Городская программа «Развитие застроенных территорий» (РЗТ) в Архангельске считается предшественницей федеральной программы комплексного развития территорий (КРТ): инвесторы также получали на аукционах хорошие участки под новые жилые комплексы и брали на себя обязательство расселить старые деревянные дома.

По программе РЗТ в Архангельске построен, в частности, ЖК «Корона»: «Агентством-ТС» расселены и снесены в общей сложности пять домов. Вместо старой деревяшки по адресу Володарского, 38, появился ЖК «38», возведённый «Союзархстроем». Несколько новых жилых комплексов по этой программе построены Группой Аквилон. Это, к примеру, «АквилонCity». Участок на берегу Кузнечихи, где сейчас стоит ЖК «АКВИЛОН REKA», также частично был приобретён в рамках РЗТ.

Последние четыре участка разыграли в 2021 году. Без проблем справилась только компания «А6440», расселив «деревяшку» на улице Выучейского. Но не все истории закончились столь же благополучно.

Спорные квартиры

Участок, о судебных разбирательствах вокруг которого идёт речь, расположен в микрорайоне ул. Урицкого – пр. Новгородский – ул. Красноармейская. Его получило АО «СЗ «Проектно-строительная фирма «Инстрой». Рядом с этим участком компания построила 16‑этажный ЖК «Красноармейский», продажа квартир в нём сейчас идёт. Второй, тоже 16‑этажный, жилой комплекс «Инстрой» начал возводить по программе РЗТ.

«Инстрой» серьёзно вложился в этот участок: при начальной цене права на заключение договора около 3 млн рублей компания стала победителем аукциона, предложив за лот 20 млн 395 тысяч 550 рублей. Территория для застройки расположена более чем выгодно: это рядом с университетским городком САФУ, точнее – бывшего Поморского государственного университета, с отличным выходом на перекрёстки Урицкого – Обводный канал и Урицкого – Ломоносова. Как любят говорить застройщики, в районе с развитой инфраструктурой.

Деревянных домов здесь три – ул. Красноармейская, 17, ул. Урицкого, 22, пр. Новгородский, 3. И для исполнения договора в части предоставления квартир «муниципальным» жильцам идущих на снос домов «Инстрой» купил квартиры на самых окраинах Архангельска: на улицах Цигломенской, Кирпичного завода, Магистральной и улице 2‑я линия (это уже вовсе за Исакогоркой).

Надо ли говорить, что к такой кардинальной смене микрорайона проживания люди были не готовы. Лишь формально все эти адреса находятся в городской черте, что допускается программой. Чтобы просто вернуться в центр, где они прикреплены к медицинским и социальным учреждениям, придётся тратить огромные деньги и массу времени. Автобусы на окраины ходят с перебоями – в этом смысле с приходом нового перевозчика ничего не изменилось. Интересы нынешних жильцов Ломоносовского округа оказываются серьёзно задеты. И администрация Архангельска старается их защитить.

В Арбитражный суд Архангельской области в 2024 году обратился «Инстрой», который потребовал от городских властей принять в собственность предложенные компанией квартиры. Администрация города отказывается, потому что, в свою очередь, получила категорический отказ горожан от сомнительного «новоселья». С позиции администрации, спорные квартиры, хоть и находятся в границах города, однако в силу «территориальных особенностей» расположены за пределами основной застройки и вне нормальной транспортной доступности. Возможный переезд из центра на левый берег нарушает права горожан.

Доводы суда

А теперь посмотрим аргументацию суда, который также встал на сторону жильцов. Договор на развитие застроенной территории носит социальный характер(!) – подчёркивает суд. «В связи с этим застройщик не может руководствоваться формальным подходом при выборе квартир, подлежащих передаче муниципальному образованию, и исходить исключительно из собственной выгоды».

Согласно Жилищному кодексу России, предоставляемое в связи со сносом дома жильё должно находиться в границах того же населённого пункта, что и ранее занимаемое жилое помещение. При этом, как сказано в обзоре Верховного суда РФ, понятие «населённый пункт» не равнозначно понятию «муниципальное образование» или «городской округ»: первое – более локальное, привязанное к основной застройке города. Поэтому суды правомерно отказывают тем, кто хочет выселить граждан даже из непригодного для проживания жилья, в дома, которые хотя и находятся в границах городского округа, но за пределами населённого пункта, где была их прежняя квартира.

А предложенные «Инстроем» квартиры, продолжает суд, расположены в Исакогорском и Цигломенском округах Архангельска, существенно удалённых от центра. По сути, эти округа изначально создавались как промышленные районы, рабочие посёлки портовиков, лесопильщиков, железнодорожников и заселялись людьми, работающими на этих предприятиях. Тогда как дома на Урицкого и Красноармейской находятся в Ломоносовском округе Архангельска, и люди, участвующие в этом судебном споре, живут в них давно – от 30 до 36 лет. Также в материалах дела есть информация о том, что они вовсе не предъявляют чрезмерных требований и готовы переехать в квартиры на правом берегу, даже, к примеру, в Новый посёлок или на Факторию.

«Для суда очевидно, что интерес застройщика состоит в покупке наиболее дешёвого жилья. То есть, истец действовал исключительно в собственных интересах, что свидетельствует о его недобросовестном поведении при исполнении договора», – уточнено в решении арбитража.

Суд также отклонил довод «Инстроя» о том, что купить на правом берегу соразмерные по площади и цене квартиры для людей невозможно. Из письменных предложений в адрес нанимателей следует, что компания изначально ограничила поиск квартир левым берегом. Вместе с тем, поначалу в деле фигурировали жильцы ещё двух квартир в определённых под снос домах, однако «Инстрой» нашёл для них варианты на проспекте Советских Космонавтов и на улице Воронина. Значит, возможно сделать это и для других жильцов.

***

И ещё один интересный момент. В суде компания заявила, что вообще не обязана вести переговоры с нанимателями муниципальных жилых помещений – мол, это проблемы города. Однако, по факту, застройщик такое общение начал, чем обнадежил людей на добросовестное к ним отношение. Всё это не эмоции – а реальные выдержки из судебного решения! Кстати, уже устоявшего в апелляционной инстанции.

Добавим, что из-за судебных тяжб застройщик не уложился в трёхлетний срок расселения домов, изначально закреплённый договором.

В этой истории важна твёрдая позиция администрации Архангельска: при понятном стремлении городских властей максимально быстрого решить проблему ветхого жилья, какой бы ни была программа переселения, жизнь людей благодаря ей должна улучшаться, а не наоборот. Тем более что рядом есть хорошие примеры.