При этом уплата ими «повышенного» налога может закончиться обвинением в сокрытии реальной предпринимательской деятельности (см. п.4 ст.23 ГК РФ) и доначислением к уплате в бюджет еще одного налога - НДС в весьма значительном размере. Запоздалая регистрация на ИП с переходом на «упрощёнку» ситуацию не спасает, т.к. суды не принимают переход на «упрощёнку» задним числом.

На примере арбитражной практики (см. дело №А55-17304/20) проанализируем эту ситуацию и посмотрим, какими огромными налоговыми проблемами заканчивается игнорирование элементарных норм по регистрации в режиме самозанятости (для аренды жилых помещений) или предпринимательской деятельности для аренды нежилой недвижимости, поскольку в ближайшем будущем ожидается большая активность налоговых органов именно в этом направлении налогового контроля.

До ознакомления с этим арбитражным делом (А55-17304/20) лишь два раза за более чем 25 лет своей налоговой практики я сталкивался с такими же «странными» людьми, которые точно так же, являясь владельцами нежилой недвижимости (например, склада или магазина) годами сдавали их в аренду, получая ежемесячно солидные доходы, но при этом не регистрировали себя в качестве индивидуального предпринимателя. Они считали это необязательным, поскольку в договорах аренды поручали арендаторам удерживать с выплачиваемых ему арендных платежей НДФЛ по ставке 13% и уплачивать его в бюджет. И при этом наивно полагали, что добросовестно ведут себя как налогоплательщики – физические лица. Какие, мол, ко мне претензии, я же добросовестно плачу в бюджет налоги, причём в два раза больше, чем мог бы платить, если бы зарегистрировался как ИП.

Я терпеливо объяснял этим людям, что такое поведение очень опасно и может плохо закончиться, поскольку согласно буквально нескольким правовым нормам из ГК РФ при их взаимном сочетании налоговый орган может обвинить их в ведении незаконной предпринимательской деятельности. Это:

1. п.2 ст.3 ГК РФ (цитата) – «… предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке».

2. п.1 ст.23 ГК РФ (цитат) – «Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без регистрации юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП»;

3. п.4 ст.23 ГК РФ (цитата) – «Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с нарушением п.1 настоящей статьи, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем».

Затем налоговый орган проведет переквалификацию их деятельности по сдаче в аренду в реально осуществляемую предпринимательскую деятельность без государственной регистрации, что в итоге означает, что сдача в аренду недвижимости на регулярной основе (а три месяца подряд получать доход от аренды – это уже регулярная основа) будет объявлена де-юре предпринимательской деятельностью «задним числом». Право на это у ИФНС имеется. Следовательно (см. п.4 ст.23 ГК РФ), ему будут начислены те налоги, которые обязан уплачивать ИП, находящийся на общем режиме налогообложения. А это, прежде всего, НДС (см. п.1 ст.143 НК РФ) поскольку ИП являются плательщиками НДС.

При этом попытка запоздалой официальной регистрации этих арендодателей в качестве ИП и подача в налоговый орган заявления о применении специального «упрощенного» налогового режима обратной силы иметь не будут несмотря на все старания привлеченных ими юристов и адвокатов. Это проверено уже сотни раз.

Поэтому этот реальный налоговый спор (А55-17304/20), с точки зрения специалиста в области налогообложения, до невозможности банален в связи с его заведомой очевидностью и прогнозируемостью, поскольку специалист прекрасно видит, что этот горе-арендодатель только по собственной глупости «вляпался» в эту ситуацию с прогнозируемым отрицательным результатом. Почему речь идет о его глупости? Уверен в том, что его наверняка предупреждали об этой опасности точно также, как и я своих клиентов (в ситуации описанной выше). Но он не внял их предупреждениям.

С другой стороны, с точки зрения бытового понимания этой ситуации, у людей далеких от законов и налогообложения действительно возникает чувство некой неловкости и даже обиды за этого горе-арендатора. В результате он потерял примерно полугодовой размер своих арендных доходов: их придется отдать в бюджет. Понятно, что эти суммы налогов и штрафов его не разорят, поскольку он человек явно небедный. Но все равно возникает чувство жалости, ведь он явно считал себя законопослушным налогоплательщиком. Он же реально уплачивал в бюджет в два раза больше налогов, чем арендаторы, зарегистрировавшиеся в качестве ИП и применяющие упрощенный режим налогообложения. Поэтому на бытовом уровне запросто может возникнуть мысль – мол это же несправедливо, а раз несправедливо, значит незаконно.

Но увы, с точки зрения действующего законодательства, абсолютно все что содержится в материалах этого налогового спора совершенно законно. Законна позиция и выводы налогового органа, законны и все доводы и выводы судов.

Более того, суды применили к этому налогоплательщику все «послабления» какие только было можно применить в данной ситуации: (1) поддержали позицию заявителя о необходимости исчисления НДС исходя из кассового метода учета выручки, тогда как в решении ИФНС был применен метод начисления; (2) суды по трем годам трижды применили положения п.1 ст.145 НК РФ для освобождения от уплаты НДС тех налоговых периодов, когда выручка заявителя была менее 2 млн руб. за три последовательных месяца; (3) согласились с исчислением НДС изнутри суммы выручки, полученной арендодателем.

Но в итоге к уплате в бюджет все равно получилась очень большая сумма НДС — 4,5 млн руб., пени около 1 млн руб., два штрафа тоже почти по миллиону рублей каждый по п.1 ст.122 НК РФ и п.1 ст.119 НК РФ. В общей сумме — почти 7,5 млн руб.

Эту статью я пишу с четким пониманием, что тема налоговых претензий и споров сегодня находится лишь в зачаточном состоянии, но в ближайшие годы она станет лидирующей в налоговых спорах. А это судебный прецедент станет стартовой опорой для налоговиков. В очереди на проверку стоят многие тысячи арендодателей квартир, которые не зарегистрировались в качестве самозанятых или индивидуальных предпринимателей (это уже по их выбору). Налоговики уже имеют доступ к информации по всем банковским и карточным счетам физических лиц, и быстро научатся отслеживать регулярные доходы граждан, а затем будут слать им письма с вопросом «откуда денежки?» Затем в ход пойдут сначала опросы, а затем и допросы соседей-свидетелей. А эти ребята все про всех знают и все расскажут. Затем последует обвинение в незаконной предпринимательской деятельности причем по сценарию, изложенному в этом самом налоговом споре.

Так что советую не уподобляться этому горе-арендодателю и своевременно делать правильные выводы – деятельность по сдаче жилой недвижимости в аренду надо обязательно регистрировать. Самое выгодное решение этого вопроса – регистрация самозанятости.

Спасибо за внимание. Удачи всем нам.

ООО «БЭНЦ»: