В прошлом году агентство недвижимости «Троицкий дом» прогнозировало снижение цен на жилье в первом полугодии 2014 года в среднем на 5-10% и констатировало, что количество квартир в продаже выросло более чем на 20%. В первом квартале текущего года так и произошло, но снижение коснулось не всех районов и типов квартир. Ценовые предложения в центральной части Архангельска замерли и практически не изменились, причем активность покупателей была заметно выше, чем в прошлом году. При этом увеличение спроса отмечалось как на недорогие квартиры, так и в сегменте комфорт-класса.  

Несколько уменьшились цены в спальных районах и на окраинах, поскольку они в 2012-2013 годах, по мнению специалистов агентства, были явно завышены. В течение 2013 года больше всего падали в цене 1-комнатные квартиры в спальных районах и на окраинах, а также старое и некомфортное жилье. Эта тенденция продолжилась и в начале текущего года. Во всех районах, кроме центра, цены немного снизились. Раньше в среднем однокомнатные квартиры предлагались в диапазоне от 2,4 до 2,6, млн рублей, а сейчас есть варианты по цене около 2 млн рублей.

«В центре Архангельска достаточно много предложений на вторичном рынке жилья, – говорит директор агентства «Троицкий дом» Константин ФАЙЗУЛИН. – И это понятно: здесь сосредоточена большая часть населения. Спрос превышен, но цены серьезно не падают. Поэтому средний срок продаж увеличился в несколько раз – квартиры могут продаваться и полгода, и год... Правда, на спрос влияет и сезонный фактор. Летом у нас традиционное затишье. В то же время цены достигли своей границы и дальше расти некуда. Текущие зарплаты не позволяют брать ипотечные кредиты. При этом люди, желающие решить свои жилищные проблемы, никуда не делись. Например, кто-то хочет переехать поближе к родственникам или к удобной для детей школе».

Риэлторы отмечают, что уговорить продавцов снизить цену не так просто. Хотя зачастую квартиры переоценены.

По словам Константина Файзулина, ценовые предложения в Ломоносовском, Октябрьском, Соломбальском округах, 6-м и 8-м микрорайонах примерно равнозначны. Несколько сэкономить можно только при покупке жилья в округе Варавино-Фактория или в поселке Первых Пятилеток (Сульфат) – примерно на 20%. На их фоне не пользуется спросом из-за отсутствия хорошей социальной инфраструктуры недвижимость в Маймаксе.

По признанию Файзулина, постепенно стали хуже продаваться деревянные дома и «хрущевки». Видимо, до покупателей стало доходить, что вложение денег в жилье такого качества бесперспективно.

«Старое жилье теряет в стоимости каждый год, поэтому спрос на новостройки будет расти, – говорит риэлтор. – Но эта тенденция еще не столь явна. В целом по сравнению с началом года ничего не поменялось. Рынок недвижимости в Архангельске устоявшийся. А куда все двинется, непонятно. Мы изучаем российскую отраслевую аналитику. Все эксперты сходятся в одном: рынок недвижимости завис и находится где-то между стагнацией и рецессией. На рыночные цены влияет государственная политика, а просчитать ее последствия невозможно. Например, три года назад из-за госсертификатов на жилье для ветеранов цены за месяц подросли на 10%, потому что получившие их люди были ограничены в сроках покупки нового жилья. Поэтому за счет макроэкономических тенденций есть вероятность обрушения цен на квартиры в старом жилфонде».

Ведущий инженер по продаже недвижимости ООО «Агентство-ТС» Николай ЛЕМЕШКО тоже считает, что сегодня на продажу выставлено очень много квартир. И это прямое влияние социальной политики государства, финансировавшего покупку жилья для ветеранов, военных, учителей, нуждающихся в переселении.

«Три года назад на рынке было примерно до полутора тысяч предложений о продаже жилья, но появились жилищные сертификаты для ветеранов, и сегодня эта цифра составляет 2,5 тысячи предложений, – заявил Лемешко. – Люди избавляются от полученных таким образом объектов недвижимости. Сохраняется тенденция переселения в центр города. Архангельск сильно вытянут вдоль реки, и фактически вся жизнь людей вертится вдоль одной трассы. Чтобы добраться с окраин до делового центра – Октябрьского и Ломоносовского округов – нужно время, которое теряется в пробках. Например, владельцы особняков в Заостровье пытаются купить дополнительно в городе двух-, трехкомнатные квартиры, чтобы в будние дни не стоять в пробках на Северодвинском мосту. Кроме того, население старается продать квартиры в старых домах и покупать в новых. Поэтому спрос на жилье в центре всегда есть и квартиры здесь самые дорогие».

Лемешко согласен с Файзулиным, что предложения несколько превышают спрос и некоторые квартиры переоценены, поэтому их продажа может растянуться на год и более. Продавцы изучают сайты объявлений и заламывают стоимость жилья, не беря в расчет состояние квартир, комиссионные за работу риэлторов и реальные цены, по которым совершаются сделки. Потом цены приходится снижать, иногда на 10%. Хорошо раскупаются новостройки. Причем 50% жилья продается уже на стадии котлована. А «однушки» и «двушки» на вторичном рынке не теряют популярности. Многие семьи разъезжаются и стараются продать свои «трешки» по цене, например, двух двухкомнатных квартир. Естественно, с одной стороны это поддерживает спрос на небольшие квартиры, а с другой – риэлторам сложно продавать многокомнатное жилье. Весьма трудно идут продажи в округе Варавино-Фактория и Маймаксе.

«Однокомнатные квартиры в среднем идут по цене 80 тысяч рублей за квадрат, а трехкомнатные – от 65 до 75 тысяч, – констатирует Николай Лемешко. – Приведу пример: я продавал квартиру родителей площадью 100 кв. м в центре, в относительно новом доме на Выучейского. Ее купили за 5,5 млн рублей – 55 тысяч за кв. м»

Лемешко считает, что сейчас плохое время для продажи недвижимости. Цены потихонечку падают. Правда, это отчасти сезонная особенность и, возможно, в сентябре все изменится.

Гендиректор компании «Регион-С», председатель НП «Объединение риэлторов Архангельской области» Василий ЛЫТКИН уверен, что в Архангельске недвижимость в цене расти не будет.

«Четкую статистику никто не ведет, – заявил Василий Викторович. – Заявленные в объявлениях ценники – это неправда. Все продается дешевле в среднем на 100-150 тысяч рублей. Уже практически год рынок перенасыщен предложениями. Цены пока не снижаются, потому что за них держатся продавцы. Но покупают то, что дешевле. Поэтому надо работать с продавцами, склоняя их к снижению стоимости. Если риэлтор будет год продавать переоцененные квартиры, может и разориться. Сейчас хорошо покупать, надо только торговаться».

Василий Лыткин также уверен, что перспективы роста цен в Архангельске уже нет. «Ценовой пик был пройден, когда на рынке появились ветеранские сертификаты. Наш город – тупиковый, особенно не привлекателен. Едут не к нам, а от нас, всем известна удручающая статистики миграции населения. Поэтому цены понемногу будут снижаться. Но это вялотекущий, не резкий процесс», - считает Лыткин.