Позитивные примеры

Городская программа развития застроенных территорий (РЗТ) впервые была принята на 2011-2013 годы, а затем получила продолжение. Это продукт совместной работы тогдашнего мэра Архангельска Виктора Павленко, депутатов городской Думы и крупных застройщиков. Программа стала первым и достаточно эффективным инструментом привлечения внебюджетных средств для расселения аварийных домов.

По договору о РЗТ застройщик берёт на себя обязательство передать муниципалитету благоустроенные квартиры для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам соцнайма. Это могут быть и квартиры в построенном им доме, и в каких‑либо других по взаимному согласию. Второе обязательство – уплатить выкупную цену за изымаемые жилые помещения и земельные участки, находящиеся в собственности и расположенные на этой территории. Только выполнив эти условия, компания получает земельный участок для нового строительства.

По программе РЗТ в Архангельске построен, в частности, ЖК «Корона»: «Агентством-ТС» расселены и снесены в общей сложности пять домов на улицах Воскресенской, Карла Либкнехта и проспекте Советских Космонавтов. Вместо старой деревяшки по адресу: Володарского, 38 появился ЖК «38», возведённый «Союзархстроем».

Несколько новых жилых комплексов по этой программе построены Группой Аквилон. Это, к примеру, «АквилонCity» в районе пр. Обводный канал – ул. Поморская. Там застройщик расселил три аварийных деревянных дома.

Участок на берегу Кузнечихи, где сейчас стоит ЖК «АКВИЛОН REKA», также частично был приобретён Группой Аквилон на аукционе по программе РЗТ. Здесь за счёт застройщика расселён многоквартирный деревянный дом № 18 на улице Валявкина. Кроме того, Группа Аквилон выкупила частные дома и земельные участки. Жители ветхих «деревяшек» без современных коммунальных удобств на полученные средства приобрели благоустроенные квартиры в центре Соломбалы. Аварийные дома расселялись также при строительстве жилых комплексов RIVER PARK, iSadovaya, GREEN PARK и других. В общей сложности компанией расселено 14 многоквартирных «деревяшек».

Последние четыре участка по программе РЗТ в Архангельске разыграли в 2021 году. И только один из этих проектов на сегодня полноценно реализован ООО «Специализированный застройщик «А6440», с расселением «деревяшки» на улице Выучейского. Теперь там строится новый жилой комплекс. Но не все истории закончились столь же благополучно.

Сроки вышли

На остальных трёх участках до сих пор стоят 10 старых деревянных домов. Как минимум в половине из них по прежнему живут люди, хотя расселить дома застройщики обязаны были в течение трёх лет после заключения договоров с администрацией города.

Победителем аукциона на застроенную территорию площадью 0,547 га в границах пр. Ломоносова – ул. Розы Люксембург является ООО «Архплем-Актив», которое в ноябре 2023 года сменило название на ООО «СЗ «Рубин». Компания должна была расселить пять домов. В трёх из них – Ломоносова 67/1, Ломоносова, 65 и Розы Люксембург, 17 – остаются жильцы. На домах висят объявления от управляющей компании, в которых написано, что в перебоях с теплом и горячим водоснабжением виновата исключительно ТГК‑2, а не УК. К точно необитаемому, но не снесённому дому № 19 по улице Розы Люксембург почему‑то ведут свежие следы.

Территория в границах улиц Володарского и Суфтина площадью 0,4638 га досталась котласскому ООО «Прогресс». Жильцы есть в обоих определённых к сносу домах – Володарского 82 и 84. В некоторых опустевших квартирах окна без стёкол просто заколочены и утеплены подручными средствами.

Ну и самый интересный участок, о судебных разбирательствах вокруг которого речь пойдёт дальше: ул. Урицкого – пр. Новгородский – ул. Красноармейская. Его по результатам аукциона в 2021 году получило АО «СЗ «Проектно-строительная фирма «Инстрой». Рядом с этим участком компания уже строит 16‑этажный ЖК «Красноармейский», продажа квартир в нём открыта. Второй, тоже 16‑этажный жилой комплекс «Инстрой» рассчитывает возвести, освободив участок по программе РЗТ.

Многоквартирных домов здесь три – Красноармейская, 17, Урицкого 22 и 26. Первые два пустуют, у большого углового дома на перекрёстке с Новгородским проспектом даже красуется надпись «Проход воспрещён». Со стороны Урицкого площадка обнесена забором. Однако в доме № 26 по-прежнему живут люди. То есть в трёхлетний срок расселения домов, закреплённым договором, компания также не уложилась.

Этот участок примечателен ещё и тем, что здесь, в частном доме № 15 на улице Красноармейской, жил один из немногих оставшихся в Архангельске ветеранов Великой Отечественной войны Рудольф Александрович Кротов, участник союзного конвоя «Дервиш».

По словам дочери ветерана, у неё состоялся разговор в офисе компании, предметом которого был выкуп дома и земельного участка под ним. Однако к согласию стороны не пришли. Собственники дома просили предоставить взамен аналогичный частный дом в черте города и даже предлагали варианты – к примеру, такие есть в районе парка «Зарусье». Но в компании ответили, что это стоит слишком дорого. 25 ноября 2024 года ветеран умер. На фасаде дома осталась традиционная памятная звезда…

Общая площадь домов для расселения по всем трём участкам не такая уж большая – всего 4656 кв. м. Для сравнения: объёмы расселения жилья по проектам комплексного развития территорий (КРТ) в Архангельске в среднем составляют 8000 кв. м на каждый лот. Однако переговоры с жильцами всё еще идут. О том, что участки подготовлены к новой застройке, сегодня и говорить не приходится. По существу, администрация города сейчас имеет все права расторгнуть эти договоры. Но не тут‑то было. К самым решительным действиям прибег обратившийся в суд «Инстрой».

С Урицкого – за Исакогорку

АО «СЗ «Проектно-строительная фирма «Инстрой» серьёзно вложилось в этот участок: при начальной цене права на заключение договора около 3 млн рублей, компания стала победителем аукциона, предложив за лот 20 млн 395 тысяч 550 рублей. Получается, в ходе торгов цена поднялась почти в семь раз. Совсем не удивительно, ведь территория для застройки расположена более чем выгодно: это рядом с университетским городком САФУ, точнее – бывшего Поморского государственного университета, с отличным выходом на перекрёстки Урицкого – Обводный канал и Урицкого – Ломоносова. Как любят говорить застройщики, в районе с развитой инфраструктурой для жизни.

Тогда как для исполнения договора в части предоставления квартир «муниципальным» жильцам идущих на снос домов «Инстрой» купил квартиры на самых окраинах Архангельска: в конце Ленинградского проспекта, на улице Гидролизной, а также на левом берегу – на улицах Цигломенской, Кирпичного завода, Магистральной и улице 2‑я линия (это уже даже не сама Исакогорка). Хотя формально все эти адреса находятся в городской черте, что допускается программой.

Надо ли говорить, что к такой кардинальной смене микрорайона проживания люди не готовы. Чтобы просто вернуться в центр, где они прикреплены к медицинским и социальным учреждениям, придётся тратить огромные деньги и массу времени. Транспорт на окраины ходит с перебоями – в этом смысле с приходом нового перевозчика ничего не изменилось. Интересы нынешних жильцов Ломоносовского округа оказываются серьёзно задеты. И администрация Архангельска старается их защитить.

На данный момент разбирательства проходят в Арбитражном суде Архангельской области. Истцом является «Инстрой», который требует от городских властей принять в собственность предложенные компанией квартиры. Администрация города отказывается, потому что, в свою очередь, получила категорический отказ горожан от сомнительного «новоселья». Застройщик же настаивает на том, что согласия людей в данном случае вовсе не требуется.

При этом администрация пытается перевести спор в суд общей юрисдикции, где значительно проще привлекать третьих лиц – жильцов, чьи интересы пострадали, и больше возможностей для их защиты. Однако арбитраж считает спор сугубо экономическим. Следующее заседание состоится сегодня, 27 января.

Между тем, это не единственный иск «Инстроя» по спорному участку. Компания уже добилась для себя продления срока расселения домов с 3 до 4 лет, а срока строительства нового жилья, то есть освоения территории, – с 10 до 11 лет. Основанием стали начавшиеся судебные тяжбы. А для людей это ещё год ожиданий и неопределённости…

Вопросы к проекту

Кстати, о проекте 16‑ти этажного дома, который планируется построить рядом с ЖК «Красноармейский». Существенные условия договора на РЗТ менялись и до увеличения срока его реализации.

К примеру, одно из таких условий – обеспеченность территории местами в образовательных учреждениях. Расчётные показатели конкретно для этого участка составляют 23 места в детсадах и 42 места в школах. По ним можно посчитать и предельно возможный объём строительства жилья. Есть местные градостроительные нормы, закрепленные решением Архангельской городской Думы: на 1000 жителей города необходимо 100 мест в детсадах и 180 мест в школах. По закреплённым федеральным законодательством нормативам на одного человека полагается 35 кв. м жилплощади. Таким образом, получается, что на участке Урицкого – Новгородский – Красноармейская можно разместить 8050-8167 кв. м квартир.

Между тем в июне-июле 2023 года проводились общественные обсуждения по этому проекту РЗТ и в договор внесены изменения: на участке допускается строительство жилого комплекса площадью 22 тысячи кв. м! Вопрос о местах в детсадах и школах на слушаниях задавался, но остался без внятного ответа. В проекте планировки территории (ППТ) указано, что в перспективе в этом микрорайоне появятся детсад на 125 мест и школа на 220 мест, но когда и кем будут реализованы эти радужные планы в нынешних экономических условиях – совершенно не понятно.

Примечательно, что по приложенной к ППТ жилого комплекса схеме также видно, что детские площадки и площадки для отдыха взрослых расположены у первого, строящегося сейчас дома, а основные спортивные площадки и вовсе за Красноармейской улицей, где мирно стоят другие жилые дома.

Нельзя не отметить и ещё один существенный факт: если бы такой громадный объём разрешённого жилищного строительства был заранее указан в аукционных документах, желающих получить этот участок было бы намного больше. Для бюджета это упущенные деньги – десятки миллионов рублей.

В программе развития застроенных территорий принимали участие более пятнадцати компаний, однако, по сути, участники рынка оказались в неравных условиях: одни выполнили договор в срок и без привлечения суда, другие – до сих пор не приступили к строительству и даже не расселили деревянные дома. И, что самое печальное, жильцов этих домов фактически принуждают переехать… с Урицкого за Исакогорку.