ИЛИМ-ПАЛП_2017_2
F5

Дорогая земля: Верховный суд отменил ставки арендной платы в Архангельске


Елена СВЕТЛИЧНАЯ. Фото: Алексей ЛИПНИЦКИЙ | 25.02.2011 07:40:41

Предприниматель из Архангельска оспорил в Верховном суде размер арендных ставок, утвержденных областным правительством. Плата за землю устанавливалась без расчета экономической обоснованности и применялись в зависимости от размера участка. В результате цена квадратного метра для промышленных гигантов оказалась ниже, чем для малого бизнеса.

Например, по расчетам Агентства по управлению государственным имуществом и земельными ресурсами Архангельской области, в 2010 году арендная плата за один из участков Соломбальского ЦБК снизилась на 516 тысяч рублей (100,7 тысячи кв. м). А вот для предпринимателя Андрея ЛАРИОНОВА платеж вырос на 53 тысячи рублей (1986 кв. м). Для комбината цена квадратного метра равна почти 12 рублям, для Ларионова — 45 рублей.

Все потому, что ставки арендной платы установлены без экономического обоснования, а кадастровая оценка, на основе которой производится расчет арендной платы, — без учета инфраструктурных особенностей расположения объекта.
Проще говоря, за землю в центре города и на окраине, где нет водопровода, транспортной развязки, арендаторы вынуждены платить практически одну и ту же цену. Более того, для части арендаторов установлены дифференцированные ставки: занимаешь больше площади — платишь меньше, чем твой сосед, у которого маленький земельный участок.

Доказательство от противного

В 2009 году постановлением Правительства Архангельской области были утверждены ставки арендной платы за земельные участки, госсобственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в областной собственности и расположенные на территории Архангельска (№ 244-пп от 23.12.2009). Ставки установлены в зависимости от вида разрешенного использования участка. Но все они взяты с потолка — объективных данных, позволяющих оценить экономическую целесообразность цифр, нет. А должны быть — согласно Постановлению Правительства РФ от 16.07.2009 года №582, арендная плата должна устанавливаться в зависимости от доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.
Ключевое слово — доходность. Как она учитывалась — неизвестно, по крайней мере, в Верховном суде представитель областного правительства никаких документов не представил.

Подарок латифундистам

Оказался в постановлении регионального правительства и еще один примечательный пункт: арендная плата для промышленных предприятий, производств, объектов ЖКХ, складов, административных зданий определяется в зависимости от площади.
Так, для участков до 3 тысяч кв. м применяется коэффициент 5%, от 3 до 5 тысяч - 3%, свыше 5 тысяч - 1,5% кадастровой стоимости.  В то же время в соседних регионах (Карелия, Коми, Мурманская область) ставки арендной платы за земельные участки аналогичного назначения приравнены к ставке земельного налога - 1,5% кадастровой стоимости.

Верховный суд заключил: площадь участка на его доходность никоим образом не влияет. К тому же такой дифференцированный подход ставит в неравное положение арендаторов, что недопустимо с позиций федерального законодательства о защите конкуренции. Ведь финансовая нагрузка существенно увеличивается при аренде меньших участков по сравнению с большими.

Чудеса единого кадастра

Новые результаты кадастровой оценки земель в Архангельской области были утверждены в конце 2009 года и начали применяться для исчисления арендной платы с 1 января 2010 года. Платежи поднялись в разы, чем и вызвали волну возмущения не только предпринимателей, но и простых граждан. А с 2011 года плата за землю в Архангельске повысилась вновь: она рассчитывается с применением коэффициента инфляционных процессов, равного 1,07.
В столице Поморья владельцы схожих по виду разрешенного использования участков платят разную цену. И все потому, что на большую часть земель ставки определяет региональное правительство, на остальную - муниципалитет. К тому же в самой формуле расчета кадастровой стоимости оказалось немало темных пятен.

Государственная кадастровая оценка участков в составе земель населенных пунктов проведена на основании статистического анализа рыночных цен с учетом факторов, оказывающих наибольшее влияние на стоимость земельных участков. Эти факторы утверждены на областной межведомственной комиссии в 2007 году. Из протокола комиссии следует, что транспортная инфраструктура, коммуникации, а также место расположения для участков некоторых категорий земель при оценке значения не имели.
Однако федеральное законодательство предусматривает учет подобных критериев при кадастровой оценке земель. Отсюда абсурд: за равный по площади участок где-нибудь на отшибе Архангельска (где нет хорошей дороги, отсутствует водоснабжение и канализация) и в центре областного центра арендаторы вынуждены платить одну и ту же цену.

Чья же ответственность?

В данной ситуации оригинальны позиции чиновников. «У меня есть два документа: отзыв областного правительства на мое исковое заявление по оспариванию ставок и письмо Росреестра с разъяснением результатов кадастровой оценки, - рассказывает Андрей Ларионов. - Правительство утверждает, что «факт увеличения или уменьшения арендной платы связан с расчетом кадастровой стоимости, а не с применением ставок арендной платы», Росреестр, в свою очередь, пишет, что размер арендной платы устанавливается не по результатам государственной кадастровой оценки земель, а на основании принимаемых органами исполнительной власти нормативных актов об арендной плате».
Комментарии, как говорится, излишни. Кроме того, по экспертному заключению регионального управления Минюста, оспариваемое постановление не содержит правовых норм, не соответствующих Конституции РФ и федеральному законодательству.

Один в поле...

Предприниматель Андрей Ларионов не захотел мириться с высокими платежами за аренду участка в Архангельске общей площадью 1986 кв. м на ул. Дежневцев. С 1 января 2010 года арендная плата повысилась в 2,4 раза.
Обращение в Агентство по управлению госимуществом и земельными ресурсами  результата не принесло. Идея поменять вид разрешенного использования участка потерпела фиаско — если перевести землю «под гаражи», цена бы увеличилась еще больше. Андрей Ларионов выбрал иной путь — платить по минимальным расценкам.
Через некоторое время протестующему арендатору пришла повестка в Арбитражный суд, который постановил все выплатить до копейки. Тогда Ларионов обратился в Архангельский областной суд, который, не получив от чиновников никаких экономических расчетов, отказался признавать ставки арендной платы недействующими. Областная прокуратура тоже встала на сторону региональных чиновников.

2 февраля 2011 года Верховный суд РФ отменил решение Архангельского областного суда, признав ставки арендной платы недействующими.
«Мой иск касался не постановления в целом, а лишь пункта 9.1, предусматривающего арендные ставки для административных зданий, складов, мусороперерабатывающих предприятий, производств, промышленных объектов, организаций ЖКХ. Я не имею юридического образования, но усмотрел нарушение экономической обоснованности в дифференцированном подходе для ставки 9.1, но, как выяснилось уже в суде, областные чиновники, по всей видимости, вообще не имеют документов экономического обоснования для всех ставок, так как в суд их не представили. Поэтому, вероятно, можно оспорить и всё постановление в целом», - пояснил Андрей Ларионов.
Примечательно, что он не привлекал к судебному процессу юристов — в правовых тонкостях земельных отношений предпочел разобраться самостоятельно.

Цифры взяты с потолка?

Если чиновники сами не исправят свою ошибку, а нормы, на которые сослался Верховный суд, можно применить ко всем пунктам постановления, оспорить весь документ или его часть может любой арендатор. И хотя ставки признаются недействующими с момента вступления  решения Верховного суда в законную силу, Андрей Ларионов намерен попытаться вернуть незаконно начисленные ему десятки тысяч рублей за 2010 год.

Однако справедливо заметить, что судебное определение не содержит выводов о завышенных коэффициентах — речь идет лишь о том, что не доказана их экономическая составляющая. Вполне возможно, что областному правительству удастся обосновать свои расчеты и даже повысить ставки арендной платы. Между тем постановление Правительства РФ «Об основных принципах определения арендной платы...», на которое сослался в своем решении Верховный суд РФ, предусматривает, что плата за землю должна соответствовать доходности участка с учетом категории земель и их разрешенного использования. А кадастровая стоимость земли, по которой с 1 января 2010 года рассчитываются платежи, уже учитывает доходность участков. В любом случае, все ставки выше 1,5 (ставка земельного налога) необходимо обосновать. А таких в документе немало.

К примеру, размер арендной платы в процентах от кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка под рекламные конструкции равняется 200%, для торговых киосков — 25%, рынков — 20%, банков и страховых компаний — 50%, платных автостоянок — 2%. Откуда взялись именно эти цифры, никто не знает.

Андрей Ларионов уверен: спорными являются ставки и для муниципальной земли. Решением Архангельского городского Совета депутатов от 21 ноября 2007 года  №559 они утверждены с дифференциацией по размеру участков, и даже выше областных: 2%, 4%, 6%. Например, под объектами ЖКХ аренда явно завышена и рассчитывается исходя из 4% или 6% кадастровой стоимости.
«Осталось только одному из арендаторов обратиться в соответствующий районный суд города Архангельска - подобные дела рассматриваются в судах общей юрисдикции. Вероятно, решение было бы принято на уровне городского или - по кассации - областного суда на основании уже имеющегося решения Верховного суда РФ», - говорит Андрей Ларионов.

Цена вопроса

Земельный ресурс дает ощутимый доход региональным и муниципальным бюджетам. Снизить его равноценно самоубийству. Красноречиво об этом говорят цифры.
За 2010 год в казну Архангельской области от арендной платы за земельные участки, госсобственность на которые не разграничена, от городских округов поступило 92,6 млн рублей. Из них от платы за земельные участки в Архангельске - 64,7 млн рублей. Это при том, что 80% арендных платежей остается в городском бюджете. Кстати, по примерным подсчетам, столица Поморья в прошлом году от повышения арендной платы дополнительно выиграла около 200 млн рублей. 

Но есть обратная сторона медали. По данным областного правительства, по состоянию на 1 января 2011 года задолженность по аренде составила 89 млн рублей, в том числе за счет увеличения начислений в связи с переходом на расчет от кадастровой стоимости. Арендаторам направлено 103 претензии на сумму 14,5 млн рублей и 43 иска о взыскании задолженности на 136,4 млн рублей, из которых погашено 52 млн.





Возврат к списку

Текст сообщения*
Защита от автоматических сообщений
 

Лента событий

Новости компаний

© 2003-2017 Бизнес-класс Архангельск. Все права защищены. Разработка: digital-агентство F5