На противопоставлении цен на квартиру в Архангельске и стоимости собственного дома неподалеку от областного центра могут играть продавцы загородных участков, вот только городские жители, привыкшие к тому, что за дорогами должен следить муниципалитет, а за домом – управляющая компания, часто не готовы к дополнительным расходам.

Счастливые обладатели собственной земли вдруг оказываются в положении, когда вместо обещанной инфраструктуры получают просто кусок земли в чистом поле. Такое положение мало отличает их от обманутых дольщиков, получивших вместо квартиры «коробку» без коммуникаций или, того хуже, в недостроенном доме. Местная власть в таких случаях помогать вроде бы и должна, но не стоит ожидать, что деньгами.

«Мёртвый посёлок»

Некоммерческое партнерство «Малое Никольское» с большой помпой представило на выставке современных технологий в мэрии Архангельска проект коттеджного поселка еще в 2012 году. Руководство города идею поддержало, обещало построить подъездные пути и всеми силами помогать. На 44,6 гектара земли на левом берегу Северной Двины планировалось построить не менее 40 тысяч квадратных метров жилья.

Инициаторы проекта провели отличную подготовительную работу: закрепили за участками (приобретенными изначально как земли сельхозназначения) статус территории для индивидуального жилищного строительства, договорились о проведении линий электропередачи и даже посчитали все предполагаемые затраты. Возведение домов на территории комплексной застройки оценивалось в миллиард рублей, затраты на инфраструктуру и инженерные коммуникации – в 200 млн рублей, на объекты социального, бытового и общественного назначения (спортзал, парки, детские площадки) требовалось потратить около 100 млн.

Проблема была лишь в том, что у проекта не нашлось инвестора, готового к таким финансовым вливаниям, все планы предполагалось реализовывать постепенно – за счет продажи земли. Однако спрос на участки в Малом Никольском оказался гораздо ниже, чем ожидалось. На сегодняшний день проданных участков около ста, а активных участников в некоммерческом партнерстве, которые начали что-то строить, – всего десять.

«Мы находимся в полутора километрах от улицы Зеленец (ранее – поселок Зеленец). В 2012 году нам обещали, что город возьмет на себя обязанности по строительству этой дороги. Даже больше – говорили, что будут автобусы ходить, возить детей в школу. Но на деле мы просто по полям, как можем, добираемся к своим домам. Сегодня дороги нет, денег у города нет», – рассказала «БК» председатель НП «Малое Никольское» Ксения КАРИЦКАЯ.

По ее словам, постоянно в поселке никто не живет из-за отсутствия дорог и воды. Свет на 10 строящихся участков удалось провести, но самостоятельно – за 1,7 млн рублей – был приобретен трансформатор, и еще несколько десятков тысяч руб­лей каждый собственник отдал за подключение своего дома.

«Мы попросили в городском департаменте градостроительства план, в котором хотя бы было указано, что существует наш поселок. Потому что они ведь дают на его территории разрешение на строительство домов. План, как нам сказали, еще не утвержден. Получается, нас всех просто обманули. В мэрии ссылаются на то, что когда это все начиналось, был другой состав администрации города. Говорят: «Вам Павленко пообещал – к нему и обращайтесь». Я писала в приемную президента о том, что нарушаются конституционные права на свободу перемещения. Везде отписки. Денег нет, и все – даже на будущие годы», – добавила Ксения Карицкая.

Вместо коттеджа – дача

Другой «проблемный» коттеджный поселок – Беломорский. Вернее сказать, «коттеджный» он только в устах маркетологов. На деле же людям продаются земли сельхозназначения по рыночной цене земель для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Стоит отметить, что собственник территории – инвестор из Белгорода – этого и не скрывает. За 100 тысяч рублей за сотку в Беломорском обещают уже готовую инфраструктуру: и свет, и воду, и дороги. Однако первые покупатели обещанного комфорта не ощутили.

«Мы заплатили отдельно по сто тысяч рублей за дороги, водоснабжение, септики. Оказалось, что это не коттеджный поселок, а нарезанные куски поля. Потом получилось, что у застройщика закончился договор с «Водоканалом», и он оказался в сложном положении. При покупке участка все документы нужно смотреть очень тщательно. Надо, чтобы застройщик обязательно был из Архангельской области – чтобы жил здесь и смотрел, что происходит, какие у людей проблемы. Нужно обязательно пойти к местным властям и узнать, в курсе ли они вообще о существовании этого «коттеджного поселка». Потому что назвать это можно как угодно – хоть город Ливерпуль или Париж», – делится своими выводами председатель СНТ «Беломорский» Ирина УЛЬЯНОВА.

По ее мнению, в Архангельске и окрестностях нет ни одного «правильного» коттеджного поселка. Вместо того, чтобы перевести землю в территории для ИЖС, установить статус поселка, проложить коммуникации, а потом продавать, застройщик часто работает от обратного. Так удобнее продавать и дешевле. Но если в один момент что-то не сойдется, то начнутся проблемы.

«Нужен очень точный расчет. Как правило, строители, ввязываясь в такие проекты, плохо представляют, на какие расходы они попадут по воде и другим коммуникациям. Кроме того, нужна дорогостоящая техника. Вообще, рынок малоэтажного строительства в России не урегулирован. Не защищен ни покупатель, ни застройщик. Явления потребительского экстремизма тоже нередко встречаются. У нас нет времени на информационные вой­ны. У нас есть техника, работники, и нужно заниматься делом. А в этом деле много нюансов. В дальнейшем мы учтем все ошибки и «косяки», которые были допущены раньше», – отметил представитель белгородского инвестора Андрей МАЛОФЕЕВСКИЙ.

* * *

Участники строительного рынка считают, что проблемы при создании коттеджных поселков могут быть вызваны дисгармонией с рекламой загородного жилья. Любой коттеджный поселок по умолчанию позиционируется как жилье премиум-класса. Но изначально низкие цены на землю в коттеджных поселках заставляют рассматривать загородный дом как замену квартиры в городе. В том же Беломорском есть готовые дома, на которые ушло (вместе с участком) около двух миллионов рублей.

«Это сложное дело. На рынке загородных домов сейчас низкий покупательский спрос. К сожалению, участки не расхватывают как горячие пирожки. К тому же люди считают, что по частям построить дом дешевле. У нас не было ни одного случая продажи участка с домом «под ключ». По этой причине не строятся уже готовые коттеджные поселки – это очень «длинные» инвестиции», – считает заместитель председателя комитета областного Собрания депутатов по земельным отношениям и строительству, директор строительной фирмы «Беломорский лес» Антонина ДРАЧЁВА.

Коттеджные поселки премиум-класса, цены в которых сравнимы с ценами на таунхаусы, – другое дело. В этом случае и у инвестора мотивация другая, как и ожидания у покупателя. В таких проектах не встретишь купленные «за недорого» земли сельхозназначения, но и цена такого жилья соответствующая.

Прямая речь

Ирина УЛЬЯНОВА, председатель СНТ «Беломорский»:

– На отопление, горячую воду и свет летом уходит около двух тысяч рублей, а зимой – 10-12 тысяч. Это не так и дорого: некоторые 9 тысяч в месяц платят за «двушку» в городе.