ИЛИМ
Приглашение в телеграм-канал БК

Пятница, 24 мая, 2024 10:08

Продажа невостребованного нежилого объекта: что с НДФЛ?


Николай НЕКРАСОВ, управляющий ООО «БЭНЦ» | 28.04.2023 13:52:13
Продажа невостребованного нежилого объекта: что с НДФЛ?

Индивидуальный предприниматель купил четыре помещения для открытия в них казино, но тут организацию азартной деятельности запретили. В аренду сдать эти помещения не удалось, хотя он пытался это сделать. Лишь через десять лет, когда налогоплательщик уже не был зарегистрирован как ИП, у него получилось этот актив продать. Как же быть с НДФЛ?



НДФЛ он платить не стал и налоговую декларацию не оформлял, поскольку как физическое лицо воспользовался освобождением по сроку владения реализованными помещениями более пяти лет (ст.217 НК РФ). Однако ИФНС решила, что раз реализованные помещения нежилые, предназначены не для личного, а для предпринимательского использования, то освобождение от НДФЛ применено неправомерно. Суды в этой ситуации встали на сторону налогоплательщика.

На примере из арбитражной практики (см. дело А76-7669/2021) проанализируем судебное решение, в котором четко сказано: отсутствие у ИНФС доказательств извлечения доходов от использования нежилых помещений в предпринимательской деятельности само по себе не может свидетельствовать о факте такого использования. Поэтому в данной ситуации освобождение налогоплательщика от НДФЛ по сроку владения допустимо.

Предприниматель из Челябинской области в период с 2006 по 2010 годы приобрела четыре смежных помещения - по её пояснениям, планируя использовать их для размещения под казино. Но деятельность казино вскоре запретили, так что этим планам не суждено было сбыться.

Длительное время предприниматель пыталась сдавать эти помещения в аренду и в доказательство этого представила договор, заключенный с риелтором на поиск и подбор контрагентов. Но эти оказались безрезультатными.

Затем предприниматель закрыла ИП и в 2018 году разом продала все эти помещения. Учитывая вышеизложенное, женщина посчитала, что с момента приобретения ею этих помещений до момента их продажи в 2018 году, она не использовала их в предпринимательских целях. И на этом основании полагала, что как физическое лицо вправе воспользоваться освобождением от уплаты НДФЛ по основаниям, предусмотренным ст.217 НК РФ (по сроку владения более пяти лет).

Однако налоговый орган пришёл к иному выводу, упирая на то, что нежилые помещения по своему характеру и потребительским свойствам не предназначались для использования в личных, семейных и иных, не связанных с предпринимательской деятельностью целях. Следовательно, по мнению ИФНС, по умолчанию предполагается их использование только в предпринимательских целях. А для таких случаев положениями п.17.1 ст.217 НК РФ введено ограничение на освобождение от уплаты НДФЛ физическим лицом при продажи данного имуществ.

Однако суды поддержали налогоплательщика и мотивировали свое решение следующим образом (в кратком изложении):

Согласно пп.5 п.1 ст.208 НК РФ, к доходам от источников в России относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ. В силу п.3 ст.210 НК РФ, если иное не предусмотрено настоящим пунктом, для доходов, в отношении которых используется налоговая ставка, установленная п.1 ст.224 НК РФ (13%), налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 НК РФ.

Не подлежат налогообложению в том числе доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 НК РФ (абз.1 п.17.1 ст.217 НК РФ в редакции, действовавшей в 2018 году).

В силу абз.2 п.17.1 ст.217 НК РФ, положения этого пункта не распространяются на доходы, получаемые физлицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые ими от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.

Пунктом 2 ст.217.1 НК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. А пунктом 4 ст.217.1 НК РФ такой срок установлен - пять лет.

Подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 НК РФ определено, что если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности.

Однако, гражданин, имеющий статус индивидуального предпринимателя, вправе использовать принадлежащее ему имущество (обратите внимание - это очень важно именно для этого спора) как для собственных нужд, так и для предпринимательской деятельности. Принципиальное значение для определения режима налогообложения при реализации такого имущества имеет его назначение и цели использования.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 № 20-П, гражданин, если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица, использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод. Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено. Законодатель не отделяет имущество физического лица при осуществлении им предпринимательской деятельности. Между тем, судебной оценке подлежат факты осуществления предпринимательской деятельности, а также использования недвижимого имущества в этих целях (определения Конституционного Суда РФ от 14.07.2011 № 1017-О-О, от 22.03.2012 № 407-О-О).

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, в настоящем случае заявителем в период с 16.05.2006 по 04.08.2010 приобретены спорные объекты, которые находятся по одному местоположению и являются смежными.

Налоговый орган исходил из предпринимательского характера целей приобретения спорных объектов недвижимости (для организации казино), что следует из пояснений налогоплательщика и характера объектов. Однако, из пояснений заявителя также следует, что имевшиеся у него изначально намерения использовать указанные объекты для размещения казино в связи с введения запрета на игорный бизнес реализованы не были, помещения им фактически не использовались. Это обстоятельство инспекцией не опровергнуто

В то же время, как обоснованно отметили суды, по смыслу п.1 ст.2 ГК РФ направленность действий гражданина на систематическое получение прибыли как признак предпринимательской деятельности, состоит в активных действиях - вовлечении соответствующих ресурсов, нацеленности произведенных затрат на получение положительного финансового результата.

В отношении деятельности по приобретению и реализации объектов недвижимости вывод о её предпринимательском характере также может быть сделан с учетом множественности (повторяемости) данных операций, непродолжительного периода времени нахождения имущества в собственности гражданина (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.10.2013 № 6778/13).

В настоящем случае сделка по реализации всех четырёх объектов недвижимого имущества осуществлена налогоплательщиком одномоментно, при этом все помещения находились длительное время находились в собственности заявителя и не использовались им в предпринимательской деятельности.

То есть, фактическое поведение заявителя применительно к спорным объектам недвижимости (их использованию и последующей реализации) свидетельствует об отсутствии у неё направленности на систематическое получение прибыли.

Нежилой характер спорных помещений (на что указывает налоговый орган) сам по себе, в отсутствие доказательств получения дохода от их использования, не может свидетельствовать о фактическом использовании помещений в предпринимательской деятельности.

В этой связи суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для отнесения хозяйственной деятельности заявителя к предпринимательской деятельности, что исключает возможность применения положений абз.2 п.17.1 ст.217 НК РФ. А поскольку объекты находились в собственности предпринимателя более пяти лет, суды обоснованно посчитали подтвержденным право заявителя на освобождение дохода, полученного от реализации таких объектов в 2018 году, от налогообложения в силу абз.1 п.17.1 ст.217 НК РФ.

Данный судебный спор явно неоднозначен и поэтому очень интересен с точки зрения права. Но налогоплательщик в этой ситуации вёл себя очень умно, что и привело к успешному разрешению спора в его пользу. Во-первых, перед продажей этих помещений предприниматель сняла с себя регистрацию в качестве ИП и тем самым перевелась в статус физического лица. Во-вторых, она продала все четыре помещения одним разом (одним договором), тем самым избежав обвинения в многократности сделок по реализации имущества. В-третьих, она предоставила договор, свидетельствующий о безуспешных попытках сдачи помещений в аренду. В-четвертых, ей просто повезло: налоговики не смогли доказать, что она фактически использовал эти помещения в предпринимательской деятельности и извлекала из этого доходы.

Спасибо за внимание. Удачи всем нам.

ООО «БЭНЦ»:

Архангельск, ул. Шубина, 5, офис 25

Тел.: +7 921 490-9191

E-mail: [email protected]





Возврат к списку

Для вас

Лента событий

Новости компаний

Для вас

© 2003-2024 Бизнес-класс Архангельск. Все права защищены. Разработка: digital-агентство F5

Еженедельно отправляем свежий номер
и подборку самых важных новостей