200 «квад­ратов» жилья. В деньгах это без малого 500 млн руб­лей, если исходить из стоимости 80 тысяч руб­лей за квад­ратный метр. К этому необходимо прибавить 10%, поскольку расселить «метр в метр» не получится. И ещё 10% – за оплату договора, подготовку участка, плюс накладные расходы, налоги, пошлины и т. д. Итого мы получаем нагрузку на девелопера в 700-800 млн руб­лей только на начальной стадии реализации проекта. Расчёт весьма условный, но довольно показательный. К тому же, как показывает практика, КРТ – это история на семь-десять лет.

Напомним, что деятельность строителей тесно связана с банками и эскроу-счетами, а финансовые учреждения не кредитуют под обременённый расселением участок и красивые рендеры. Проект должен не просто стартовать и наполнить эскроу-счёт, но и вырасти на пару этажей – только после этого есть возможность получить аккредитацию и финансирование.

По оценкам экспертов, при таком подходе существует две опасности: аукционы продолжат срываться, но что ещё хуже – участниками могут быть недобросовестные застройщики, которые заплатят за право заключения договора и превратят проект развития территории в долгострой. А жители тех же «авариек» не смогут участвовать в других программах, им придётся ждать «телодвижений» девелопера, который выиграл конкурс со сроком расселения людей до 10 лет.

Расселение со скрипом

Предтечей КРТ в Архангельске была программа развития застроенных территорий: последние четыре участка по ней в столице Поморья разыграли два года назад. И только один из них был полноценно реализован – с расселением жильцов «деревяшек» и последующей разборкой домов. На остальных трёх до сих пор стоят 10 деревянных двухэтажек. Мы посетили некоторые из них и пообщались с жителями.

Деревянный дом № 65 на проспекте Ломоносова встретил нас скрипом половиц в подъезде, выцветшим фасадом и набором типичных проблем стандартной аварийной «деревяшки». Его жители рассказали, что вода в доме постоянно замерзает, оставляет, мягко говоря, желать лучшего состояние электрики и канализации. Этот дом и ещё четыре соседних попали в программу развития застроенных территорий в 2021 году. По итогам торгов этот участок в границах проспекта Ломоносова – улицы Розы Люксембург достался ООО «Архплем-актив». Площадь будущей застройки – 0,547 га.

Даже спустя полтора года расселение идёт со скрипом. Жители, с которыми нам удалось пообщаться, рассказали, что общего собрания для них не проводили. Представитель застройщика ведёт индивидуальную работу с собственниками квартир: одним предлагали 3,5 млн руб­лей за 57 «квадратов», другим – больше. Некоторые говорят, что даже о таких суммах не слышали. Однако сходятся в одном: при постоянно растущей цене квадратного метра приобрести квартиру подобной площади в центре городе нереально. Многие не против получить взамен имеющейся новую квартиру, но желательно в том же районе. И жильцов в их запросах можно понять. На другой чаше весов – интересы бизнеса, который, получив участок, не в состоянии полноценно реализовать проект. Переселение жильцов – процесс трудозатратный, капиталоёмкий и – главное – длительный.

Похожим образом складывается ситуация и на других двух территориях. Речь идёт об участке площадью 0,5213 га в границах улицы Урицкого – проспекта Новгородский – улицы Красноармейской. Он достался АО «Специализированный застройщик «Проектно-строительная фирма «Инстрой». А также о территории в границах улиц Володарского и Суфтина: этот участок в 0,4638 га получило ООО «Прогресс».

По всем трём участкам в стадии расселения «зависли» 10 деревянных домов общей площадью 4656 кв. м. На каждого застройщика приходится для расселения по 1000-1800 кв. м. Но за полтора года новые квартиры получили единицы горожан. В остальных случаях продолжается сложный и долгий поиск компромисса. В результате участки так и не подготовлены к будущей застройке. А надеяться на то, что ситуация разрешится быстро и сама по себе, не приходится. Для сравнения напомним, что объёмы расселения жилья по планируемым проектам КРТ в среднем составляют 8000 кв. м на каждый лот.

Опыт Москвы VS реалии Поморья

Москву зачастую приводят в пример как наиболее удачный субъект, где проект КРТ реализуется хорошими темпами и строго по графику. Однако, если копнуть глубже, выясняются любопытные подробности: большинство проектов реализуются на территории коммерческой застройки. По факту правительство столицы изымает участок промзоны и оценивает все расположенные на нём постройки – обычно это гаражи, недействующие цеха, складские помещения и прочее.

К торгам допускают только опытных девелоперов, например, с оборотом от 500 млн руб­лей или реализовавших проекты объёмом от 100 тысяч квадратных метров. В ходе торгов сумма договора может увеличиться, к примеру, с 30 млн до 3 миллиардов руб­лей: эти средства направляют в бюджет города. К тому же девелопер выплачивает компенсацию всем владельцам недвижимости на территории.

Конечно, такие цифры – история не про Архангельск, но использовать столичный подход к реализации программы, по оценкам экспертов, просто необходимо. В частности, содействовать застройщикам в переселении граждан из деревянного жилфонда, прописывать более высокие требования к участникам торгов – обращать больше внимания на их финансовую устойчивость и опыт работы. И, конечно, не забывать о главных задачах программы КРТ, центральной идей которой не является расселение «деревяшек» за счёт бизнеса. Иначе мы рискуем не найти застройщиков на значительную часть участков под комплексное развитие территории.