Но, по утверждению губернатора, представители отрасли пока не торопятся проявлять инициативу.

Как сообщил на XIII Поморском строительном форуме, прошедшем в Архангельске 13-14 марта, министр строительства и архитектуры региона Михаил ЯКОВЛЕВ, за 2017 год общий объем инвестиций в отрасль составил 56,6 млрд рублей, что на 20% больше показателя предыдущего периода. При этом размер государственных вливаний превысил 5 млрд рублей, в том числе 855,5 млн рублей из федеральной казны, около 2,35 млрд рублей из Фонда содействия реформированию ЖКХ и почти 1,9 млрд рублей из областного бюджета.

Как отметил министр, важными событиями строительной отрасли региона в прошлом году стали ввод в эксплуатацию 13 многоквартирных домов в Архангельске, МО «Онежское» и МО «Коношское» в рамках программы переселения граждан из аварийного жилья и завершение строительства магистральной водопроводной сети протяженностью 4 км в округе Майская Горка. Продолжается реконструкция здания Архангельского театра кукол, на которую в 2017 году область получила 148 млн рублей из федерального бюджета. Идет засыпка котлована рядом со зданием цирка в Архангельске, в апреле будет убран забор. Не так давно была введена в эксплуатацию автомобильная дорога протяженностью 724 погонных метра по проезду Сибиряковцев.

По словам Михаила Яковлева, бюджет областной адресной инвестиционной программы на 2018 год составляет более 1,4 млрд рублей. В ближайшие три года регион планирует построить 16 новых фельдшерско-акушерских пунктов в десяти районах. Необходимо также создать более 1,2 тысячи дополнительных мест в детских садах, половина которых – для детей до трех лет.

Строить оптом

В 2017 году объем жилищного строительства в регионе достиг небывалого показателя в 382 тысячи кв. м, однако, как заявил Игорь Орлов, не стоит питать иллюзий по этому поводу. Значительную долю – более 100 тысяч кв. м – обеспечила государственная программа переселения граждан из аварийного жилья. По прогнозу Михаила Яковлева, в 2018 году этот показатель будет куда меньше. Поэтому сейчас отрасли важно «не упасть», ведь государство не способно всегда оставаться крупнейшим заказчиком, формирующим комфортные условия на рынке.

«Сегодня мы выделяем порядка 2,5 млрд рублей из областного бюджета на строительство. Но если бы мы направили их на «обвязку» застройки инфраструктурой, положительный эффект был бы больше. Нас не устраивают темп и объемы строительства. Социально комфортную среду формируют не те красивые высокие дома, которые вы строите. К каждому дому нужны магазины, детские сады, школы и медучреждения. Почему 3,5 тысячи детей в Архангельске сегодня учатся во вторую смену? Потому что вы все строили дома. В ближайшее время мы готовы заказать как минимум три детских сада в Архангельске и два в Северодвинске. Ресурсы есть: 1,2 млрд рублей федеральных средств и порядка 700 млн рублей софинансирования», – обратился к застройщикам губернатор.

Как особо отметил Игорь Орлов, регион хочет отказаться от практики «точечных» заказов на строительство и перейти к комплексным программам застройки: пусть одна компания возведет сразу несколько детских садов в городе, а другая – сразу 16 фельдшерско-акушерских пунктов по области. Таких предложений правительство области ждет от представителей отрасли, понимая, что строить «оптом» куда выгоднее.

Неудачная нарезка

Лакмусовой бумажкой состояния строительной отрасли является качество проведения капитального ремонта жилищного фонда, считает руководитель Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области Александр БАРАЕВ. Несмотря на то, что на каждого жителя региона в среднем приходится 27,1 кв. м жилья, что превышает общероссийский показатель (25,7 кв. м по Северо-Западному федеральному округу, 25,4 кв. м по России), более половины всего жилфонда имеет высокий – свыше 30% – износ. На начало 2017 года 1,7 млн кв. м недвижимости, или более 5% всего жилья, было отнесено к ветхому и аварийному. Как сообщил Александр Бараев, за 2017 год было капитально отремонтировано 445 домов с общим объемом финансирования в 1,2 млрд рублей.

«Исторически сложилось, что вплоть до середины 1960-х годов в Архангельске при предприятиях строилось деревянное жилье с минимальным коммунальным обеспечением. В 90-х весь этот жилфонд был передан городу – в большинстве своем без соответствующих мер капитального ремонта. Отсутствие бюджетных средств на его должное содержание привело к тому, что сейчас острейшей проблемой города является рост аварийного и непригодного для проживания жилищного фонда. На 1 января 2018 года аварийными признано 779 многоквартирных домов, в которых проживает более 14 тысяч человек. Из-за отсутствия жилплощади в городе расселение горожан происходит очень медленно», – отметил заместитель главы Архангельска по вопросам экономического развития и финансам Даниил ШАПОШНИКОВ.

Чтобы решить эту проблему, в 2008 году Правительство Архангельской области утвердило программу развития застроенных территорий, на которых в данное время располагаются аварийные жилые здания. Город был разделен на 64 участка, но инвестиционно-привлекательными оказались лишь 19 – именно столько договоров на данный момент заключено с застройщиками.

«К остальным участкам инвесторы подходят с очень большой настороженностью, – рассказал глава Архангельска Игорь ГОДЗИШ. – Дело в том, что программу формировали без учета необходимости комплексной застройки. Нужно было решать задачу максимально быстрого вовлечения земель в строительство новых квартир. Сейчас подходы изменились. Мы пытаемся укрупнить сами территории, включить туда инфраструктурные объекты, чтобы вернуться к тому, что у нас было когда-то и называлось поквартальной застройкой. Сейчас с таким подходом разрабатывается пять территорий в Ломоносовском и Октябрьском округах Архангельска. Также мы пытаемся просчитать и предложить компаниям готовые проекты застройки, потому что инвестиционная привлекательность должна быть понятна на старте».

К слову, эта программа до сих пор не пользуется популярностью у застройщиков: последний договор был заключен в 2015 году.

«Меня сегодня очень волнует тема проектов застроенных территорий, – заявил Игорь Орлов. – Эти 64 участка – чушь полная, просто кому-то нужно было быстро нарезать землю. Домов мы натыкали, инфраструктуры нет. Почему для архангельских компаний вполне естественно в Петербурге строить жилье с детским садом, а у себя дома – одни стены? Земля есть, стоят руины, и мы не можем ничего с этим сделать! Застроенные территории – это изменение среды обитания, возвращение статуса столицы региона и это наша нерешенная проблема. Мы готовы дальше реализовывать такие комплексные задачи, выбивать федеральные деньги под школы, детские сады, но предложить нечего: застройщики стоят в стороне и ждут, что глава города сам предложит им правильное решение».

Ужесточать, но мягко

На XIII Поморском строительном форуме обсуждался и камень преткновения отрасли – проблемы долевого строительства. По мнению Игоря Орлова, один обманутый дольщик – уже катастрофа для рынка, и с этим должно бороться не только государство, но и профессиональное сообщество.

«Среди застройщиков есть лжецы. Кому тогда верить? – обратился к присутствующим губернатор. – Я встретился с представителями всех 178 обманутых дольщиков региона. Мы дали разрешение на строительство и землю жуликам, предоставили им возможность собрать деньги у людей, поэтому свою долю ответственности принимаем и участвуем в процессе стимулирования захода на рынок ответственных партнеров. Но вы точно так же, на уровне своих саморегулируемых организаций, должны осознавать ответственность. Сейчас мы закрыли вопрос по «Дому на площади», ЖК «Верона» и СПК «Соната» – это 77 граждан. Но остался еще 101 человек. Не стоит умалять значимость проблемы, исходя из того, что обманутых дольщиков «немного».

Как напомнил руководитель инспекции государственного строительного надзора Архангельской области Денис ГЛАДЫШЕВ, чтобы минимизировать риски долевого строительства и ужесточить требования к компаниям в части привлечения денежных средств и соблюдения сроков строительства, в 2017 году в Федеральный закон №214 были внесены существенные изменения. Увеличен размер уставного капитала, который теперь зависит от площади строительства (минимум 2,5 млн рублей при застройке не более 1,5 тысяч кв. м и максимальные 1,5 млрд рублей при строительстве более 500 тысяч кв. м).

Начал работать компенсационный фонд, в который компании направляют обязательные взносы в размере 1,2% от каждого договора долевого участия.

С 1 июля 2018 года требования к застройщикам станут еще жестче. Чтобы получить разрешение на долевое строительство, они должны будут иметь не менее трех лет опыта работы и не менее 10 тысяч сданных кв. м недвижимости. Также начнет действовать принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство».

«Переход от долевого строительства к проектному финансированию – задача, поставленная президентом, – рассказал начальник отдела нормативно-методического обеспечения управления нормативно-методического обеспечения, планирования и координации проектно-изыскательских работ Комитета по строительству Санкт-Петербурга Павел ФРОЛОВ. – Есть соответствующий план, который предполагает, что с 1 июля 2019 года компании будут вести жилищное строительство исключительно с использованием эскроу-счетов (специальные счета, на котором учитываются денежные средства до выполнения определенных обязательств. – Прим. ред.). Действующая редакция законопроекта вызывает озабоченность. Застройщики обеспечивают граждан жильем, поэтому, с одной стороны, непоследовательно было определять целевые показатели, а с другой – ставить такие жесткие рамки, которые, по мнению многих, не только не способствуют развитию конкуренции в малом и среднем строительном бизнесе, но и могут повлечь уход с рынка ряда крупных компаний».

Как рассказал Павел Фролов, Комитет по строительству Санкт-Петербурга предложил набор поправок в закон, которые, по его мнению, способны минимизировать риски и позволят строительному комплексу воспринять переход к проектному финансированию наиболее безболезненно. Среди них – ослабление принципа «один застройщик – одно разрешение на строительство».

«Наш законопроект предусматривает возможность для застройщика обеспечить строительство не только многоквартирного дома, но и объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, необходимых для создания функциональной и комфортной среды проживания. Если принцип будет сохранен, то возможность возводить такие объекты в рамках одного разрешения на строительство будет невозможно, что, в первую очередь, отразится на гражданах, которые будут приобретать жилье. Создавать новое юридические лицо и получать отдельное разрешение на строительство, например, детского садика компания не будет», – пояснил Павел Фролов.

Также в поправках комитет рассматривает возможность застройщика использовать финансирование не только в виде целевых кредитов, но и от аффилированных юридических лиц, например, дочерних или, наоборот, головных компаний, что запрещено в действующей редакции. Поправки предусматривают право застройщика при появлении к нему претензий контролирующих органов защитить свою позицию прежде, чем его деятельность по привлечению средств дольщиков в рамках проекта будет приостановлена.

«Уязвимость застройщика по отношению к требованиям и претензиям контролирующих органов, исключающая возможность эффективно их предотвратить путем обращения в суд, с большой степенью вероятности приведет к остановке проекта и банкротству застройщика, – добавил Павел Фролов. – Текущая редакция также предусматривает, что до тех пор, пока перед последним дольщиком не будут исполнены все обязательства, денежные средства, находящиеся на эскроу-счете, не могут быть разблокированы и использованы для реализации других инвестиционных проектов. Подобная норма создает почву для потребительского экстремизма, когда последний дольщик путем обращения в суд может просто «заморозить» всю деятельность компании. Поэтому в наших поправках предусмотрено право застройщика использовать денежные средства со специального банковского счета для дальнейшей деятельности уже после получения разрешения на ввод в эксплуатацию завершенного объекта».

Прямая речь

Александр ФРОЛОВ, председатель совета директоров холдинга «Аквилон Инвест»:

– Строительство выступает одним из локомотивов для привлечения денежных средств, в том числе и накоплений граждан, в реальный сектор экономики, в создание новых объектов недвижимости, которые будут эксплуатироваться и приносить пользу не один десяток лет. Чем больше реализуется проектов в сфере строительства, тем больше спрос на рабочую силу, что объективно способствует сокращению безработицы, а также росту собираемости налогов.

Рост качества проектов новых жилых комплексов требует адекватного уровня управления уже построенными и сданными домами. Поэтому холдинг «Аквилон Инвест» создает собственную управляющую компанию для обслуживания своих жилых домов. Как отметил губернатор, это очень важная тенденция, позволяющая формировать цивилизованный рынок жилищных услуг.