Но изношены не только магистрали. Про множество аварий мы даже не знаем – не потому, что их кто‑то скрывает, просто масштаб не тот. Где‑то из подвальных продухов повалил пар – значит, там беда с теплотрассой. В квартире кипяток забил фонтаном из трубы отопления или потёк с потолка – если трубу прорвало этажом выше, а вовремя принять меры не сумели. Да, это не сотни и тысячи горожан, оставшиеся без отопления или горячей воды на несколько часов или даже дней. Но когда заливает мебель и вещи, для жителей конкретной квартиры это не лучше, а с точки зрения последствий даже хуже: их устранение может растянуться на несколько месяцев и обойтись в серьёзную сумму.

Прорывы на внешних сетях и потопы в жилых домах отличаются не только масштабами, но и сферой ответственности. Трубы за пределами домов – городские, и ответственность за их исправное функционирование несут городские власти. Трубы на чердаке, в подвале и в квартирах – это общее имущество многоквартирного дома. Сюда же относятся лифты – если они, разумеется, есть, – электрооборудование, крыша, подвальные помещения, словом, всё необходимое для нормальной жизни в доме. Общедомовое имущество находится в совместной собственности владельцев квартир, и именно они несут ответственность за его состояние.

Именно поэтому в счетах по квартплате присутствует такой вид начислений, как плата за содержание и текущий ремонт. Именно поэтому, когда происходит авария, должен прибежать слесарь, перекрыть лопнувшую трубу и поставить на неё хомут, рабочие – залатать протечку на крыше, механики – реанимировать остановившийся лифт. Всё это делается, хотя и не всегда так быстро, как нам бы того хотелось. Беда только в том, что слесарь не всемогущ: если ржавчина проела трубу насквозь, никаким хомутом это уже не поправить. Если кровля состоит из заплаток, она всё равно будет течь. А состарившийся лифт и вовсе может стать серьёзной угрозой для здоровья и жизни своих пассажиров.

Словом, устранение аварий – это только устранение аварий, текущий ремонт – только текущий. Рано или поздно приходит время для капитального. И здесь ситуация ровно такая же: раз общее домовое имущество – совместная собственность владельцев квартир в этом доме, то они и должны оплачивать его капитальный ремонт.

Нормативная база

Соответствующие положения были включены в Жилищный кодекс РФ в 2012 году. Для организации сбора средств и выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в субъектах РФ созданы региональные операторы, утверждены региональные программы капитального ремонта и устанавливается минимальный размер ежемесячного взноса на него.

У нас в 2013 году был принят областной закон № 701-41-ОЗ «Об организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Архангельской области», а в 2014‑м постановлением областного правительства № 159‑пп утверждена региональная программа капитального ремонта, которая регулярно актуализируется. Как отмечается в отчёте Фонда капитального ремонта многоквартирных домов Архангельской области за 2023 год, «в краткосрочной перспективе (2023-2025 годы) … поступающих взносов на капитальный ремонт достаточно для реализации краткосрочных планов… В долгосрочной перспективе (до 2049 года) ситуация за 2023‑й также улучшилась. Одной из причин улучшения прогнозных показателей является увеличение размера взносов на … 2023-2025 годы». Ура, что ли?

Да нет. Региональная программа капитального ремонта рассчитана на 35 лет – с 2014‑го по 2049 годы. Она разбита на двенадцать этапов. Если посмотреть актуальную версию документа с учётом изменений от 13 сентября 2024 года, то окажется, что почти все дома предполагается капитально отремонтировать на X этапе – с 2041‑го по 2043 годы. Конечно, не сто процентов, может быть, девяносто семь или даже девяносто пять. Но – подавляющее большинство. Причём на этот весьма отдалённый период отнесены работы по домам 1990‑х, 1980‑х, 1970‑х и даже 1960‑х годов постройки. В домах середины прошлого века, возможно, и был капитальный ремонт ещё при советской власти, но дома последних лет эпохи развитого социализма его точно не видели. Значит, региональная программа предлагает им продержаться лет пятьдесят-шестьдесят. Очевидно, что доживут не все. Особенно если учесть качество материалов и работ в 1980-90‑х. Да и выполнить за три года капитальный ремонт огромного количества домов невозможно ни организационно, ни технически: просто не хватит квалифицированных рабочих.

Правда, помимо региональной программы есть ещё краткосрочные планы реализации этой программы на трёхлетие, которые утверждаются и корректируются не правительством области, а министерством ТЭК и ЖКХ. В них могут включаться и дома, где ремонт запланирован позже. В таком плане на нынешний, IV этап (2023-2025 гг.) несколько сотен адресов по Архангельску. Ура? И снова нет: примерно половина из них – это деревянные дома, по которым запланировано финансирование на оценку технического состояния в диапазоне от 25 до 75 тысяч рублей. Остальные адреса – ремонт крыш, замена или модернизация лифтов. Домов, в которых намечен капитальный ремонт систем тепло- и водоснабжения, канализации, – единицы. Для реализации таких скромных краткосрочных планов поступающих взносов, вероятно, и в самом деле достаточно.

Утверждение фонда об улучшении ситуации в долгосрочной перспективе наверняка подкреплено солидными экономическими расчётами. Но реальность выглядит совершенно иначе: полноценный капитальный ремонт – светлое будущее, которое находится за горизонтом достоверного планирования. В ближайшие годы большинству многоквартирных домов его не дождаться. Причина проста и банальна: недостаток средств.

Размер взносов

Увеличение размеров взносов на 2023-2025 годы, которое фонд называет одной из причин улучшения прогнозных показателей, существует только в номинальных цифрах. По данным официального сайта, в 2024 году обязательный платёж за один квадратный метр вырос на 20% по сравнению с 2022‑м, а инфляция с января 2022‑го по ноябрь 2024‑го составила 28,1%. Причём рост цен на материалы и услуги в строительстве был выше среднего показателя. В такой ситуации запланированное в 2025 году повышение минимального взноса аж на целых 74 копейки не спасёт.

Ситуация примерно одинакова почти по всей стране. В некоторых субъектах Федерации пошли по пути дифференцирования тарифов в зависимости от конструктивных особенностей и этажности домов. Так, со следующего года немного увеличивается минимальный платёж для домов с лифтами во Владимирской области. Но это всё равно копейки, не решающие проблему в целом. Разумеется, есть исключения – Москва, например. Но там на 2024 год установлен минимальный месячный размер взноса на капитальный ремонт 25,58 рубля за кв. м, а в Архангельской области – 11,98 рубля. У нас что, стройматериалы стоят в два раза меньше или кровельщики, сантехники, маляры и штукатуры готовы работать сильно задёшево?

Рассчитывать на бюджетное софинансирование в необходимом масштабе не приходится: нет средств даже на реконструкцию донельзя изношенных коммунальных сетей, находящихся в собственности Архангельска, – где уж тут помогать собственникам квартир в ремонте их имущества… А увеличить платёж так, чтобы он покрывал реальные потребности, не получится: лишних денег у людей всё меньше, как и желающих платить непонятные взносы. На основании анализа данных государственной информационной системы ЖКХ по стране в целом, ТАСС делает вывод о стремительном росте задолженности по платежам в фонды капитального ремонта: в конце 2023 года она составляла 53,8 млрд рублей, а по итогам III квартала нынешнего – уже 84,89 млрд. Динамика удручающая.

Положение безнадёжно?

Почти. Но лучик надежды всё‑таки есть. Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает разные способы формирования фонда капитального ремонта. Наиболее распространённый – на счёте регионального оператора, или, как часто говорят, в «общем котле». Альтернатива – специальный счёт, владельцем которого может быть как региональный оператор, так и товарищество собственников жилья, жилищно-строительный кооператив или управляющая компания. Оба способа имеют свои плюсы и минусы.

В первом случае полный капитальный ремонт проводится, даже если сумма платежей собственников в конкретном доме недостаточна – главное, чтобы очередь дошла. Но … дойти до этого конкретного дома она может в очень отдалённом будущем, в нашем случае – на X этапе региональной программы капитального ремонта в 2041-2043 годах. Что будет через почти двадцать лет – никто не знает. Именно поэтому большинство собственников воспринимает взносы на капремонт как платёж совершенно бессмысленный, от которого в их доме ничего не поменяется. И критиковать их за это трудно.

Во втором случае собственники могут рассчитывать только на те средства, которые сами вносят в обособленный фонд, зато это деньги на капитальный ремонт именно их дома, каждый – или почти каждый – понимает, для чего их нужно платить. Вопросы начинаются дальше.

По логике вещей, если собственники собирают деньги на ремонт общего имущества, то они и должны решать, сколько, когда и на что их потратить. Они лучше, чем кто‑то со стороны, знают, в каком состоянии трубы, проводка, крыша… С одной стороны, так и предусмотрено Жилищным кодексом: решение принимает общее собрание, причём большинством в 2/3. А вот с другой – есть прямое указание, что средства из фонда можно расходовать только на те работы и в те сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта.

Впрочем, не всё так однозначно. Во-первых, собственники могут – правда, потратив на это деньги – заказать техническое заключение о состоянии дома и его отдельных систем, которое является основанием для переноса сроков капитального ремонта. Во-вторых, необходимость соблюдать сроки и виды работ, предусмотренные региональной программой, действует в том случае, если размер взносов равен минимальному, установленному в субъекте Федерации на соответствующий период. А вот если собственники приняли решение увеличить ежемесячные отчисления в фонд капитального ремонта, то они могут и начать ремонт раньше, и включить в него те работы, которые считают необходимыми. И на ремонт своего дома люди готовы скидываться даже больше, чем в абстрактный «общий котёл».

При общей площади квартиры 60 кв. м увеличение взноса в полтора (!) раза в 2024 году обходилось в 360 рублей в месяц. Для большинства собственников деньги, конечно, не лишние, но в общем объёме коммунальных платежей малозаметные. Площадь средней «хрущёвки» – пять этажей, четыре подъезда – порядка 4000 кв. м. Повышение взноса на 6 рублей с метра в год даёт почти 300 тысяч дополнительных рублей в фонд капитального ремонта. И это не «мёртвые» деньги: собственники имеют право разместить временно свободные средства на банковском депозите, частично спасая их от инфляции.

Мы нашли решение проблемы?

Не совсем и не для всех. Дома существенно отличаются друг от друга по материалу, конструкции, наличию удобств, времени постройки, фактическому состоянию и площади. В самом безнадёжном положении находятся жители двухэтажных домов: на новую крышу и разводящие магистрали инженерных сетей – если они есть – деньги собирают жители всего двух этажей. А состояние таких построек, как правило, хуже всех остальных. Значит, если в доме девять-двенадцать этажей, всё легко? Да, потому что этажей больше, площадь больше, сумма взносов тоже больше. Нет, потому что в каждом подъезде есть лифт, который подлежит обязательной замене через 25 лет. А это едва ли не самый дорогой вид работ по капитальному ремонту. «Хрущёвки» ближе всего к «идеальному среднему», но… штукатурные работы по фасадам могут оказаться дороже ремонта межпанельных швов.

Несмотря на все эти оговорки и неоднозначности, собственников, рискующих выйти из «общего котла», достаточно много. По данным всё того же отчёта Фонда капитального ремонта Архангельской области, за пять лет, с 2019‑го по 2023‑й, количество домов, формирующих фонды капитального ремонта на счёте регионального оператора, сократилось более чем на четверть – с 9775 до 7053. Это, конечно, не означает, что все перешли на специальные счета: активно ведётся работа по оценке состояния многоквартирных домов, выявлению аварийных и подлежащих сносу. Только за прошлый год на основании этого из региональной программы было исключено 274 дома. Но, так или иначе, в 2023 году свои отдельные фонды капитального ремонта формировали 2406 домов нашей области – 21,14% от общего числа входящих в программу.

Безусловно, столь большая доля решивших заниматься капитальным ремонтом самостоятельно может представлять собой серьёзную угрозу для стабильности положения регионального оператора уже в среднесрочной перспективе. Основная часть домов, вышедших из «общего котла», имеют значительные площади, и, соответственно, они забрали на свои специальные счета значительные суммы.

Но это ещё и свидетельство зрелости многих собственников, которые готовы заниматься своим домом сами, под свою ответственность. Именно они – источник надежды, что хотя бы пятая часть домов будет капитально отремонтирована в разумные сроки.

Главное – чтобы таким собственникам хотя бы не мешали.