Отношения между застройщиком и дольщиком регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и Градостроительным кодексом РФ. С 1 июля 2018 года в России разрешена продажа квартир в строящихся домах исключительно через банковское сопровождение сделок, а с 1 июля 2019 года – только с использованием эскроу-​счетов. С этого момента девелоперы перешли от долевого строительства к проектному финансированию.

«Теперь застройщики не могут напрямую распоряжаться денежными средствами дольщиков: они хранятся на эскроу-​счетах. До окончания работ пользоваться этими деньгами нельзя, строителей кредитуют банки. Проектное финансирование позволяет обеспечить до 85% затрат на возведение объекта. Такой вариант для компаний очень привлекателен: весь период строительства нет текущих платежей, – рассказывает руководитель Группы компаний «СоюзАрхСтрой» Михаил ПАЛКИН. – На каждый объект составляется бюджет, подтверждаются собственные вложения в размере не менее 15%. При этом фиксируется кредитный лимит, но он не является статичным. К примеру, сейчас на одном из объектов – ЖК «Ясный» в Северодвинске – мы плотно занимаемся вопросами финансирования следующих очередей строительства, соответственно, расширяется и кредитный лимит».

Банк берет возведение объекта под свой контроль, привлекая на ежеквартальные проверки аудиторов и экспертов отрасли. Это является дополнительной гарантией качества строительства.

«Сегодня возведение долевых объектов очень похоже на господряды. Для отчета банку мы готовим те же документы, что и для Главного управления капитального строительства. Удобно, что частное и государственное строительство основано на одних и тех же принципах», – считает Михаил Палкин.

Гарант надёжности

Несомненным плюсом перехода на эскроу-​счета является то, что это исключает появление новых обманутых дольщиков. Теперь средства находятся под защитой банка.

«Наличие проектного финансирования, особенно от крупного банка, для людей является гарантом того, что застройщик надежный и дом будет построен вовремя. При этом его возведение не будет зависеть от потока дольщиков – стройку финансирует банк. А бюджет проекта расписан по рыночным расценкам», – отмечает коммерческий директор Группы компаний «СоюзАрхСтрой» Алексей РУЛЕВ.

Однако проблема обманутых дольщиков пока не уходит в прошлое. В едином реестре проблемных объектов в Архангельской области числятся пять домов. Участниками долевого строительства являются 368 граждан. Их права планируется восстановить до конца 2023 года.

«Зачастую обманутыми дольщики становились из-за того, что организатор строительства, получив денежные средства, тратил их по своему усмотрению, игнорируя взятые обязательства. Нередко стройки замораживались даже не на пару лет, а на десятилетие. А потом уже другие компании достраивали эти объекты, – продолжает руководитель Группы компаний «СоюзАрхСтрой». – В нашем активе есть подобные проекты. Так, по программе защиты прав обманутых дольщиков мы взяли на себя бывший ЖК «Соната», ныне – жилищный комплекс «Легенда». Первые дольщики «Сонаты» появились еще в 2006 году. Однако возведение дома замерло на уровне второго этажа первой очереди».

При этом достройка начатого другой компанией объекта – это тот еще «квест».

«На подобных объектах нет уверенности в том, что предыдущий застройщик качественно выполнил первые этапы строительства. По бывшему ЖК «Соната» мы собирали чуть не ученые советы, проводили расследования, искали людей, которые начинали строить этот дом, буквально по крупицам собирая особо ценную информацию, которая важна для продолжения работ», – подчеркнул Михаил Андреевич.

И в итоге этот кропотливый подход дал свой эффект – в 2021 году дом был сдан в эксплуатацию, состоялась передача ключей новоселам. Долгожданное жилье в новом ЖК получили 73 дольщика.

Скорость реакции

Группа компаний «Союз​АрхСтрой» одной из первых в регионе пошла по тернистому пути проектного финансирования.

«Поначалу было сложно: банки и застройщики притирались друг к другу, учились выстраивать взаимодействие по-новому. Но в итоге все получилось. У нас есть успешно реализованный проект – ЖК «38» в Архангельске. В 2021 году участники долевого строительства получили ключи от своих квартир, – поясняет Михаил Палкин. – Сейчас по программе проектного финансирования строится ЖК «Ясный» в Северодвинске. Это наш первый совместный проект с Альфа-​Банком, для которого данный объект тоже стал первым в Архангельской области».

По словам регионального управляющего ОО «Архангельский» Альфа-​Банка Антона КОЛЫШКИНА, проектное финансирование для банка – один из приоритетов развития отношений с застройщиками.

«Для нас этот проект стал стратегическим. Сейчас реализуется первый этап, в дальнейшем застройщик приступит к строительству следующих очередей этого жилого комплекса. Так что это начало длительного плодотворного сотрудничества. При этом на одном объекте и одном застройщике останавливаться не планируем. Надеемся, что в 2022 году профинансируем еще как минимум два таких проекта», – уточняет Антон Юрьевич.

По мнению руководителя Группы компаний «Союз​АрхСтрой» Михаила Палкина, сегодня большое значение имеет скорость реакции банка на заявку застройщика.

«Запрос на проектное финансирование объекта мы подавали сразу в несколько банков. Кстати, некоторые из них до сих пор «рассматривают» нашу заявку, хотя дом уже вовсю строится. Так что большое значение имеет скорость реакции и обратная связь. Именно это становится определяющим фактором при выборе кредитной организации, – считает Михаил Андреевич. – Скорость реакции важна и на этапе строительства. Одно дело – технический процесс, он идет без остановок. Другое – документооборот: именно здесь чаще всего возникают паузы. В начале работы по проектному финансированию были заминки и с выделением средств, но сейчас все происходит гораздо быстрее. Уже наработан опыт».

Крупный объект

ЖК «Ясный» в Северодвинске – один из самых крупных объектов в активе компании.

«Насколько я знаю, в Северодвинске есть дома площадью около 20–25 тысяч квадратных метров, а площадь ЖК «Ясный» – свыше 40 тысяч квадратных метров. Запланировано шесть очередей. Всего в доме будет более тысячи квартир, причем разного «калибра»: в основном, конечно, двух- и трехкомнатные, евродвушки и евротрешки», – говорит коммерческий директор Группы компаний «СоюзАрхСтрой» Алексей Рулев.

Первая очередь нового ЖК готова на 50%: возведение 13-этажного дома сейчас ведется на уровне 9-го этажа. Сдать его планируется в конце 2022 года. Приобретено уже около 40% квартир первой очереди. Параллельно ведутся работы еще по трем очередям.

«В 2021 году мы ощутили серьезный всплеск спроса на квартиры в новостройках. Это связано, в том числе, с льготными ипотечными программами, которые позволяют брать кредитные средства на выгодных условиях. Активно квартирами в новостройках интересуются молодые семьи, которые в качестве первого взноса используют сертификат на материнский капитал», – добавляет Алексей Сергеевич.

По мнению представителей индустрии, эти тенденции сохранятся и в текущем году, несмотря на рост стоимости квадратного метра в новостройках.

«За последний год существенно подорожали стройматериалы. Когда мы начали строить ЖК «Ясный», металл, бетон и щебень были в 2–2,5 раза дешевле. Стабильными остаются только цены на песок. Это отразилось на стоимости «квадрата» в новостройках, – уверен Михаил Палкин. – Нам удается сдерживать существенный рост цен благодаря наличию своей производственной и материально-​технической базы. При этом мы стараемся максимально загрузить имеющиеся мощности, чтобы избежать простоев, которые губительно сказываются на экономике стройки».

В целом, по мнению представителей отрасли, у проектного финансирования – большие перспективы. Безусловно, когда это направление только появилось, были сомнения, как это отразится на стройиндустрии и небольших компаниях. Однако практика показала, что компании, работающие открыто, успешно получают финансирование и реализуют проекты, минимизируя риски для всех участников процесса.