ИЛИМ-ПАЛП_2017_2
F5

Что дольщику хорошо, то для застройщика – туманно: строительная отрасль в России переходит на проектное финансирование


Людмила СЕЛИВАНОВА. Фото Алексея Липницкого | 27.04.2019 23:49:39
Что дольщику хорошо, то для застройщика – туманно: строительная отрасль в России переходит на проектное финансирование

Строительная отрасль в России столкнулась с очередным нововведением: переходом с долевого участия на проектное финансирование в жилищном секторе. XIV Поморский строительный форум стал поводом для размышлений над этой, по мнению профессионального сообщества, недоработанной и расплывчатой темой.


Поправки в федеральный закон №214 предполагают, что с 1 июля заработает иная модель снабжения финансами компаний, строящих жилые дома. Застройщик не сможет пользоваться деньгами дольщиков. Они должны будут держать эти суммы в банках – на эскроу-счетах – до подписания акта приема-передачи квартиры. Таким образом, компаниям придется возводить дома за счет собственного капитала и банковских кредитов.

bessert_andrey.jpgПо мнению  исполнительного директора СРО «Союз профессиональных строителей» Андрея БЕССЕРТА, у этой системы есть и плюсы, и минусы. Несомненный плюс – защита покупающей стороны. Из минусов – проценты, которые предстоит платить застройщику за получение денег в банке, что обязательно скажется на стоимости квадратного метра.

«Это отразится и на интересах дольщика, но зато он будет четко понимать, что защищен определенными структурами, в том числе и банковскими, которые проверят застройщика на добросовестность, – комментирует Андрей Бессерт. – Остается и другой вариант: застройщик вправе за свой счет построить и продать объект. Если говорить о банковских кредитах, в любом случае выигрывают более крупные строительные организации. В то же время эти изменения могут стать стимулом для маленьких компаний, которые хотят повысить свой престиж».

По мнению Андрея Бессерта, уходит время, когда никто не нес ответственность за построенный дом: нередко компании либо банкротились, либо прекращали действовать, и  спросить было не с кого.

«В нашей работе мы прежде всего должны нацеливаться на потребителя, дать ему гарантию, – говорит исполнительный директор СРО «Союз профессиональных строителей». –  В регионе строительство – один из наиболее крупных кластеров. В архангельских СРО, например, 500 строительных и 180 проектных организаций, имеющих лицензию. Есть также компании, которые производят и продают стройматериалы – то есть огромное количество людей участвует в этом процессе, и им хотелось бы понимать, в каком направлении идти дальше». 

tarasulov-st.jpgКак считает другой эксперт, председатель общественного совета при министерстве  строительства и архитектуры Архангельской области Григорий ТАРАСУЛОВ, сейчас переход на проектное финансирование – самая болезненная точка отрасли.

Если предприятия получили разрешение до 1 июля 2019 года и начали строительство (30% от объекта и 10% заключенных договоров долевого участия), им можно работать по старым правилам.

«В других случаях – идите в банк, просите кредит и стройте за счет заемных средств, а люди будут держать деньги на эскроу-счетах», – рассуждает Григорий Тарасулов.

Застройщики пребывают в неком недоумении, поскольку многие положения новых документов им непонятны.

«Федеральные законы зачастую – это лозунги «усилить, улучшить» и мало конкретики. Государство полностью расписало действия застройщика: где и как открывать счет, сколько денег на нем должно быть, но ничего не указало для банков.  Банк может предложить любые ставки», – считает Григорий Тарасулов.

По его наблюдениям, банкиры всеми правдами и неправдами отбиваются от застройщиков, потому что считают строительный бизнес очень рискованным. Если застройщика обязали работать по новым правилам, нужно было четко определить и политику банка: процентные ставки, сроки кредитования и т. д.

«Есть понятие «эффективная ставка», – продолжает Григорий Тарасулов. –  Банки пытаются застраховать компании, установить компенсации, штраф, пени. Когда посчитаешь, уже не 10%, а 15-16% выходит. Сегодня никто не может сказать, как будет функционировать новая схема и во что это выльется. У меня прогнозы мрачные, потому что знаю наших застройщиков – многие из них с банками еще не сотрудничали. Имея 20 лет опыта работы на строительном рынке Архангельска, я тоже ни разу не кредитовался, и львиная доля коллег кредиты не брали».

Если к лету застройщики не получат доступ к проектному финансированию, а договоры долевого участия заключать они уже не смогут, стройка встанет – таков прогноз Григория Тарасулова.

«За нами же стоит сотня подрядчиков, они выполняют работы, а мы им платим.  Если нечем будет платить, начнется цепная реакция: в магазинах будут лежать материалы, которые никто не покупает, на заводах не будут производить железобетон, не будут возить металл, цемент. Первые плоды нововведения мы почувствуем в конце года, когда некоторые застройщики уйдут с рынка», – добавляет он.

Иными словами, в очередной раз теория оказалась далека от практики. Директор ООО «Контант девелопмент» Михаил ФЕДОТОВ полагает, что федеральная власть не учла региональный аспект и интересы малого бизнеса: «Как участник строительного рынка не очень понимаю ситуацию, особенно те моменты, которые касаются малых застройщиков. Если в Архангельске, допустим, мы строим дом площадью три тысячи квадратных метров, то в Санкт-Петербурге такой же застройщик возводит 150 тысяч квадратных метров жилья. Нельзя применять одни и те же правила для застройщиков, у которых 50 квартир в доме и у которых их 10 тысяч. Специ­фика регионов –  маленькие объекты. Стричь большую страну с разными особенностями рынка под одну гребенку не совсем верно. Доходность компаний на рынке недвижимости в Архангельске и в Москве несоизмерима: мы делаем те же самые вещи, но за гораздо меньшие деньги, поэтому нам тяжелее такие новшества переносить».

По мнению Михаила Федотова, постоянные нововведения отвлекают от основной работы – строительства жилья, поскольку приходится переключаться на изучение документов, правил и заниматься бумажной волокитой. «Все время что-то подкидывают, и мы думаем не о стратегии развития, а о том, как освоить новые положения. Будто спортс­мен, который бежит, а ему устанавливают препятствия, – говорит предприниматель. – Падение покупательского спроса на квартиры – самое страшное, что может случиться. Доходы людей в стране не растут уже шестой год...»

Комментарии Банка России 

Как сообщает пресс-служба Отделения по Архангельской области Северо-Западного главного управления Центрального банка Российской Федерации, десяток подразделений уполномоченных банков, действующих в регионе, подтвердили регулятору готовность работать по-новому с застройщиками и дольщиками. С 1 июля 2019 года застройщики смогут привлекать деньги дольщиков только с использованием счетов эскроу по договорам, представленным на государственную регистрацию после этой даты.

Исключения составят объекты строительства, соответствующие установленным государством критериям в зависимости от степени готовности и количества заключенных договоров долевого участия.

Деньги дольщиков в обязательном порядке будут размещаться в банках на специальных счетах эскроу. Строители смогут получить средства лишь после сдачи дома. При этом деньги граждан на счетах эскроу попадут в систему страхования вкладов. При наступлении страхового случая участник долевого строительства получит стопроцентное возмещение, предельная сумма выплаты составит 10 млн рублей.

blok_aa.jpg«Переход на проектное финансирование строительства жилья усилит финансовую защиту граждан, - подчеркнул управляющий Отделением по Архангельской области Северо-Западного ГУ Банка России Андрей БЛОК. – Между тем, чтобы переход прошел гладко, требуется обеспечить оптимальное взаимодействие участников процесса».

Для этого, со своей стороны, Банк России проводит встречи с представителями банковского сообщества, застройщиков и органов власти. Одна из них, например, прошла в рамках организованного Банком России общероссийского совещания в архангельском отделении. На обсуждении дистанционно присутствовали представители Минстроя, ДОМ.РФ, организации «ОПОРА РОССИИ», Министерства строительства и архитектуры Архангельской области, а также банков и застройщиков из разных регионов, в том числе Поморья. На совещании, в частности, шла речь о возможностях банков и о том, какие из них смогут работать с дольщиками после вступления в силу новых норм.

Чтобы осуществлять банковское сопровождение строительных проектов, кредитная организация должна соответствовать критериям, установленным государством. В их число входит наличие у банка универсальной лицензии, участие в системе страхования вкладов, высокий кредитный рейтинг. Перечень уполномоченных банков публикуется на официальном сайте Банка России в разделе «Информация по кредитным организациям» и обновляется ежемесячно. В настоящее время в этот список входит 63 банка.

По данным регионального подразделения Банка России, в начале апреля 2019 года на территории Архангельской области и Ненецкого автономного округа действовало 13 подразделений банков из данного перечня. При этом десять из них (2 филиала и 8 внутренних структурных подразделений) подтвердили Банку России готовность к взаимодействию с застройщиками при переходе на проектное финансирование.

«Чтобы этот механизм заработал без сбоев со стороны кредитных организаций, создана необходимая нормативная база, - рассказал Андрей Блок. – К примеру, внесены изменения в документ Банка России, позволяющие кредитным организациям определять объемы формируемых резервов и ставку по кредитам застройщикам с учетом эффективности проекта строительства». 

Кроме того, недавно Правительство и Банк России при участии ДОМ.РФ издали практические рекомендации по процедурам взаимодействия уполномоченных банков и застройщиков при работе со счетами эскроу. Это поможет застройщикам активизировать подачу заявок на получение проектного финансирования, считает представитель архангельского подразделения регулятора.









Возврат к списку

 
Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений
 

Новости компаний

© 2003-2019 Бизнес-класс Архангельск. Все права защищены. Разработка: digital-агентство F5