«Если налоговые органы выявят занижение налогооблагаемой базы со стороны продавца, то ему будут начислены дополнительные платежи, пени и штрафы, - отмечает управляющий партнер юридической компании «Гудков, Корельский, Смолярж» Денис ГУДКОВ. - Если же объем неоплаченных налогов превысит установленный предел, то действия участников сделки могут быть квалифицированы как уклонение от уплаты налогов, за что предусмотрена уголовная ответственность. Кстати, на скамье подсудимых может оказаться и покупатель».

Большинство предпринимателей не учитывают при совершении сделки риски неплатежеспособности и банкротства продавца. При сокрытии большей части передаваемых денежных средств за рамками договора купли-продажи, сделка может быть признана недействительной. Судебная практика показывает: в таком случае арбитражный суд назначают экспертизу по рыночной оценке объекта продажи. Выбор эксперта-оценщика непредсказуем. Все чаще судьи самостоятельно выбирают специалиста, не принимая кандидатуры от участников процесса.

Прогнозировать результаты оценки, по словам Дениса Гудкова, достаточно сложно. Оценщики могут отказаться от применения одного из подходов (доходного, сравнительного или затратного) или необоснованно их применить.  Проблемы возникают и с учетом НДС в составе рыночной стоимости. Непредсказуемые действия оценщиков приводят к тому, что судебная оценка может показать стоимость объекта продажи значительно выше фактической рыночной.

«Например, в одном из арбитражных дел оценивался объект, находящийся на пустыре окраины Архангельска, - рассказывает Денис Гудков. - Эксперт воспользовался только затратным подходом, учитывающим стоимость строительства объекта, и отказался сравнить стоимость недвижимости с объектами в аналогичных районах города. В результате стоимость актива приблизилась к цене недвижимости в центре города. С большим трудом юристам нашей компании удалось добиться назначения повторной судебной экспертизы и получить объективную оценку рыночной стоимости объекта».

Итогом таких дел, как правило, становится признание арбитражным судом договоров купли-продажи недвижимости недействительными. Покупателя обяжут в соответствии с судебным актом возвратить приобретенное имущество в конкурсную массу продавца-банкрота. Если же имущество отсутствует, с него взыскивается рыночная стоимость объекта, определенная в ходе судебной экспертизы, за вычетом той суммы, которая была показана сторонами в договоре купли-продажи.

Конечно, многие покупатели пытаются себя обезопасить, получая от продавца расписку о том, что скрытую часть стоимости имущества он получил наличными. Некоторые оформляют дополнительные соглашения к договору купли-продажи, в которых показывают реальную цену приобретаемого имущества. Такие бумаги кладут в сейф, а если возникают проблемы со сделкой, покупатель представляет их в суд для обоснования того, что реальная стоимость имущества была определена с учетом дополнительных соглашений и расчеты были произведены в полном объеме.

Но и здесь есть подводные камни. Наличие расписки или квитанции к приходному кассовому ордеру недостаточно для подтверждения факта наличной оплаты. Суд исследует бухгалтерскую и налоговую отчетность, как покупателя, так и продавца. В большинстве случаев покупатель не может подтвердить свои доходы, позволяющие располагать соответствующей денежной суммой наличными, а продавец не может подтвердить отражение полученных денежных средств в своей отчетности. Как итог, суды не признают факт наличных расчетов и взыскивают данную сумму с покупателя в пользу продавца-банкрота.

«При заключении договоров купли-продажи нужно обязательно проверять финансовое состояние продавца, наличие судебных претензий к нему со стороны кредиторов, наличие возбужденного в отношении продавца дела о несостоятельности (банкротстве). Рекомендую также произвести рыночную оценку имущества на дату совершения сделки, чтобы в последующем использовать это как доказательство приобретения имущества по рыночной стоимости», - говорит Денис Гудков.

Юристы советуют: если вы согласились провести частичную оплату наличными денежными средствами, то подготовьте необходимые доказательства вашей платежеспособности. Отразите необходимый размер доходов в налоговом и бухгалтерском учете и отчетности, проверьте остатки денежных средств на счетах на дату совершения сделки, оцените стоимость имеющегося у вас имущества. В одном из споров покупатель представил в качестве доказательства оригинал сберегательной книжки: за два года до совершения сделки он снимал со своего счета необходимую сумму наличных денежных средств. Настаивайте на том, чтобы полученные денежные средства были учтены продавцом в его налоговой и бухгалтерской отчетности.

Если же вы не предприняли необходимых мер предосторожности и согласились на сделку, то будьте готовы к риску. Здесь мы рекомендуем только одно: обращайтесь в юридическую компанию, специализирующуюся на судебных спорах в области банкротства. При правильной стратегии защиты в суде добиться положительного результата возможно.

Соответствующую практику в юридической компании «Гудков, Корельский, Смолярж»
возглавляет управляющий партнер  Денис ГУДКОВ.
Сайт компании: gks-lf.com