Как отметил, открывая слушания, исполняющий обязанности председателя Архангельского областного Собрания Юрий СЕРДЮК, долевое строительство стало одним из наиболее распространенных и востребованных способов покупки жилья в России. «Так у нас в стране приобретается практически каждая вторая квартира, - уточнил Юрий Сердюк. - Однако достигнутые с помощью этого инструмента высокие показатели имеют и обратную сторону: растет число обманутых дольщиков». 

Гарантии и преференции

Сейчас в России создается государственный компенсационный фонд: эта мера рассчитана на то, чтобы в случае банкротства застройщика оставались средства либо для завершения объекта, либо для того, чтобы вернуть деньги дольщикам. Соответствующий закон принят Госдумой в третьем чтении и уже одобрен Советом Федерации.

Теперь фирма-застройщик обязана перечислять в фонд 1,2% от стоимости каждого договора долевого участия. Кроме того, ей необходимо иметь собственные средства — сумму не менее десятой части стоимости проекта, а также обеспечить неснижаемый 10%-ный остаток средств на расчетном счете.

В подкрепление к механизмам, внедряемым на федеральном уровне, в Архангельской области есть свои законодательные нормы, создана комиссия по защите законных прав и интересов участников долевого строительства. А в сентябре на сессии областного Собрания депутатов будут обсуждаться варианты усовершенствования уже действующей с 2016 года практики привлечения инвесторов для достройки незавершенных домов — в обмен на предоставление им в аренду без торгов государственных или муниципальных земельных участков.

Как сообщил на слушаниях руководитель инспекции государственного строительного надзора Архангельской области Александр МЕНЬКИН, именно такой подход позволил найти инвестора для завершения строительства ЖК «Дом на площади» на улице Выучейского в Архангельске.

От «маневров» бывшего застройщика - ООО «2Ю» - пострадали 33 семьи. Компания обанкротилась, и возведение угловой пристройки к дому по адресу ул. Выучейского, 98, остановилось. На сегодняшний день определился новый застройщик — ООО «ЭкоСтройТранс». Жилой комплекс должен быть сдан к концу 2018 года.

Такой же алгоритм будет использован и для решения проблемы по Каргополю, где требуется достроить дом, в который вложились 13 дольщиков. Решение найдено при поддержке администрации Северодвинска, ведутся переговоры о выделении инвестору земельного участка на территории города.

«Мы активно ищем инвесторов для достройки еще трех объектов. Ведется работа по СПК «Соната» в Архангельске. Думаю, скоро выйдем на финишную прямую», – поделился оптимистичными планами Александр Менькин.

Впрочем, как отметил заместитель председателя Правительства Архангельской области Андрей ШЕСТАКОВ, очереди из инвесторов, даже в Архангельске, пока не наблюдается. Застройщиков интересуют не имеющиеся в изобилии участки на окраинах, а более дорогие, чтобы как-то компенсировать взятые обязательства. Поэтому прорабатываются варианты предоставления им участков подороже — в центре, но в других муниципальных образованиях.

Почему молчит прокуратура?

Как следует из выступления заместителя председателя комитета областного Собрания по земельным отношениям и строительству Антонины ДРАЧЁВОЙ, в нашей области, по сравнению с другими регионами, ситуация не самая плохая, но даже один пострадавший от действий несостоятельного застройщика человек – это проблема, которую надо решать.

«В марте 2015 года, когда вступили в действие изменения в Земельный кодекс РФ, мы обращались в правительство области с инициативой, чтобы такая важная задача, как помощь обманутым дольщикам, была приравнена к масштабным инвестпроектам, – напомнила историю вопроса Антонина Драчёва. - Это была непростая юридическая задача. Когда появилось понимание, как это сделать, правительство подготовило изменения в областной закон о защите прав дольщиков, которые были приняты в сентябре 2016-го».

По словам Антонины Андреевны, довольно долго разрабатывался порядок принятия решения о соответствии инвестиционного проекта критерию масштабного строительства многоквартирных домов, жилые помещения в которых предполагается передавать обманутым дольщикам. Но сегодня работа с потенциальными инвесторами наладилась.

Один из вопросов Антонины Андреевны адресован областной прокуратуре, и пока он остается без внятного ответа.

«Может быть, только у меня такое мнение складывается, что в данной ситуации прокуратура работает очень медленно, без видимых результатов. Обманутые дольщики неоднократно обращались туда по поводу конкретных недобросовестных застройщиков, с целью добиться ясности, узнать, куда подевались их деньги, но получали расплывчатые ответы вплоть до: «А он нам документацию не передает». Справедливость должна восторжествовать, а если при этом еще удастся вернуть хотя бы часть награбленного, это значительно облегчит поиск нового инвестора».

Возможно, толчком к внесению в законодательство жестких ограничений послужило банкротство ЗАО «СУ-155» - одного из крупнейших застройщиков в стране. По информации главы Минстроя РФ Михаила МЕНЯ, от недобросовестных действий этой организации пострадало почти 30 тысяч человек.

Анализ ситуации показывает, что в СУ-155 использовались различные мошеннические схемы по выводу денег дольщиков, а псевдострахование не позволяет осуществить хотя бы частичный возврат этих средств. По словам Антонины Драчёвой, страхование рисков дольщиков продолжает оставаться ахиллесовой пятой отрасли. Несмотря на то, что страховщики взимают довольно высокий процент, процедура возврата средств достаточно сложна. Страховой случай наступает, если компания официально признана банкротом, однако это очень длительный процесс. И с учетом финансовой нестабильности, присущей в последние годы России, деньги дольщика за это время просто обесцениваются.

Малый бизнес может пострадать

«Новые требования к застройщику не всеми могут быть восприняты однозначно, - считает Антонина Драчёва. - Для того чтобы получить право привлекать средства граждан, он должен иметь хорошую репутацию, работать как можно более прозрачно. Поэтому в новом законе предусмотрено, что застройщик обязан иметь опыт в строительстве многоквартирных домов не менее трех лет, вести единственный расчетный счет в одном уполномоченном банке, контролирующем целевое назначение платежей. Кроме того, организация не может заниматься другими видами деятельности».

На этом список вводимых ограничений не заканчивается. Например, на момент опубликования проектной декларации организацией должно быть построено не менее 10 тысяч кв. м жилья. При пороге, определенном в абсолютном выражении, складывается ситуация, когда крупная компания легко его преодолевает, а организация, которая специализируется на многоквартирных домах малой площади и собирается продолжать эту деятельность, оказывается за пределами рынка.

Как считает депутат, более справедливым было бы определить порог, например, в соотношении площади построенного на день опубликования проектной декларации жилья и площади жилья, планируемого к строительству. Антонина Драчёва выразила уверенность, что такого рода законодательную инициативу необходимо подготовить профильному комитету регионального парламента.

Из плена иллюзий

Вне рамок основного обсуждения осталась еще одна проблема, о которой, однако же, участники слушаний говорили в кулуарах. Как известно, спасение утопающих – дело рук самих утопающих. Что заставляет архангелогородцев нести свои сбережения от одного несостоятельного застройщика с «драгоценным» названием, обещавшего золотые горы и не выполнившего свои обещания, к новому, носящему примерно такое же, но уже «полудрагоценное» имя и предлагающему такие же условия? И стоит ли потом удивляться, если наступаешь на те же грабли?

В результате «крайними» оказываются общественный интерес и бюджет. Очевидно, что образование компенсационного фонда будет сопровождаться и новым ростом цен на квартиры. Платить за чью-то безалаберность придется всем нам. А кто может гарантировать, что при поисках выхода со стороны властей в свою очередь не образуются новые коррупционные схемы? Крайне важно, чтобы финансовая деятельность компенсационного фонда была совершенно прозрачной, как это и заявляется авторами закона.

И здесь опять же первостепенное значение имеет слаженная работа правоохранительной системы. Рядового дольщика должны спасать, прежде всего, «люди в погонах» - это их прямая обязанность.