– Александр Михайлович, какова, на ваш взгляд, ситуация на строительном рынке Архангельской области в целом? Строительных площадок много, особенно в Архангельске и Северодвинске, есть ли уверенность, что такое количество жилья будет востребовано?

– Мы исходим прежде всего из покупательной способности людей. До 2030 года будет действовать «Арктическая ипотека», которая очень поддерживает рынок. С 1 октября 2026 года кардинально изменились условия «Семейной ипотеки», и застройщики это уже ощутили. Доля «семейки» в Архангельске, в частности, составляла около 25%, сейчас она заметно снизилась.

«Арктическая ипотека» остаётся, и на неё приходится до 80% остального объема. Что потом – неизвестно. «Рыночная» ипотека будет отвечать сама себе, только если ключевая ставка ЦБ РФ на 2030 год будет меньше 10%. Можете оценить вероятность такого развития событий.

Также застройщики фактически теряют такой важный инструмент, как резидентство Арктической зоны РФ. Как вы знаете, с 1 апреля 2026 года для новых резидентов объём налоговой льготы не может быть больше объёма их инвестиций. Это уже «отрезало» многие компании отрасли. А сейчас увеличен порог вхождения в статус резидента в 100 раз – до 100 миллионов рублей.

– А Группа Аквилон активно использовала инструмент резидентства?

– Конечно, и не только Группа Аквилон, но и другие застройщики региона. В строительной отрасли Поморья было свыше сотни проектов резидентов АЗРФ – больше, чем во всех остальных отраслях.

– Тем не менее, в текущих проектах Группы Аквилон на момент сдачи дома непроданных квартир в нём остаётся всего несколько процентов…

– Побольше немножко, скажем так, около 10%, но это вполне нормально. В центральной России, даже в Москве сдаются дома, где не продано 30–40% квартир – вот в таком случае экономики практически нет.

– Много ли сейчас в Архангельске инвестиционных квартир? Был период, когда такой способ частного инвестирования был очень популярен.

– Спрос на такие квартиры значительно сократился, особенно с учётом того, что нет массовой льготной ипотеки. Мы даже вынуждены переделывать квартирограммы строящихся домов, потому что интерес к инвестиционным «однушкам» и студиям спал. Основную долю в продажах занимают двух- и трёхкомнатные квартиры. Вместе с тем увеличилась средняя квадратура: с 35 квадратных метров она уже приближается к 50. То есть люди покупают квартиры для себя.

– Кто ваш основной покупатель? Вам же для формирования стратегии развития компании наверняка приходится заниматься и изучением демографии, социального состава горожан. Раньше люди стремились переехать в города из сельской местности – этот тренд был наиболее ощутим.

– Сейчас такого притока уже нет, больше ориентируемся на внутренний рынок. Он в Архангельске и Северодвинске вообще скорее локальный, в отличие, к примеру, от Санкт-Петербурга и Ленинградской области, где мы также активно работаем. Вот там на ровном месте растут целые города. А здесь у нас локальный покупатель, местный. Это в основном люди, которые хотят улучшить свои жилищные условия: переехать из старых пятиэтажек, девятиэтажек.

.

– И здесь мы возвращаемся к ипотеке: насколько велика её доля?

– Преимущественная: 80–85%. Второй инструмент, который очень популярен по всей России, а в нашем регионе пока в меньшей степени – это рассрочка. На неё в Архангельской области приходится около 20% от общего количества продаж компании. В других регионах у нас он, кстати, выше – около 50%.

Рассрочка – инструмент, который помогает людям приобретать квартиры, однако для застройщика он влечёт за собой определённую нагрузку. Мы предоставляем покупателям рассрочки до окончания строительства домов, но ведь нам надо наполнять эскроу-счета, привлекать нормальное, разумное финансирование из банка. Чем меньше наполнение экскроу-счета, тем выше банковские проценты и тем дороже для компании получаются деньги, то есть хуже финансовая модель. Но зато продажи квартир идут. Поэтому ищем баланс.

– Сейчас самый крупный проект компании в Архангельске – это «Аквилон Альта». Всё‑таки 32 этажа… С какими сложностями столкнулись? Это всё же в первую очередь экономика или такой вот драйв?

– Да, проект для Архангельска необычный и сложный. Прежде всего, мы привлекали проектировщиков из Москвы, потому что здесь никто спроектировать такой дом не смог. Также надо было учитывать, что место достаточно стеснённое. Но сейчас мы уже «разогнались» и движемся вперёд. Самый сложный этап – забивки свай – практически позади.

.

Что касается экономики, мы больше всего переживали, насколько ментально люди готовы жить в высотках. У нас же на верхних этажах будут окна в пол, высота, панорама… Молодёжь, кстати, с удовольствием покупает такие квартиры. Мы видим, что спрос есть. А есть спрос – будет и стройка.

– Архангельск всё равно не превратится в Химки или Девяткино, потому что 25‑этажными и выше домами застраивать центр города никто ведь не собирается. Это именно доминанты. Но областной центр не может быть маленьким губернским городом. Происходит руинизация деревянной застройки. По сути, сейчас создаётся новый Архангельск. Что думаете как стратегически мыслящий человек?

– Думаю, что расширяться город не будет. Расти в высоту – да. Земля дорогая, и никто ещё ничего другого не придумал. Наверное, сейчас мы не можем себе позволить застройку в 3–4 этажа. Но при этом придётся вкладываться в коммуникации. Кстати, застройщики активно в этом участвуют, порой даже активнее чем сами ресурсники и государство. Техприсоединение, в частности, стоит огромных денег. И сети мы меняем. В этом году значительную часть от всего объёма инвестиционной программы ТГК‑2 профинансировали строители – об этом говорится открыто.

– Буквально на днях мы участвовали в поездке губернатора в «Квартал 100» – это первый полностью завершённый масштабный инвестпроект в Архангельской области. Сейчас уже не верится, что кто‑то выступал против…

– Квартал вырос фактически на заброшенной территории, хотя это ведь центральная часть города, между ЦУМом и драмтеатром. К озеру раньше было не подойти – заросли, болотина… А сейчас там современный парк отдыха, с детскими и спортивными площадками, озеленением. Как вы знаете, мы выполнили и берегоукрепление. Построили детский сад.

.

Да, около семи лет назад было непросто, мы встречались в драмтеатре с группой горожан, убеждали… Думаю, выступающие против таких проектов всегда находятся, пока не увидят результат. К слову, некоторые из протестовавших северодвинцев купили квартиры в наших новых домах.

А площадь там действительно огромная, можно было построить не 60 тысяч квадратных метров жилья, а все 100 тысяч. То есть это могли быть не восьми-девятиэтажные здания, а дома на 12–14 этажей. Здесь они смотрелись бы эффектно. Социальные объекты – парк и детский сад – были бы такими же, как сейчас, с такой же суммой инвестиций. Но проект сложился, отлично принят губернатором и северодвинскими городскими властями, и мы, безусловно, им гордимся.

– В Архангельске протесты тоже звучали, в частности, с кинотеатром «Искра», а ранее – с застройкой в районе пересечения набережной Северной Двины и улицы Урицкого…

– Они звучали и с участком набережной, где находятся «Дельта», Novotel-Архангельск и жилые дома, а сейчас это одна из визитных карточек города.

– А вот с рынком у «Диеты» протестов уже практически не было, хотя некоторые горожане и говорили, что дешево закупались там в каких‑то палатках. Но всех больше напрягали грязь, беспорядок, крысы… Сейчас достаивается ЖК «На Нагорной», идёт благоустройство территории, сделаны большая парковка и заездные карманы. Теперь это становится похоже на один из центральных городских кварталов. То же самое можно сказать о микрорайоне, где находится ЖК «Аквилон РОСА».

– Рад слышать про Нагорную. А ЖК «Аквилон РОСА» – первый для Архангельска наш масштабный инвестпроект. Там, как вы знаете, мы передаём 25 квартир для людей из расселяемых аварийных домов и детей-сирот. Для меня вот это принципиально: чтобы, как сказал Александр Витальевич Цыбульский, горожане, которые намучились в старых «деревяшках», получили хорошее жильё. И мы выделяем действительно просторные квартиры, с чистовой отделкой. Это самое важное.

.

– Александр Михайлович, мы упомянули рынок «У Диеты», но не можем не спросить про другой – Центральный рынок. Теперь, когда он обнажился, особенно видно, что не шедевр архитектуры. К чему склоняется собственник? Хотелось бы отделить реальность от слухов.

– Заключение должно дать ответ на вопросы: в каком состоянии находится здание, какие средства потребуются для приведения его в порядок, целесообразны ли будут эти вложения и самое главное – восстановится ли функционал.

Одновременно идёт разработка нового проекта планировки территории, который включает весь квартал, не только рынок. Какая‑то его часть будет застроена жильём. Но пока нет обновлённой градостроительной документации, окончательного решения по рынку, никаких других проектов быть не может.

– Хотелось бы, чтобы проект планировки учитывал, что мы говорим о начале заповедной улицы – Чумбаровки. Это должно быть что‑то соответствующее историческому проспекту, не шашлычки и прилавки с джинсами и бейсболками…

– Согласен. И немаловажным будет добавить: насколько мы видим спустя полгода после переезда торговли в «Прагу» все довольны – и покупатели, и продавцы, которые работают в тепле, чистоте и с шикарными видами на Северную Двину. Возможно, не нужен такой большой формат, который был. И арендная плата, и выручка сопоставимы, раз предприниматели не разъехались.

– На октябрьской сессии Архангельского областного Собрания депутатов было принято очень важное, на наш взгляд, решение: регион намерен использовать данное федеральными властями право исключать здание из реестра ОКН, если оно сгорело, обрушилось и так далее. Это важно для Архангельска – у нас много руин с «золотыми» табличками.

– Да, я как депутат регионального парламента занимался этой проблемой много лет. Но не получалось, хотя прошёл все круги ада. Единственный объект в Архангельске, который удалось исключить, – сгоревший много лет назад деревянный дом. Решение об исключении ОКН из реестра принимались только за подписью Председателя Правительства РФ, а до этого нужно было пройти сито Министерства культуры.

Сейчас этот процесс облегчён. Видимо, количество так называемых «памятников» уменьшится. Рядом с нашим ЖК «Аквилон НОВА» на Серафимовича, к примеру, стоит полуразрушенный объект культурного наследия: непонятно, как вообще он попал в реестр – с архитектурной точки зрения ничего из себя не представляет. Мы предлагали вовлечь эту землю в оборот, но действенного механизма не было.

Не думаю, что сейчас появление такого механизма как‑то угрожает реальным ОКН, потому что для исключения объекта из реестра требуется не только воля собственника, но и заключение трёх независимых экспертов, согласие Министерства культуры РФ. 

Главное, чтобы те здания, которые действительно являются памятниками, представляют ценность, получили реальную поддержку и были приведены в порядок.

– Также на сессии был принят законопроект о возможности внесения изменений в масштабные инвестиционные проекты. Что вы о нём думаете, насколько он актуален?

– Такой закон необходим. Прежде всего, когда проект утверждает комиссия по инвестиционной политике и развитию конкуренции при губернаторе Архангельской области, устанавливаются сроки его реализации, которые не всегда могут быть соблюдены.

Недавно, к примеру, ТГК‑2 на два года приостанавливала выдачу техусловий для присоединения к своим сетям. Это обстоятельство возникло после принятия решения о МИПе. По закону продлевать реализацию МИП было нельзя. И что с ним делать?

Следующий момент. В начале этого года депутаты Госдумы внесли изменения в Водный Кодекс РФ – запретили капитальное строительство в зонах подтопления и затопления. А Архангельск по документам на 70–75% состоит из таких зон. Другое дело, что эти документы устарели… Но у нас есть масштабный инвестпроект в Соломбале, в рамках которого мы должны построить, в частности, новое здание для парусного центра «Норд». Эта территория формально также попадает в зону подтопления. Значит, нам нужно провести гидротехнические мероприятия, построить дамбу, согласовать все документы с региональным минприроды и МЧС, и только затем попытаться эти ограничения снять. Хотя самая высокая точка воды там наблюдалась в 1929 году.

Это ведь не только проблема Архангельской области – в схожей ситуации, к примеру, почти всё Поволжье, включая города-миллионники, где могут встать МИПы и проекты комплексного развития территорий. Регионы как‑то решают этот вопрос, не ограничиваются обращениями в Правительство РФ.

Кроме того, на сроки реализации МИП влияет необходимость проведения археологических наблюдений и другие факторы. Поэтому возможность увеличения сроков очень важна.

Иногда актуальнее замена вида социальных обязательств. Например, в 2020 году, когда принималось решение по «Кварталу 100», Северодвинск заявлял о необходимости построить детский сад. Сейчас проблема с очередями в дошкольные учреждения в городе решена. Мы могли бы построить на этом месте что‑то другое, выбрать более эффективное направление социальных инвестиций.

– Если сравнивать МИПы и КРТ: какой механизм вы считаете наиболее результативным для решения насущных задач региона и интересным для застройщиков и девелоперов?

– Для региона, наверное, КРТ важнее, поскольку это расселение аварийного жилфонда на внебюджетные средства. Сейчас строительство социальных домов резко сократилось, потому что раньше от субъекта РФ требовалось софинансирование в размере всего 2%, а сейчас 42%. Для девелопера здесь интересно получение под застройку участков в центральной части городов.

– Прошёл период, когда люди воспринимали КРТ как нечто страшное? Может, повлияло принятие закона о том, что выкупная стоимость жилья в расселяемых домах актуализируется – не на момент принятия решение о КРТ, а к дате заключения договора непосредственно с собственником квартиры?

– Скажу так, что если застройщик изначально настроен реализовывать КРТ максимально долго, выселять людей через судебные решения, то на деньги, которые жильцы в конечном итоге получат в качестве компенсации, они прилично жилья себе не купят.

Но если девелопер просчитывает, что ему через год-два нужно выйти на объект и начать строить, значит он договаривается. И предлагает суммы, соответствующие рынку. Мы подходим к каждой семье индивидуально. Группа Аквилон по программе КРТ сейчас расселяет 65 деревянных домов и 33 уже расселены. Люди спокойно переезжают в другое жильё или получают достойные компенсации.

Но соглашусь, что это очень сложный процесс. В таком контексте проще отдать столько же квартир в рамках МИП.

– Александр Михайлович, при таком количестве проектов, домов обязательно возникает вопрос качества жилья. Как вы работаете с обращениями жильцов? И есть ли технологии, которые именно Группа Аквилон привнесла в строительство на Севере?

– Прежде всего, напомню, что у нас своя управляющая компания, что позволяет достаточно оперативно снимать многие вопросы. Сама по себе УК – неприбыльный бизнес, но у нас ведь нет цели сдать дом и уйти. Архангельск всё же небольшой город, новые покупатели наводят справки у тех, кто уже живёт в наших домах, и мы, конечно, хотим, чтобы отзывы были благоприятными. Может не так быстро, как хотелось бы людям, но все неполадки устраняем.

.

Второй момент – чёткий тренд на качество дворовых территорий. Мы очень внимательно относимся к установке детских и спортивных площадок, оборудованию зон отдыха, озеленению, парковкам. Людям это нужно, потому что они покупают не просто квадратные метры, а комфортную для проживания среду.

По этой же причине оборудуем на ряде объектов grandlobby (хотя, по сути, теряем эти квадратные метры в объёме продаж), везде уютные подъезды, качественные лифты – это важные вложения в места общего пользования. Уверен, что все они позитивно влияют на интерес покупателей к нашим ЖК.

– А самый дорогой вопрос – энергосбережения? В старых домах квитанции за тепло ужасают просто…

– Часть домов у нас построена в тёплой керамике, сейчас больше монолита, но с дополнительным утеплением стен, применяются теплоизоляционные материалы. Нареканий практически нет.

Также очень перспективным направлением считаю автономные газовые котельные – такую мы опробуем в ЖК «Аквилон Аквартал». Для Архангельска это просто выход из ситуации, когда теплоснабжение дома не «привязано» к внешним сетям, которые у нас, увы, с каждым годом становятся всё хуже. Сети изнашивается быстрее, чем их успевают ремонтировать. А с автономной котельной жильцы не зависят от то и дело возникающих аварий, гидравлических испытаний.

.

Следующий такой проект планируем рядом с будущим межвузовским кампусом «Арктическая звезда». Уже прорабатываем договор техприсоединения.

- Одной из проблем отрасли в последние годы стало подорожание строительных материалов. Оправдало ли себя создание в Архангельске производственно-логистического комплекса? 

- Безусловно, в особенности свайное производство. Кроме того, у нас огромный парк механизации, который обслуживается на ПЛК. 

- У Группы Аквилон действительно много объектов, а какой из них лично вам особенно греет душу, вызывает чувство гордости?

– Думаю, что не удивлю вас – это проект воссоздания пивзавода Альберта Суркова. Сумели сделать эту большую работу, привлечь арендаторов, в том числе ведущих рестораторов. Могу открыть небольшой секрет: ждём Сбер на верхнем этаже главного корпуса, они уже доделывают ремонт, в этом году переедут с улицы Свободы.

.

Траффик уже есть, надо его поддерживать. Большую ставку делаем на ивент-менеджмент. Планируем вместе со всеми арендаторами составить календарь событий на следующий год, чтобы понимать перспективы. То есть это бизнес и бизнес-события. Кроме того, наша площадка уже стала одной из опорных для Фестиваля уличных театров – хочется, чтобы по крайней мере раз в квартал были события аналогичного масштаба. Думаем, как создать вокруг нашего креативного пространства коллаборацию с участием региональных отделений Союза художников, Союза писателей, Союза кинематографистов. Проект развивается – медленно, но верно.

- Было бы странно не затронуть кадровую проблему. Она так же актуальна для Группы Аквилон? 

- Да, но всё же отмечу, что стало получше. Очень плотно работаем с Северным Арктическим федеральным университетом. Хотя остаюсь при мнении, что учебная программа должна быть ближе к реальности. Есть неплохие ребята, которые именно у нас начинают как практиканты, а после выпуска дорастают до руководителей проектов. Открываем строительные классы: недавний пример - архангельская гимназия № 3. Ищем ребят, которые с желанием учатся и, самое главное, хотят работать в строительной отрасли. Молодёжь приходит, но большая нагрузка остаётся на ветеранах, которых мы очень ценим. В целом коллектив стабильный. 

– Группа Аквилон – федеральный девелопер. Расскажите о том, как развивается компания в других регионах.

– Архангельская область была и остаётся нашей базой, «штаб-квартирой», традиционно наибольшее количество проектов Группа Аквилон реализует в нашем регионе. Основная масса застройщиков зарегистрирована здесь и здесь платит налоги.

Вместе с тем мы уже около 10 лет работаем в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, объёмы строительства большие. Есть ряд объектов в Москве, Ивановской области, один проект в Нижнем Новгороде. Ну и Мурманская область дополняет наш арктический дивизион. Там с советских лет практически ничего не строилось и потенциал высокий.

К слову, и в Архангельске рынок конкурентный, что является большим благом для горожан. Конкуренция должна быть, она регулирует стоимость жилья.