Прежде всего речь идет о Федеральном законе №214 «Об участии в долевом строительстве», который изменил порядок работы застройщиков с дольщиками, а также еще более грозном ФЗ №372, известном как закон о «регионализации» СРО. Однако если представители власти называют изменившееся законодательство многообещающим, то у руководителей строительных компаний иные суждения на этот счет.

Такая доля

В сфере долевого строительства радикальные изменения начались с 1 января 2017 года. Ужесточились требования к информационной открытости застройщика, формированию уставного капитала компании (он будет привязан к общей стоимости всех введенных объектов долевого строительства). Более того, участников рынка обязали делать отчисления в компенсационный фонд, в который каждый застройщик будет должен внести сумму в размере 1% от планируемой стоимости строительства многоквартирного дома. И, наконец, революционное новшество: застройщик сможет получить средства дольщика только после передачи тому квартиры. До подписания акта приема-передачи деньги аккумулируются на специальном эскроу-счете в банке. Таким образом, источником финансирования строительства жилья теперь становятся собственные деньги застройщика и банковские кредиты.

Вводя такие ограничения, законодатель явно перестарался. Все новые требования выполняют одну и ту же функцию – снижение рисков для дольщика. Но они чрезмерны, так как в совокупности серьезно ухудшают финансовое положение строительных компаний и могут привести к росту цен на недвижимость.

«ФЗ-214 обязал представлять много лишней документации, и эти затраты в конечном счете будут закладываться в стоимость квадратных метров, – считает руководитель ООО «Агентство-ТС» Григорий ТАРАСУЛОВ. – Если застройщик захочет взять деньги дольщика и уйти, он это сделает, и никакой закон ему не помешает».

Застройщики называют главным минусом закона привязку уставного капитала к инвестициям в строительство конкретного объекта. Эта поправка ударит по мелким и средним компаниям и тем самым приведет к укрупнению рынка.

В этом нет ничего страшного, считают гиганты бизнеса. Так, в крупнейшей региональной компании «Аквилон-Инвест» уверены: новые требования исключат появление несостоятельных строителей, а значит, заброшенных свайных полей должно стать заметно меньше.

«Новые требования к размеру уставного капитала компаний повышают финансовый порог входа на рынок. Это избавляет нас от фирм-однодневок, основатели которых считают, что девелопмент – это легкий способ заработать деньги: купил участок, заказал проект – и собирай деньги с дольщиков», – объясняет заместитель директора по маркетингу холдинга «Аквилон-Инвест» Дмитрий РОГАТЫХ.

Государство, совершенствуя законодательство, делает ставку на надежность застройщика, и это в принципе оправданно, считает заместитель гендиректора холдинга «Аквилон-Инвест» Андрей ЧЕТВЕРИКОВ.

.

«Новые требования к размеру уставного капитала строительных организаций будут способствовать укрупнению рынка, но вряд ли приведут к росту цен: все же ценообразование определяется рыночной ситуацией, финансовой моделью проекта, спросом и платежеспособностью населения. А это в свою очередь позволит нивелировать сложившуюся сегодня практику злоупотребления правом со стороны участников долевого строительства», – отмечает менеджер компании.

И все же многим участникам строительного рынка пока непонятны правила игры, потому что целый ряд нормативно-правовых актов в развитие ФЗ-214 еще не принят. Так, в недавнем интервью телеканалу «Россия 24» глава Минстроя Михаил МЕНЬ сообщил, что  заключительный пакет поправок в законодательство о долевом строительстве в ближайшее время поступит в Госдуму. Он отметил, что ведомство не преследовало цели по укрупнению действующих на рынке компаний, и опроверг предположения о том, что новая система защиты интересов дольщиков приведет к росту цен на жилье. Минимальный взнос в госкомпфонд составит 1% с каждого заключенного договора долевого участия – ранее у страховых компаний действовал приблизительно такой же тариф при страховании ответственности застройщиков, а значит, ни для строителей, ни для покупателей дополнительной финансовой нагрузки появиться не должно. Со временем Минстрой даже планирует установить дифференцированные отчисления для застройщиков в зависимости от степени их финансовой надежности.

«Важно, чтобы компании с мощной репутацией имели приоритет над компаниями, о которых на рынке еще ничего не известно», – отметил Михаил Мень.

СРОчные требования

Кардинальные изменения претерпел и порядок саморегулирования в строительной отрасли. Так, новый ФЗ-372 предусматривает обязательное членство в СРО только для генподрядных организаций, технических заказчиков, а также для застройщиков, самостоятельно выполняющих строительство. Для них изменились суммы взносов в СРО, а «место прописки» члена СРО и саморегулируемой организации должно быть в пределах одного региона.

Одно из ключевых изменений – требование перевести деньги компенсационных фондов СРО на спецсчета уполномоченных банков. Кроме того, к 1 июля 2017 года все строительные организации, являющиеся членами СРО, обязаны иметь в штате минимум двух специалистов по организации строительства, включенных в Национальный реестр специалистов в области строительства.

Сейчас СРО страны заняты оформлением документов, приемом новых членов, исключением выбывших. До 1 декабря 2016 года всем членам СРО было необходимо подать уведомление о решении остаться в своей организации, уйти в региональную или покинуть ряды членов СРО. Так, в Союз профессиональных строителей – единственное в Архангельской области СРО строителей – поступили уведомления о выходе от 11 организаций, о намерении добровольно прекратить членство с последующим переходом – от 76 компаний, остаться пожелали 177 организаций.

По словам исполнительного директора СРО «Союз профессиональных строителей» Василия МУРАШКИНА, с начала реформы системы СРО в объединение пришло около 150 компаний, всего в организации порядка 400 членов.

«У нас одна из самых больших СРО на Северо-Западе, – сообщил на строительном форуме Василий Мурашкин, призвав строителей «ускориться». – В итоге вы все будете у нас, так не затягивайте до 1 июля: чем раньше вы к нам придете, тем лучше».

Он также отметил, что на подготовку документов осталось четыре месяца. Особенно много работы предстоит с Национальным реестром специалистов – от каждой строительной организации потребуется собрать подтверждения, в том числе нотариальные, о наличии необходимых работников.

В целом, участники форума сошлись во мнении, что реформа саморегулирования проходит нелегко: некоторые СРО ведут настоящую охоту за членами или, напротив, пытаются освободиться от неугодных компаний. Вся соль – в порядке формирования компенсационных фондов: выходя из состава прежних СРО, компании не могут получить перечисленные ими взносы, чтобы перевести их в другие организации.