Разберем подробно правила налогообложения доходов от продажи недвижимости, полученных в 2015 и 2016 году.

1. Объект недвижимости продан в 2015 году.

В этом случае на порядок уплаты НДФЛ при продаже жилья и другой недвижимости влияет только срок нахождения объекта в собственности:

• если он составляет 3 года и более, налог не уплачивается (на основании пункта 17.1 статьи 217 НК РФ) и налоговая декларация не подается;
• если имущество до его реализации было в собственности менее 3 лет, то налог уплачивается с суммы дохода от продажи, уменьшенной на величину имущественного вычета или на сумму расходов, связанных с приобретением проданного имущества. Декларация подается в налоговый орган независимо от того возникает ли сумма налога к уплате. Срок подачи декларации – не позднее 04 мая 2016 года. Срок для уплаты налога – не позднее 15 июля 2016 года.
  

2. Объект недвижимости продается в 2016 году.

Как будет облагаться доход от его продажи зависит от того, когда он получен в собственность.

Если право собственности на продаваемый объект возникло до 2016 года, то применяются ранее действовавшие правила (мы их рассмотрели в пункте 1).

И только по объектам, приобретенным в собственность после 01 января 2016 года, будут применяться новые правила. Разберем их последовательно.

Вопрос 1. Сколько лет владели?

Срок владения имуществом, необходимый для освобождения от уплаты налога, будет зависеть от того, каким образом приобретено право собственности на продаваемое имущество. Этот срок назван в Налоговом кодексе минимальным предельным сроком владения.

Он будет равен трем годам для объектов, полученных по наследству, в дар от членов семьи и близких родственников, при приватизации или по договору пожизненного содержания с иждивением.

Для остальных объектов он составит пять лет.

В случае, если срок владения объектом на момент продажи окажется более минимального предельного срока, налог уплачиваться не будет, представлять налоговую декларацию не придется.

Если продаваемый объект на момент продажи находился в собственности менее минимального предельного срока владения, то продавец будет обязан задекларировать полученные доходы - то есть составить и подать в налоговый орган налоговую декларацию.

Рассмотрим случай, когда декларировать доходы нужно.

Вопрос 2. За сколько продали?

Для определения доходов от продажи в целях налогообложения следует сравнить стоимость проданного имущества, указанную в договоре купли-продажи, с расчетной величиной, равной произведению кадастровой стоимости объекта по состоянию на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности, на понижающий коэффициент 0,7.

При расчете налоговой базы учитывается больший из этих показателей - фактические доходы от продажи или расчетная величина.

Как и прежде налогоплательщик вправе применить имущественный вычет, предусмотренный при продаже имущества (его размер не изменился – не более 1 000 000 рублей в год) или уменьшить облагаемые налогом доходы на фактически произведенные и документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этого имущества.